Encanamento comercial no sudoeste da Flórida

Encanamento comercial e encanamento residencial: qual é a diferença

Numa casa mora uma família que usa um ou dois banheiros e uma cozinha. Num prédio comercial, dezenas de pessoas podem usar o mesmo banheiro a cada hora, a cozinha manda gordura para os ralos o dia inteiro e o vizinho do outro lado da parede perde vendas se a água for cortada. Os canos costumam ser maiores, há mais peças sanitárias e o que está em jogo quando algo falha é bem diferente.

As regras também mudam. Na Flórida, o encanamento comercial é construído e inspecionado de acordo com o Código de Construção da Flórida, parte de Encanamento (Florida Building Code, Plumbing), e o departamento de obras local confere o serviço antes de ele ser fechado. Obras comerciais maiores podem exigir projeto feito por um profissional de projetos. O condado de Lee, por exemplo, exige esse projeto quando as mudanças no sistema de abastecimento de água ou de esgoto chegam a um certo valor de obra ou a uma certa quantidade de unidades de peça sanitária (fixture units). Nosso trabalho de encanamento residencial segue o mesmo código, mas o serviço comercial quase sempre envolve mais papelada, mais inspeções e mais gente para coordenar.

E tem a questão do horário. Numa casa, ficar sem água é um incômodo. Num restaurante ou num consultório odontológico, é dinheiro perdido. Por isso boa parte do nosso trabalho comercial é planejamento: quando fechar a água, quem precisa ser avisado e como colocar o prédio de volta em funcionamento com o menor tempo parado possível.

Necessidades de encanamento por tipo de imóvel

Cada tipo de prédio desgasta o encanamento de um jeito. Veja o que costumamos encontrar no sudoeste da Flórida.

Escritórios e salas profissionais

Escritórios em geral usam pouca água, mas os banheiros têm muito movimento no horário comercial. Os chamados mais comuns são vaso sanitário que fica correndo, válvula de descarga que trava, pia lenta na copa e pequenos vazamentos nas mangueiras de alimentação que ninguém percebe durante o fim de semana. Quase tudo isso é serviço simples de reparo de encanamento que podemos agendar antes do escritório abrir ou depois que ele fechar.

Lojas e pontos comerciais

Lojas de varejo costumam ter um ou dois banheiros e um tanque de serviço, e às vezes dividem o ramal de esgoto (sewer lateral) com as lojas vizinhas. Quando o ralo de um inquilino entope, o problema pode estar na linha compartilhada e não dentro daquela loja. Saber onde está de verdade o entupimento evita briga entre inquilinos e proprietário.

Restaurantes e serviços de alimentação

A cozinha tem o encanamento que mais trabalha em qualquer prédio comercial. Ralos de piso, pias de preparo, lava-louças industriais, tanques de esfregão e pias de lavar as mãos funcionam sem parar, e a gordura sempre vai entrando nas linhas. Mais abaixo explicamos a questão da gordura com mais detalhe.

Consultórios médicos e odontológicos

Consultórios médicos e odontológicos colocam uma pia em cada sala de exame ou ao lado de cada cadeira de dentista, às vezes ligações para equipamentos especiais, e muitas peças sanitárias num espaço pequeno. Esses espaços quase sempre surgem durante uma adaptação de sala comercial (build-out), quando um antigo escritório é convertido e é preciso levar novas linhas de água e de esgoto até cada sala.

Salões de beleza e barbearias

Os lavatórios de cabelo mandam fio de cabelo e produto para o ralo o dia todo. Os filtros de cabelo ajudam, mas as linhas continuam precisando de atenção regular. Salões também usam muita água quente, então o tamanho do aquecedor pesa mais aqui do que na maioria das lojas pequenas.

Galpões e espaços flex

Galpões costumam ter trechos longos de cano, um ou dois banheiros e talvez um escritório pequeno. Os problemas quase sempre vêm da idade e da falta de cuidado: linhas de água corroídas, um aquecedor que ninguém olha há anos ou um ralo de piso que secou e está deixando o cheiro de esgoto entrar no espaço.

