Encanador no Condado de Charlotte, FL

Serviços de encanamento em o Condado de Charlotte

Dois escritórios de licenças, e o limite entre eles faz diferença

A maior parte do condado não é incorporada, ou seja, não pertence a nenhuma cidade. Por isso, as licenças de encanamento (permits) para Port Charlotte, Rotonda, o lado de Englewood que fica no Condado de Charlotte, Placida, El Jobean e o resto da região são tiradas na Divisão de Construção de Edificações (Building Construction Division) do Charlotte County Community Development, o departamento de desenvolvimento comunitário do condado. A exceção é a Cidade de Punta Gorda. Ela é a única cidade incorporada do condado e tem sua própria Divisão de Construção (Building Division), que funciona no anexo da prefeitura (City Hall Annex), na Harvey Street.

O endereço de correio não define isso. Muitas casas com endereço de Punta Gorda ficam fora dos limites da cidade, a leste do centro ou ao longo da Burnt Store Road, e essas tiram a licença com o condado. Antes de pedir uma licença para trocar um aquecedor de água, refazer o encanamento da casa ou instalar uma nova ligação lateral de esgoto, conferimos a jurisdição do lote no cadastro do avaliador de imóveis do condado (property appraiser), e não no envelope que chega pelo correio.

Existe um terceiro órgão que aparece bastante por aqui: o Departamento de Saúde da Flórida no Condado de Charlotte (Florida Department of Health in Charlotte County). Ele cuida das licenças e inspeções de sistemas de fossa séptica (septic), o que inclui reparos de fossa e, nas conversões para esgoto por gravidade, a licença para desativar o tanque séptico que a concessionária exige.

Qual concessionária atende o imóvel

Três fornecedores públicos cobrem a maior parte da água e do esgoto encanados do condado. Além deles, existem muitos poços particulares e fossas sépticas nos lugares onde a rede nunca chegou.

• Charlotte County Utilities, a concessionária do condado, atende a maior parte de Port Charlotte não incorporada, Rotonda, Gulf Cove e boa parte do oeste do condado. A água potável dela é comprada em grande parte da Peace River Manasota Regional Water Supply Authority, a autoridade regional de abastecimento de água.
• City of Punta Gorda Utilities, a concessionária da prefeitura, atende a cidade e algumas áreas em volta. A fonte principal é o Shell Creek, e a água é tratada na estação de tratamento de Shell Creek, que pertence à cidade.
• Englewood Water District é um distrito especial independente criado pelo Legislativo da Flórida para áreas dos condados de Charlotte e Sarasota. Ele cobre Manasota Key e os corredores de Englewood em direção ao leste, rumo à Winchester Boulevard, mas não todas as ruas de Englewood.
• Poços particulares e fossas sépticas continuam comuns em lotes antigos do leste do condado e em bairros onde o programa de esgoto ainda não chegou.

Por que isso importa para um encanador: a concessionária é dona do hidrômetro (water meter) e da rede principal da rua, e você é dono da linha de serviço que vai do hidrômetro até a casa. No esgoto, a divisão depende do tipo de sistema, que explicamos mais abaixo. Saber quem é o fornecedor nos diz para quem ligar antes de cavar e como a água que entra na casa provavelmente vai afetar as peças e os metais.

A água do Peace River e o que as cloraminas fazem com uma casa

O Peace River nasce no Green Swamp, no Condado de Polk, e percorre cerca de 120 milhas até Charlotte Harbor, em Punta Gorda. A autoridade regional capta água do rio e leva para um reservatório fora do leito. Depois trata essa água com carvão em pó para o gosto e o cheiro causados pelas algas, com coagulação por sulfato de alumínio (alum) para a cor, com filtração em várias camadas e com soda cáustica para ajustar o pH. A desinfecção é feita com cloro e cloraminas, e Charlotte County Utilities, North Port, o Condado de DeSoto e o Condado de Sarasota compram essa água.

A cloramina é o que o dono da casa percebe sem saber o nome. Ela dura mais dentro dos canos do que o cloro livre, e esse é justamente o objetivo, mas ataca mais certas peças de borracha. O obturador da descarga (flapper) e as vedações da válvula de enchimento (fill valve) costumam inchar ou amolecer antes do tempo, e um vaso sanitário que começa a correr água um ano depois de trocar o obturador é um chamado comum.

Ela também muda a conversa sobre filtros. Uma jarra simples de carvão ou um cartucho barato para a casa inteira não remove a cloramina do jeito que remove o cloro. Se a reclamação é de gosto ou cheiro, a resposta de costume é carvão catalítico dimensionado para a vazão da casa, e falamos disso na nossa página de abrandadores e filtros de água.

A água de rio também muda conforme a estação. Na época das chuvas, a cor e a carga orgânica sobem, e o processo de tratamento é ajustado. Alguns clientes notam a diferença na torneira. Isso não é defeito de encanamento, mas vale saber antes de trocar um filtro que ainda funciona.

