Encanamento para condomínios no sudoeste da Flórida

Como o encanamento de um condomínio é diferente do de uma casa

Numa casa unifamiliar, o dono controla tudo, do hidrômetro até a ligação com o esgoto. Num condomínio, o encanamento é dividido. Uma parte fica dentro da sua unidade e, em geral, cabe a você manter. Outra parte é área comum (common element) e pertence à associação. A linha que separa uma coisa da outra é definida pela convenção do condomínio (declaration of condominium) do seu prédio, e ela não é igual em todos os prédios.

Essa divisão muda a forma como trabalhamos. Antes de abrir uma parede ou fechar um registro, queremos saber qual cano vamos mexer, quem ele atende e se o prédio precisa aprovar. Errar nisso pode deixar o prédio inteiro sem água, criar um problema com o vizinho ou acabar num conserto que a associação se recusa a reconhecer.

Se você é dono da unidade, esta página explica a parte do serviço: o que consertamos, como nos coordenamos com a administração e o que fazer na primeira hora de um problema. Para entender como ler os documentos do condomínio e se planejar com antecedência como proprietário, veja o nosso guia de encanamento para condomínios.

Torres de muitos andares e condomínios tipo jardim

No sudoeste da Flórida existem os dois tipos, muitas vezes a poucas milhas um do outro. O encanamento se comporta de um jeito bem diferente em cada um.

Prédios altos e de altura média

As torres de frente para o Golfo em Naples, Marco Island e Fort Myers Beach levam a água e o esgoto por colunas verticais, que em inglês se chamam risers (água) e stacks (esgoto). Essas colunas passam pelas unidades empilhadas uma em cima da outra, quase sempre pelas paredes da cozinha e do banheiro. A pressão da água para os andares altos é aumentada com bombas, e muitos prédios usam válvulas redutoras de pressão (pressure-reducing valves) nos andares baixos para que as peças não recebam mais pressão do que deveriam. Um problema de esgoto no nono andar pode vir de um entupimento no terceiro. Um conserto num riser pode deixar sem água uma coluna inteira de unidades.

Condomínios tipo jardim e de poucos andares

Os prédios de dois e três andares em lugares como Cape Coral, Estero, Bonita Springs e Port Charlotte funcionam mais como pequenos blocos de apartamentos. As unidades podem dividir uma linha principal de água que entra por uma ponta do prédio, e o esgoto muitas vezes passa por baixo da laje (slab) antes de chegar à rede pública ou a uma estação de bombeamento (lift station). Nesses prédios, as unidades do térreo são as que recebem o retorno quando um ramal compartilhado (lateral) entope, e um vazamento debaixo de uma laje comum pode ser difícil de atribuir a uma só unidade.

Nos dois tipos de prédio é comum várias unidades dependerem de um mesmo registro. Por isso, trocar uma simples torneira de pia num condomínio pode virar uma questão de combinar horários.

Risers compartilhados e fechamento da coluna

Muitos consertos numa torre exigem fechar um riser. Isso corta a água de todas as unidades daquela coluna vertical, às vezes doze andares ou mais. As associações levam isso muito a sério, e a maioria exige aviso aos proprietários afetados e aprovação da administração antes que alguém feche o registro de um riser.

É assim que normalmente conduzimos um serviço que precisa fechar um riser:

• Confirmamos com a administração ou com o engenheiro do prédio qual riser abastece a unidade e quais outras unidades dependem dele.
• Combinamos uma janela para o fechamento, normalmente dentro do horário de obra que o prédio permite, e deixamos a administração publicar ou enviar o aviso.
• Deixamos as peças prontas e as conexões conferidas antes de cortar a água, para que a coluna fique fechada o menor tempo possível.
• No final, abrimos o riser devagar e verificamos se não ficou ar na linha, se a pressão está boa e se não há vazamento no nosso serviço nem nas emendas próximas.
• Informamos à administração o que encontramos, porque os registros antigos dos risers às vezes não vedam por completo ou começam a pingar depois de serem mexidos.