Prédios multifamiliares e de condomínio

Prédios de apartamentos e condomínios dependem de prumadas compartilhadas (risers), que são as linhas verticais de água e de esgoto que atendem as unidades empilhadas uma em cima da outra. Um vazamento ou entupimento numa prumada afeta várias unidades ao mesmo tempo, e o conserto quase sempre exige entrar em mais de uma unidade.

Clubhouses de HOA e áreas comuns

A clubhouse (salão de festas e lazer da associação de moradores, a HOA), os banheiros da piscina, a academia e os chuveiros externos têm muito uso na temporada e depois passam um tempo parados. Esse padrão de liga e desliga é duro para as peças sanitárias e para os registros.

Ralos de restaurante, caixas de gordura e regras FOG

Gorduras, óleos e banha (em inglês, FOG, de fats, oils and grease) são o maior problema de encanamento para quem trabalha com comida. A gordura desce pelo ralo quente e líquida, depois esfria e gruda por dentro do cano. Com o tempo ela vai se acumulando até a linha ficar lenta ou entupir de vez. Quando chega na rede pública de esgoto, também causa entupimentos e transbordamentos lá, e é por isso que as concessionárias de água e esgoto regulam o assunto.

A maioria dos negócios de alimentação precisa de um interceptor de gordura (grease interceptor) ou de uma caixa de gordura (grease trap) entre os ralos da cozinha e o esgoto. As concessionárias do sudoeste da Flórida têm programas FOG que inspecionam os estabelecimentos de alimentação e definem regras para a manutenção dos interceptores. Só o programa do condado de Collier acompanha centenas de restaurantes e negócios de alimentação. Os detalhes mudam de uma concessionária para outra, então confirme com a que atende o seu prédio.

A regra dos 25%

Muitas normas FOG usam a chamada regra dos 25% (25% rule). Dentro do interceptor, a gordura boia em cima e os sólidos assentam no fundo. Quando a camada de gordura e a camada de sólidos, somadas, ocupam 25% da profundidade do líquido, o interceptor é considerado cheio e precisa ser esvaziado. Algumas concessionárias também exigem um calendário mínimo de bombeamento. O bombeamento e o transporte são feitos por uma transportadora licenciada de resíduos de gordura (grease waste hauler), não por um encanador, então deixe à mão os registros da sua transportadora para as inspeções.

O que nós fazemos

A nossa parte é o encanamento dos dois lados do interceptor. Isso inclui as linhas de esgoto que vêm das pias e dos ralos de piso, a tubulação que entra e sai do interceptor e o esgoto do prédio dali em diante. Quando uma linha da cozinha fica lenta, nós desentupimos e procuramos o motivo. Nosso serviço de desentupimento de ralos cobre linhas de cozinha, ralos de piso e linhas principais. Se você vai reformar a cozinha ou colocar equipamentos novos, nosso trabalho de encanamento de cozinha cobre as novas ligações de pias e equipamentos.

• Raspe os pratos no lixo antes de eles chegarem à área de lavagem.
• Mantenha ralinhos com filtro nos ralos de piso e nas pias, e esvazie esses filtros.
• Não jogue óleo da fritadeira nem gordura quente em nenhum ralo.
• Chame a gente se a mesma linha continuar entupindo. Entupimento repetido pode ser sinal de problema no cano.

Banheiros comerciais: desgaste das peças, válvulas de descarga e o básico da ADA

Uma peça sanitária de banheiro público pode ser mais usada numa semana do que o vaso de uma casa no ano inteiro. As válvulas de descarga (flush valves), que são as válvulas de alavanca ou de sensor dos vasos e mictórios comerciais, gastam as peças internas e começam a ficar correndo, a soltar pouca água ou a não dar descarga. As torneiras pingam, os sensores perdem a bateria ou a calibragem, e as peças suspensas na parede podem afrouxar dos seus suportes (carriers). Nós consertamos e trocamos essas peças, e a nossa página de encanamento de banheiro explica o tipo de serviço que fazemos em peças sanitárias.

O básico da ADA que levamos em conta

Quando um banheiro é construído ou reformado, as peças precisam seguir as normas federais de acessibilidade da Lei dos Americanos com Deficiência (ADA, Americans with Disabilities Act). Alguns pontos básicos que têm a ver com o encanamento:

• A pia acessível não pode passar de 34 polegadas de altura até a borda ou até a bancada.
• É preciso deixar espaço livre para os joelhos e os pés embaixo da pia.
• Os canos de água e de esgoto embaixo da pia precisam ser isolados ou posicionados de forma que as pessoas não encostem neles.
• Os comandos da torneira precisam funcionar com uma só mão, sem apertar forte nem torcer o pulso.

