Encanador em Ave Maria, FL

Serviços de encanamento em Ave Maria

Uma cidade construída do zero, e o que isso significa para o encanamento

Ave Maria começou a ser construída em 2005, numa parceria entre a Barron Collier Companies e a Ave Maria Foundation, a cerca de 36 milhas a nordeste do centro de Naples. A Ave Maria University recebeu os primeiros alunos no campus permanente em 2007, e desde então as casas vêm sendo levantadas em fases. O censo de 2020 contou 6.242 moradores, e a incorporadora informa mais de 5.000 casas vendidas desde o primeiro ano.

Para um encanador, essa história pesa mais do que as manchetes. Todas as casas da cidade foram construídas sob uma edição moderna do Código de Construção da Flórida (Florida Building Code). Aqui não tem cano de polibutileno, não tem tubulação de esgoto de ferro fundido (cast iron) enferrujando debaixo da laje (slab) e não tem linha de abastecimento galvanizada entupindo de calcário. O que tem são muitas casas construídas rápido, por um punhado de construtoras de produção em série, com os mesmos pacotes de peças e os mesmos hábitos de instalação repetidos em centenas de lotes.

Por um lado, isso é uma boa notícia. Os problemas costumam se repetir, então quando vemos um padrão numa casa sabemos onde procurar na próxima.

Por outro lado, também quer dizer que um pequeno atalho na instalação pode aparecer numa rua inteira de casas mais ou menos da mesma idade. Se o seu vizinho teve um vazamento num certo ponto, vale a pena olhar esse mesmo ponto na sua casa.

Quem fornece a sua água e quem recebe o seu esgoto

As casas de Ave Maria são atendidas pela Ave Maria Utility Company (a companhia de água e esgoto local), e não pela Collier County Public Utilities. Essa companhia tira água subterrânea de poços no aquífero intermediário (Intermediate Aquifer) e passa essa água por uma estação de abrandamento por membrana com capacidade de 1,67 milhão de galões por dia. A água dela já ganhou mais de uma vez o prêmio de água potável de melhor sabor da Seção da Flórida da American Water Works Association (a associação profissional de água potável), inclusive em 2010, 2014 e 2021.

O esgoto vai para uma estação de recuperação de água no centro da comunidade, construída com capacidade de 1,25 milhão de galões por dia. A água tratada é reaproveitada na irrigação pública, incluindo gramados e jardins das casas, e um sistema de áreas úmidas construídas serve de reservatório quando chove muito. Com essa água recuperada, tratada a um nível bem alto, foram restaurados cerca de 160 acres de áreas úmidas de cipreste e pântanos.

A infraestrutura, como ruas e drenagem pluvial, fica por conta do Ave Maria Stewardship Community District, um governo local limitado criado pela Assembleia Legislativa da Flórida. Se o seu problema está do lado da rua do hidrômetro ou numa área comum, o normal é ligar primeiro para a companhia de água ou para o distrito.

Dentro do seu terreno a história muda. O lado do abastecimento depois do hidrômetro e o lado do esgoto até a ligação lateral com a rede (sewer lateral) são seus, e é aí que a gente entra.

O que normalmente existe dentro de uma casa em Ave Maria

Entre as construtoras que trabalham hoje em Ave Maria estão a CC Homes, a Del Webb (Del Webb Naples, o bairro para pessoas com mais de 55 anos), a Lennar e a Pulte Homes, espalhadas por bairros como Maple Ridge, Avalon Park, The National e Gatherpoint. Os detalhes da obra mudam conforme a construtora e o ano, mas em casas dessa idade no sudoeste da Flórida o quadro geral é este:

• Linhas de abastecimento de PEX passando pelo sótão (attic) ou pelas paredes, quase sempre alimentadas a partir de um distribuidor (manifold) ou de uma linha tronco perto do aquecedor de água.
• Canos de PVC para esgoto, descarga e ventilação (drain, waste and vent) debaixo da laje e dentro das paredes.
• Aquecedores elétricos com tanque na garagem em muitos modelos de entrada e de preço médio, e aquecedores sem tanque (tankless) a gás ou elétricos em algumas casas com upgrades.
• Torneiras, registros de chuveiro e vasos sanitários de construtora (builder-grade), escolhidos pelo setor de compras da construtora, e não pelo dono.
• Uma ou duas torneiras externas (hose bib), uma caixa de ligação da máquina de lavar, uma linha para a máquina de gelo da geladeira e, muitas vezes, uma pia na garagem ou na cozinha do lanai (a varanda coberta).