As colunas de esgoto são outro tipo de trabalho. Não dá para fechar um esgoto, então mexer num stack significa pedir às unidades de cima que não usem pias, chuveiros e vasos por um tempo determinado. Isso só funciona quando o prédio faz a regra ser cumprida.

Registro da unidade

Muitos condomínios antigos foram construídos sem um registro confiável para cada unidade, ou com registros de gaveta (gate valves) que estão abertos há décadas. Quando alguém finalmente fecha, a gaxeta da haste vaza ou a gaveta quebra por dentro e a água continua passando.

Instalar ou trocar o registro da unidade é uma das coisas mais úteis que o dono de um condomínio pode fazer. Com um registro funcionando, uma mangueira flexível estourada ou uma caixa acoplada rachada vira um conserto rápido dentro da sua própria unidade, em vez de um fechamento de riser que afeta a coluna inteira. Normalmente recomendamos um registro de esfera de um quarto de volta (quarter-turn ball valve) num lugar de fácil acesso, e algumas associações já exigem esse tipo. Para instalar quase sempre é preciso fechar o riser uma vez, então vale juntar com outro serviço que já esteja planejado.

Se você não sabe onde fica o seu registro, ou se nem tem um, o nosso guia do registro geral (main shutoff) explica o que procurar. Numa torre, muitas vezes ele fica atrás de um painel de acesso dentro de um armário, acima de uma placa do forro perto do aquecedor de água ou debaixo da pia da cozinha.

Regras sobre aquecedores de água que muitas associações impõem

Um aquecedor de água com tanque que falha é uma das causas mais comuns de dano por água em condomínios, e as associações sabem disso. As regras mudam de um prédio para outro, então leia as do seu, mas estas aparecem com frequência nos condomínios do sudoeste da Flórida:

• Uma idade máxima antes da troca, geralmente entre 10 e 12 anos, às vezes com a exigência de mostrar à administração o código de data do aparelho.
• Uma bandeja de drenagem (drain pan) debaixo do tanque, ligada a um ralo ou com um sensor de água. O Código de Construção da Flórida (Florida Building Code) também exige bandeja onde um vazamento danificaria o prédio.
• Uma válvula automática de corte por vazamento, que fecha a entrada de água fria quando um sensor fica molhado.
• Avisar a administração antes da troca e usar um empreiteiro licenciado que tenha um certificado de seguro registrado na associação.
• Uma licença de obra (permit), que a maioria dos departamentos de construção locais exige para trocar um aquecedor de água.

A lei de condomínios da Flórida também entra aqui. A seção 718.111(11) dos Estatutos da Flórida (Florida Statutes) inclui os aquecedores de água entre os itens dentro da unidade que ficam fora da apólice de propriedade da associação, e estabelece que esses bens e o seguro deles são responsabilidade do proprietário da unidade. A sua apólice HO-6 (o seguro do proprietário de condomínio) e a forma como você faz a manutenção do tanque é que carregam esse risco.

Trocamos aquecedores com tanque e sem tanque (tankless) em condomínios, inclusive em armários apertados onde o tanque velho precisa sair num carrinho por um corredor estreito. Veja o nosso serviço de aquecedores de água para conhecer as opções e o que pesa na decisão.

Vazamento para a unidade de baixo e quem paga

Esta é a ligação que todo dono de condomínio teme: um vizinho ou o administrador avisa que está entrando água pelo teto dele. Primeiro pare a água. Depois você se preocupa com quem é o responsável.

Quanto ao dinheiro, o Estatuto da Flórida 718.111(11) estabelece a regra geral. Resumindo bastante, quando o dano vem de um evento coberto pela apólice de propriedade da associação, a associação conserta as partes seguradas como despesa comum, e as franquias e os danos que passam da cobertura em geral também são despesa comum. O proprietário pode ser cobrado pelos custos não segurados quando o dano foi causado por ele, ou por inquilinos, convidados ou familiares, por conduta intencional, por negligência ou por descumprir a convenção. O que fica dentro da unidade, como pisos, armários, bancadas, louças e metais e eletrodomésticos, em geral cabe ao proprietário segurar.