Nós instalamos conforme o layout feito pelo projetista. Deixar a instalação bruta (rough-in) bem feita antes de fechar as paredes sai muito mais barato do que mudar depois.

As pias de uso público também precisam de água temperada (tempered water), normalmente por meio de um dispositivo que limita a temperatura, para ninguém se queimar ao lavar as mãos. Isso tem ligação direta com a instalação do aquecedor de água.

Aquecedores de água para negócios

Um escritório pequeno pode funcionar bem com um único aquecedor com tanque (boiler). Um restaurante, um salão de beleza ou uma lavanderia precisam de muito mais água quente, e muitas vezes em temperaturas diferentes para usos diferentes. A lava-louças industrial pode precisar de água mais quente do que as pias de lavar as mãos, e essas pias precisam de água temperada por segurança. Isso pode significar uma válvula misturadora, um aquecedor de reforço (booster) ou mais de um aquecedor.

A pergunta principal é o tamanho. Um aquecedor pequeno demais fica sem água quente justamente no horário de pico do dia. Nós olhamos as peças e os equipamentos ligados ao sistema, como o negócio usa a água quente na prática e o espaço e a ventilação disponíveis.

Os aquecedores de passagem, sem tanque (tankless), funcionam bem em alguns espaços comerciais, principalmente onde falta espaço no chão ou onde a demanda vem em picos fortes. Eles não são a resposta certa em todo caso, e às vezes são necessárias várias unidades para dar conta da carga. Leia mais sobre o nosso serviço de aquecedores de água e sobre a instalação de aquecedores sem tanque.

Vazamentos e danos por água em prédios compartilhados

Numa casa isolada, o vazamento estraga o imóvel de um só dono. Num centro comercial, num prédio de escritórios ou num condomínio, a água viaja. Ela desce pelo forro, passa por baixo das paredes para a sala do lado e corre por cima da laje (slab). Quando alguém vê a mancha, a origem pode estar duas unidades adiante.

Por isso achar o vazamento é tão importante quanto consertar. Nosso trabalho de detecção de vazamentos ajuda a localizar de onde a água está saindo de verdade, seja uma linha de água dentro da parede, uma conexão de esgoto em cima do forro ou uma linha embaixo da laje. Saber a origem real também ajuda proprietários, inquilinos e associações a esclarecer quem é responsável pelo conserto.

Alguns vazamentos vêm de canos velhos que estão falhando em mais de um ponto. Se você está remendando o mesmo prédio sem parar, talvez seja hora de pensar em trocar trechos da linha de água. Nosso serviço de reparo da linha de água cobre tanto consertos pontuais quanto a troca de trechos danificados.

• Saiba onde ficam o registro geral (main shutoff) e os registros de cada unidade ou de cada andar, e confirme que eles giram de verdade.
• Identifique os registros com etiqueta para que inquilinos e funcionários consigam achar.
• Confira as bandejas dos aquecedores, as máquinas de gelo e as mangueiras de alimentação embaixo das pias nas suas rondas de rotina.
• Leve a sério as manchas no forro. Elas quase nunca se resolvem sozinhas.

Linhas de esgoto e drenagem em imóveis comerciais

As linhas de esgoto comerciais recebem mais vazão e mais maus-tratos do que as residenciais. Papel toalha, lenço umedecido, gordura e cabelo, tudo vai parar ali. Raízes de árvore entram nas linhas antigas de manilha de barro ou nas que estão rachadas, e os canos que afundaram ou se mexeram formam pontos baixos onde a sujeira se acumula.

As caixas de inspeção, ou bocas de limpeza (cleanouts), dão acesso para desentupir e inspecionar a linha. Se o seu imóvel não tem bocas de limpeza acessíveis, ou elas estão enterradas embaixo do jardim ou do asfalto, colocar uma ou deixar à vista torna o serviço futuro mais rápido. Quando a linha está rachada, desabada ou com barriga (belly), limpar só ganha tempo. Nosso serviço de reparo da linha de esgoto cobre o conserto e a troca de trechos danificados, além da instalação de bocas de limpeza.