A água de Punta Gorda: Shell Creek e os minerais dissolvidos

Punta Gorda tem abastecimento próprio. O Shell Creek é uma fonte de superfície e, nos meses secos, carrega mais minerais dissolvidos. A cidade vem trabalhando numa ampliação do tratamento por osmose reversa de água subterrânea salobra na estação de Shell Creek, para misturar água e conseguir cumprir os limites estaduais de sólidos dissolvidos totais durante as secas.

No encanamento, sólidos dissolvidos altos aparecem como crosta branca nos arejadores e chuveiros, sedimento nos aquecedores de água com tanque e acúmulo de calcário mais rápido nos trocadores de calor dos aquecedores sem tanque (tankless). Se você mora dentro da cidade e o seu aquecedor sem tanque mostra códigos de calcário, fazer a limpeza (descalcificação) num calendário fixo pesa mais aqui do que em outros lugares.

Nossa página de encanador em Punta Gorda explica com mais detalhe as casas da cidade e a água delas.

O programa de fossa para esgoto, área por área

Charlotte Harbor e o Peace River foram classificados como águas degradadas (impaired waters), e o nitrogênio das fossas sépticas perto dos canais é uma das causas. A resposta do condado é um programa de conversão de longo prazo, e ele não usa um único tipo de esgoto. O dono da casa não escolhe. Quem define o sistema é a área do projeto.

Esgoto a vácuo (vacuum sewer)

East Spring Lake, West Spring Lake, El Jobean e a área de Ackerman usam esgoto a vácuo. Uma estação central de vácuo puxa o esgoto por linhas pequenas e rasas, e uma única estação pode atender até umas 1.900 casas. O projeto de Ackerman, em Port Charlotte, cobre aproximadamente 1.300 imóveis, com uma estação de vácuo na Ackerman Avenue. Nas áreas de vácuo, a taxa especial (assessment) cobrada pelo condado cobre a ligação física e a desativação da fossa, então o dono da casa não contrata encanador para a ligação em si.

Esgoto de baixa pressão (low pressure sewer)

Onde o vácuo não chega, o condado usa esgoto de baixa pressão. Em Ackerman, os imóveis ao sul do Ackerman Waterway recebem baixa pressão porque o canal bloqueia as linhas de vácuo. Um sistema de baixa pressão tem um tanque interceptor, uma câmara de coleta com uma pequena bomba de efluentes e um painel de controle. O condado faz a manutenção do tanque até a estação de tratamento e retira os sólidos do tanque. Você é responsável pelo encanamento da casa até esse tanque e precisa de um eletricista para o painel e o disjuntor exclusivo (dedicated breaker) dele.

Esgoto por gravidade (gravity sewer)

A gravidade é o sistema tradicional de tubulação, poços de visita (manholes) e estações elevatórias (lift stations). Aqui o condado cuida da rua até a estação de tratamento, e o dono da casa contrata um encanador para a ligação lateral da casa até o ponto de conexão e para desativar a fossa, com um número de licença de desativação.

Prazos para fazer a ligação

A ligação passa a ser obrigatória para uma casa assim que existe uma linha numa faixa de servidão ou de passagem vizinha ao terreno. Você recebe uma carta quando a linha é certificada e, a partir daí, tem 180 dias para pagar e fazer a ligação. Depois desse prazo, a taxa básica mensal começa a ser cobrada mesmo que a casa não esteja ligada. Nossa página de conversão de fossa para esgoto explica o serviço da ligação lateral, os passos para desativar o tanque e o que conferir primeiro do lado da casa.

Os lotes à beira dos canais em Port Charlotte

Port Charlotte foi loteada pela General Development Corporation a partir dos anos 1950, com milhares de lotes pequenos e uma longa rede de canais artificiais, como o Manchester Waterway e o Ackerman Waterway. Muitas dessas casas foram construídas sobre laje (slab), com a fossa séptica no quintal lateral ou dos fundos e, mais tarde, com água da rede central. Muitas delas estão agora no meio do programa de esgoto.

Os padrões de encanamento nesses lotes são previsíveis. As casas mais antigas, dos anos 1960 e 1970, muitas vezes ainda têm esgoto de ferro fundido (cast iron) embaixo da laje e linhas de abastecimento galvanizadas ou de cobre antigo, e algumas construções posteriores usaram polibutileno. O lençol freático é alto perto dos canais, então uma linha de esgoto com uma junta rachada pode puxar água subterrânea e areia, e os campos de drenagem das fossas (drain fields) sofrem na época das chuvas.

Vazamentos sob a laje aparecem como pontos mornos no piso, um hidrômetro que gira com tudo fechado ou um salto de repente na conta de água.

Nossa página de encanador em Port Charlotte tem mais informações sobre esses bairros. Se o lado do abastecimento já não aguenta mais, uma troca de encanamento da casa inteira pelo sótão costuma ser mais limpa do que correr atrás de cada vazamento sob a laje, um por um.

Punta Gorda Isles e a orla da cidade

Punta Gorda Isles é o grande loteamento de canais da cidade, desenvolvido nos anos 1960 e 1970 com lotes com muro de contenção (seawall) e acesso direto à baía. O olho do furacão Charley passou por Punta Gorda em 13 de agosto de 2004 como tempestade de categoria 4 e destruiu grande parte das casas antigas. Muito do que existe hoje foi reconstruído depois de 2004 ou construído do zero sob normas que foram atualizadas de novo em 2007.