Essa é a regra geral, não um veredito sobre o seu caso. As convenções são diferentes, as apólices de seguro são diferentes e os fatos de cada vazamento são diferentes. Se houver disputa, converse com o administrador da sua associação, com o seu corretor de seguros ou com um advogado da Flórida. O que nós podemos fazer é encontrar a origem, documentar com fotos e dizer com clareza se ela veio de uma mangueira flexível na sua unidade, de uma emenda do riser, de um anel de vedação de cera (wax ring) danificado ou de uma conexão do stack dentro da parede. Essa documentação muitas vezes é exatamente o que os peritos do seguro (adjusters) e o conselho da associação precisam.

Achar a origem num prédio de unidades empilhadas nem sempre é fácil. A água corre pelas lajes e pelos shafts de tubulação (pipe chases) antes de aparecer. O nosso serviço de detecção de vazamentos usa medidores de umidade, câmeras térmicas e testes de isolamento para rastrear a água sem abrir mais drywall (parede de gesso) do que o necessário.

Problema, responsabilidade mais comum e primeiro passo

Esta tabela mostra arranjos comuns nos condomínios da Flórida. Quem manda é a sua convenção, e alguns prédios colocam itens como as mangueiras flexíveis da unidade ou o esgoto dentro da parede de um lado ou do outro. Use a tabela como ponto de partida e depois confirme com a administração.

Quando a resposta não está clara, mesmo assim podemos resolver o problema imediato com a aprovação da associação e deixar que o conselho e as seguradoras decidam depois quem paga a conta.

Aprovações da associação e certificados de seguro

A maioria das associações de condomínio do sudoeste da Flórida pede papelada antes que um prestador mexa em qualquer coisa além de um serviço simples numa peça. Conte com alguma combinação destes itens:

• Um formulário de pedido de obra ou de alteração (alteration form) assinado pelo proprietário e aprovado pela administração ou pelo conselho.
• Um certificado de seguro (certificate of insurance, COI) do prestador, muitas vezes com a associação como titular do certificado (certificate holder) ou como segurado adicional (additional insured).
• Uma cópia da licença de obra nos serviços que exigem, como troca de aquecedor de água, troca de encanamento ou mudança de lugar das peças.
• Os dados de contato de quem vai estar no local e as datas e horários planejados.

A HomeFlow tem seguro, e podemos enviar o certificado para o seu administrador quando você marcar o serviço. Passe para nós o nome jurídico exato da associação e o e-mail do administrador, porque um COI emitido em nome da entidade errada é recusado e atrasa o trabalho.

Se você administra um prédio em vez de ser dono de uma unidade, a nossa página para administradoras e HOA explica como trabalhamos com os conselhos e com os sistemas das áreas comuns.

Elevadores, estacionamento e horário de obra

As regras do prédio decidem como um serviço é feito num condomínio tanto quanto o próprio encanamento. Estas são algumas que vemos o tempo todo:

• Reservar o elevador de serviço, às vezes com mantas de proteção que precisam ser penduradas antes de levar um aquecedor de água ou um tanque velho.
• Estacionamento para prestadores limitado a certas vagas ou à rua, com limite de altura na garagem que não deixa alguns veículos entrarem.
• Horário de obra definido pela associação, normalmente só de dia durante a semana, sem serviço barulhento nos fins de semana nem nos feriados.
• Restrições de temporada em alguns prédios, que limitam reformas nos meses de inverno, quando há mais moradores.
• Regras sobre o descarte, para que as peças e os tanques velhos saiam com a gente e não acabem na caçamba do prédio.

Perguntamos sobre essas regras quando você marca o serviço. O nosso horário é de segunda a sexta, das 8h às 17h, o que bate com o que a maioria dos prédios permite. Fora desse horário atendemos chamadas urgentes por telefone quando possível, mas a sua associação pode limitar o que dá para fazer até a manhã seguinte.

Colunas de ferro fundido em prédios antigos do litoral

O ferro fundido (cast iron) foi o material padrão para as tubulações de esgoto e ventilação nos prédios construídos dos anos 60 até o começo dos anos 80, antes de o PVC tomar conta. Muitos dos condomínios mais antigos de Naples, Marco Island e Fort Myers Beach são dessa época, e boa parte ainda escoa pelo ferro original.