Prevenção de refluxo e controle de conexões cruzadas

Uma conexão cruzada (cross-connection) é qualquer ponto onde a água potável pode entrar em contato com algo que não deveria ter, como água de irrigação, produtos químicos, uma caldeira ou uma máquina de refrigerante. O refluxo (backflow) acontece quando uma mudança de pressão faz essa água correr para trás e entrar no abastecimento. Os dispositivos de prevenção de refluxo impedem que isso aconteça.

A Flórida exige que os sistemas comunitários de água tenham programas de controle de conexões cruzadas. Pelas regras do estado, os dispositivos de refluxo em ligações não residenciais precisam ser testados depois de instalados ou consertados, e pelo menos uma vez por ano depois disso. As concessionárias da nossa região, entre elas a Lee County Utilities (a concessionária de água e esgoto do condado de Lee), exigem que os testes sejam feitos por testadores certificados aprovados por elas, e podem cortar a água dos imóveis que não estiverem em dia.

O teste precisa ser feito por um testador de refluxo certificado. Quando um dispositivo é reprovado no teste ou precisa ser mudado de lugar, trocado ou religado, a HomeFlow pode consertar e trocar o encanamento em volta dele. Também instalamos a tubulação para dispositivos novos em adaptações de salas comerciais e em construção nova. Depois de qualquer conserto, um testador certificado precisa testar o dispositivo de novo antes de ele voltar a ficar em conformidade.

Adaptação de salas comerciais para inquilinos e reformas

A adaptação de sala comercial para o inquilino (tenant build-out) é um dos serviços de encanamento comercial mais comuns no sudoeste da Flórida. Uma sala que era loja vira consultório odontológico. Uma sala entregue no contrapiso, sem acabamento (vanilla shell), vira cafeteria. Um escritório precisa de mais um banheiro. Cada uma dessas mudanças significa peças novas, novas linhas de esgoto e de água e, muitas vezes, cortar e remendar a laje.

Nos condados de Lee, Charlotte e Collier, o encanamento de uma adaptação de sala comercial geralmente precisa de licença de obra (permit) do departamento de obras do condado ou da cidade. Dependendo do tamanho do serviço, a licença pode exigir um projeto mostrando a quantidade de peças, o diâmetro dos canos, os aquecedores de água e a proteção contra refluxo. Cozinhas também podem precisar dos detalhes do interceptor de gordura no projeto.

Nesses projetos trabalhamos com empreiteiros gerais (GC, general contractor), proprietários e inquilinos. O empreiteiro geral quase sempre cuida do cronograma, o proprietário tem regras sobre corte de água e acesso, e o inquilino quer abrir numa data certa. Procuramos deixar esses detalhes claros desde o começo para que a instalação bruta, as inspeções e o acabamento (trim-out) se encaixem no cronograma geral. A nossa página de encanamento para reformas tem mais informações sobre serviços de reforma.

• Confirme onde ficam as ligações existentes de esgoto e de água antes de fechar o layout.
• Descubra se o proprietário exige peças específicas ou procedimentos especiais para o corte de água.
• Planeje cedo o serviço na laje. Abrir valas para novos ralos leva tempo e afeta os outros profissionais da obra.
• Coloque as datas de inspeção no cronograma antes da instalação do drywall e do forro.

Encanamento em construção comercial nova

Numa construção nova, o encanamento começa antes da concretagem da laje. As linhas de esgoto enterradas, as camisas de passagem (sleeves) e as esperas de tubulação (stub-ups) precisam ficar no lugar certo e ser inspecionadas antes do concreto. Depois vêm a instalação bruta acima do piso, a entrada de água (water service), os testes e, no final, a colocação das peças e dos equipamentos.

Trabalhamos com o projeto aprovado e coordenamos com o empreiteiro geral e com os outros profissionais para que o encanamento fique alinhado com as paredes, os armários e os equipamentos. A nossa página de encanamento para construção nova explica com mais detalhe as etapas desse trabalho.