Essa mistura aparece no encanamento. Uma casa reconstruída pode ter abastecimento em PEX ou CPVC e esgoto em PVC, enquanto a laje original e partes da velha linha de esgoto embaixo dela continuaram no lugar. Numa inspeção com câmera da linha principal nas Isles, é comum encontrar PVC novo emendado em tubulação mais velha bem na base da casa. É nessa transição que costumam aparecer raízes, juntas desalinhadas e barrigas (bellies) onde a água fica parada.

A água da maré e a exposição à água salgada também fazem as torneiras externas (hose bibs), o cobre exposto e qualquer caixa de hidrômetro perto do muro de contenção corroerem mais rápido.

Rotonda: a roda, os canais e as bombas

Rotonda West foi iniciada em 1970 pela Cavanagh Communities, em terras onde antes os irmãos Vanderbilt criavam gado. O traçado é de uma roda de carroça, com canais rasos que ligam a maioria dos bairros e campos de golfe por toda parte. As construções foram ocupando os lotes aos poucos ao longo de décadas, então numa mesma rua há casas dos anos 1970 ao lado de casas terminadas no ano passado.

O terreno aqui é baixo e plano. Casas com fundação mais baixa, garagens convertidas com banheiro abaixo da linha principal de esgoto e algumas casas de piscina (pool houses) dependem de bombas de drenagem e bombas ejetoras de esgoto para mandar a água ou os dejetos para cima.

Essas bombas falham por motivos previsíveis: uma boia (float switch) travada com sujeira, uma válvula de retenção (check valve) que deixa a água voltar ou uma caixa que nunca teve respiro. Se um alarme dispara ou um vaso sanitário da parte baixa da casa faz barulho de gorgolejo, o chamado é para a bomba, não para desentupimento.

Englewood: dois condados na mesma rua

Englewood fica bem na divisa entre os condados de Sarasota e Charlotte, então a primeira pergunta é em qual condado a casa está. Isso define o escritório de licenças. A segunda pergunta é o fornecedor, porque o Englewood Water District atende grande parte da área, enquanto a Charlotte County Utilities atende alguns setores próximos. Manasota Key acrescenta à lista casas de praia antigas, maresia e pouca elevação.

O Englewood Water District também vem fazendo há anos conversões para esgoto a vácuo por etapas, então muitas casas de lá já deixaram a fossa. Damos os detalhes na nossa página de encanador em Englewood.

O que Charley e Ian deixaram nos canos

Neste condado, o Charley em 2004 foi principalmente um evento de vento. Telhados voaram, a chuva entrou e a reconstrução substituiu muito encanamento junto com o drywall. O Ian, em setembro de 2022, tocou terra em Cayo Costa como categoria 4 e depois trouxe maré de tempestade (storm surge), inundações e longas quedas de energia para o litoral e os bairros de canais. Um empreiteiro citado depois do Ian disse que as casas construídas pelas normas de 2007 ou mais recentes aguentaram bem, enquanto muitas casas antigas não aguentaram.

Anos depois, ainda aparecem danos do Ian que ninguém ligou à tempestade:

• A maré de tempestade empurrou areia e sal para dentro das linhas de esgoto e das caixas de inspeção (cleanouts).
• Fossas sépticas e campos de drenagem que ficaram embaixo d’água pararam de funcionar ou se deslocaram.
• Aquecedores de água e bombas que ficavam no chão da garagem pegaram água salgada e agora falham antes do tempo.
• Estações elevatórias e painéis de baixa pressão ficaram sem energia e o esgoto voltou.

Se a sua casa alagou em 2022 e os ralos estão lentos desde então, uma inspeção com câmera da linha de esgoto é o jeito mais rápido de ver se a linha foi danificada ou se só precisa de limpeza.

O Condado de Charlotte num relance

Use esta tabela como ponto de partida e depois confirme o lote específico. Os limites das concessionárias, principalmente, cortam bairros no meio.

Antes de ligar: uma lista curta

Estas cinco informações nos ajudam a orçar o serviço direito e a evitar uma segunda visita.

• Pegue a sua conta de serviços e anote o fornecedor. Se você não recebe conta de água, o mais provável é que a casa tenha poço.
• Descubra se a casa tem fossa ou esgoto a vácuo, de baixa pressão ou por gravidade. Um sistema de baixa pressão tem um painel de controle do lado de fora, geralmente perto do tanque.
• Localize o registro geral (main shutoff). Nosso guia do registro geral de água mostra onde procurar em casas sobre laje.
• Anote o ano em que a casa foi construída e se ela foi reconstruída depois de 2004 ou reparada depois de 2022.
• Se o esgoto transbordar num sistema de baixa pressão ou a vácuo do condado, ligue primeiro para a concessionária. O condado diz que investiga primeiro, e se você chamar um encanador antes, paga mesmo que o problema seja do condado.