A Flórida é dura com o ferro fundido. O gás sulfídrico que sai do esgoto forma um ácido que come o cano por dentro, e o calor acelera o processo. A falha típica se chama channel rot: a parte de baixo de um cano horizontal se desgasta e abre ao longo do comprimento, enquanto a parte de cima ainda parece boa. Num condomínio, isso aparece como ralos lentos em várias unidades da mesma coluna, cheiro de esgoto num banheiro, manchas no teto debaixo de uma banheira ou entupimentos que são desfeitos e voltam.

Para o dono de uma unidade, o stack em si costuma ser área comum, mas os ramais que passam pelo seu piso ou pela sua parede podem ser ou não. Uma inspeção com câmera do ramal mostra em que estado ele está antes que alguém comece a discutir sobre ele. As associações que planejam um projeto de esgoto para o prédio inteiro muitas vezes começam do mesmo jeito.

As leis mais recentes da Flórida sobre segurança de condomínios também chegam a esses sistemas. Os prédios com três ou mais andares habitáveis precisam fazer um estudo de reservas de integridade estrutural (structural integrity reserve study), e o encanamento é um dos componentes que ele deve incluir. Isso está levando muitos conselhos a finalmente colocar números nos stacks e risers que estão envelhecendo.

Depois do furacão Ian e nos meses em que a unidade fica vazia

O furacão Ian tocou terra em Cayo Costa como um forte Categoria 4 em setembro de 2022. A maré de tempestade (storm surge) em Fort Myers Beach chegou mais ou menos a 10 a 15 pés acima do nível do chão, e no trecho de Naples até Marco Island ficou em torno de 6 a 9 pés. Os condomínios de térreo e as garagens dessas áreas receberam água salgada nas paredes, nos aquecedores de água, nas casas de bombas e nos equipamentos elétricos.

Parte desses danos foi consertada rápido e parte foi consertada barato. Ainda encontramos conexões corroídas, aquecedores de água que secaram e voltaram a ser usados, e linhas de esgoto que se encheram de areia e entulho. Se o seu prédio foi reconstruído ou reparado em parte depois do Ian e os ralos estão lentos ou a pressão da água está irregular, vale a pena fazer uma avaliação.

O outro grande risco é a unidade vazia na baixa temporada. Um condomínio que fica sozinho de abril a novembro pode ter um vazamento durante semanas sem ninguém perceber. Alguns passos práticos:

• Feche o registro da unidade antes de viajar, se a sua associação permitir e o seu registro estiver funcionando.
• Desligue o aquecedor de água ou coloque no modo férias.
• Peça para alguém abrir cada torneira, chuveiro e descarga mais ou menos a cada duas semanas, para que os sifões (traps) não sequem e deixem entrar o gás do esgoto.
• Instale sensores de vazamento debaixo das pias, do aquecedor de água e da máquina de lavar.
• Deixe uma chave com a administração e o nome de um contato que possa autorizar consertos enquanto você estiver fora.

O nosso plano anual de manutenção é uma revisão anual do seu sistema de encanamento, algo que faz sentido marcar antes de ir para o norte. Ligue para saber os detalhes.

Serviços de encanamento que fazemos em condomínios

Dentro da unidade fazemos o de sempre: conserto e troca de vaso sanitário, torneiras, registros de chuveiro, trituradores de pia, aquecedores de água com tanque e sem tanque, troca de mangueiras flexíveis, desentupimento de ralos, detecção de vazamentos e registros da unidade. Para os prédios, trabalhamos com a administração em consertos de risers e stacks, testes de backflow (refluxo), abrandadores e filtros de água na linha principal e serviços de esgoto nos ramais compartilhados.

Atendemos condomínios nos condados de Lee, Collier e Charlotte. Quem tem imóvel no litoral encontra detalhes locais nas nossas páginas de Naples, Marco Island e Fort Myers Beach. Para marcar um serviço, ligue para (239) 518-4198 ou use o nosso formulário de contato. Falamos português e também atendemos em espanhol e inglês.