Como planejar o serviço sem parar o seu negócio

A maioria dos negócios não pode fechar um dia inteiro para o encanador trabalhar. O serviço planejado muitas vezes pode ser agendado fora do horário de funcionamento: antes de abrir, depois de fechar ou nos dias mais fracos. Um restaurante pode precisar do corte de água entre o almoço e o jantar. Um escritório pode preferir um sábado.

Antes de um corte de água planejado, vale saber quais peças e quais inquilinos dependem do registro que vai ser fechado, quanto tempo a água vai ficar fechada e quem precisa ser avisado. Em prédios com vários inquilinos, a administradora do imóvel quase sempre cuida dos avisos. Nós passamos uma janela de tempo realista para ninguém ser pego de surpresa.

Depois de uma tempestade: checklist para enchentes e para reabrir

Furacões e tempestades tropicais podem trazer água de enchente e de maré de tempestade (storm surge) para dentro de prédios comerciais no litoral e em áreas baixas mais para o interior. A água da enchente pode subir pelos ralos de piso, estragar aquecedores e equipamentos que ficam no nível do chão e empurrar detritos para dentro das linhas de esgoto. Quedas de energia e de pressão também podem afetar o abastecimento de água.

Antes de reabrir depois de uma tempestade, confira o encanamento com esta lista:

• Siga qualquer aviso para ferver a água (boil water notice) da sua concessionária antes de usar a água para beber, preparar comida ou fazer gelo.
• Confira os aquecedores que ficaram dentro da água da enchente. Peças a gás e elétricas que molharam precisam ser verificadas antes do uso.
• Abra a água em cada peça e veja se há vazamento, pressão baixa ou água com cor estranha.
• Jogue água nos ralos de piso e veja se há ralo lento ou cheiro de esgoto, que podem indicar detritos ou uma linha danificada.
• Confira o dispositivo de refluxo e a tubulação exposta do lado de fora para ver se a tempestade causou estragos.
• Veja se entrou água da enchente nos interceptores de gordura e chame a sua transportadora se for preciso.
• Tire fotos dos danos antes dos consertos, para o seguro.

Se encontrar vazamentos, entupimentos ou equipamentos danificados, ligue para a gente fazer o conserto.

Trabalho com administradoras de imóveis e associações

Boa parte do nosso trabalho comercial chega por meio de administradoras de imóveis e diretorias de HOA ou de condomínio. Elas precisam de respostas claras sobre o que falhou, por quê, quanto custa consertar e de quem é a responsabilidade. Nós explicamos o problema em palavras simples e colocamos tudo por escrito para que o administrador possa repassar aos proprietários, aos inquilinos ou à diretoria.

Para as associações de condomínio, o encanamento também é uma questão de planejamento de longo prazo. As exigências da Flórida para o estudo de reservas de integridade estrutural dos condomínios (structural integrity reserve study, ou SIRS) incluem o encanamento entre os componentes do prédio que as associações precisam planejar. Se uma diretoria está avaliando prumadas ou linhas de água antigas, ajuda conhecer o estado do encanamento antes de montar o orçamento da associação.

Atendemos imóveis comerciais nos condados de Lee, Charlotte e Collier, incluindo Fort Myers, Fort Myers Beach, Cape Coral, Bonita Springs, Naples, Lehigh Acres e Punta Gorda. Veja as nossas áreas atendidas para conhecer as comunidades onde trabalhamos.

Quando chamar a HomeFlow

Ligue para a gente quando algo estiver vazando, entupindo ou sem funcionar, e ligue antes de começar um projeto, para que o encanamento seja planejado em vez de remendado. Alguns bons momentos para falar com a gente:

• Um ralo ou uma linha de esgoto continua entupindo no mesmo lugar.
• Aparece água no forro, no piso ou nas paredes e você não acha de onde ela vem.
• Um aquecedor não dá conta da demanda ou está vazando.
• Um dispositivo de refluxo foi reprovado no teste e precisa de conserto ou troca.
• Você está planejando uma adaptação de sala comercial, uma reforma ou um prédio novo.
• As peças sanitárias ou as válvulas de descarga dos banheiros continuam dando problema.

Ligue para (239) 518-4198 ou envie um pedido pela nossa página de contato e conte sobre o imóvel e o problema. Falamos português, e também atendemos em espanhol e inglês.