Nada disso é ruim. PEX e PVC são materiais firmes quando bem instalados. As falhas que vemos em casas dessa idade quase sempre têm a ver com conexões, peças e mão de obra, e não com o cano em si.

Peças de construtora e onde elas falham primeiro

As peças de construtora são fabricadas pensando no preço. Funcionam bem quando são instaladas e muitas vezes duram anos, mas costumam ser as primeiras peças do encanamento a falhar numa casa nova. Nas casas de Ave Maria que já passaram dos cinco anos, estas são as chamadas que esperamos:

• Válvulas de entrada e vedantes (flappers) da caixa acoplada que deixam a água correndo ou chiando, algo que aparece numa conta de água que sobe aos poucos. Veja a nossa página de conserto de vaso sanitário.
• Torneiras de cozinha monocomando com cartuchos de plástico que começam a pingar ou ficam duras para girar.
• Cartuchos do registro do chuveiro que perdem o controle da temperatura, e a água passa de quente para fria sem aviso.
• Mangueiras flexíveis com porcas de plástico debaixo das pias e dos vasos. Quando estamos trabalhando ali, trocamos por mangueiras de aço inox trançado.
• Registros de canopla (angle stops) baratos que não fecham totalmente quando você finalmente precisa cortar a água de uma peça.

Muitos donos trocam as peças uma por uma à medida que falham, e tudo bem. Mas se você já pensa em reformar um banheiro ou a cozinha, normalmente sai mais barato trocar os registros e as válvulas enquanto as paredes e os armários estão abertos.

Se você está construindo ou fazendo uma ampliação, veja a nossa página de encanamento para construção nova, porque fazer certo a instalação bruta (rough-in) é mais fácil do que corrigir depois.

Com garantia da construtora ou sem ela

Muitas casas de Ave Maria ainda têm algum tipo de garantia da construtora. Na Flórida, as construtoras de produção em série costumam oferecer um prazo curto para mão de obra, um prazo maior para sistemas mecânicos como o encanamento e uma garantia estrutural longa, mas quem define os termos é cada construtora, em cada contrato. Leia o seu antes de ligar para qualquer pessoa.

Se o encanamento da sua casa ainda está coberto, comece pelo setor de garantia da construtora. Um encanador de fora abrindo paredes ou trocando peças pode complicar uma reclamação.

A exceção é um vazamento ativo. Feche a água no registro geral (main shutoff) e pare o estrago primeiro. Depois documente tudo com fotos e faça o comunicado.

Quando a garantia acaba, a casa fica nas suas mãos. É aí que as coisas pequenas que a construtora resolvia começam a cair na sua lista: um ralo lento, uma conexão suando no aquecedor, um vaso que não para de correr. Vamos dizer com clareza se algo é um defeito que você ainda pode cobrar da construtora, se ainda estiver no prazo, ou se é desgaste normal.

O que vale a pena verificar antes de a sua garantia acabar

• Olhe no sótão, perto da unidade interna do ar-condicionado (air handler) e ao longo das linhas de PEX, se há manchas no drywall ou no isolamento.
• Confira a linha da válvula de alívio de temperatura e pressão (T&P) do aquecedor e a bandeja de drenagem, procurando pingos ou marcas de mineral.
• Abra cada torneira e observe os ralos. Gorgolejo ou escoamento lento numa casa nova podem indicar problema de ventilação ou de caimento.
• Leia o seu hidrômetro com tudo fechado, espere uma hora e leia de novo. Se ele andou, tem vazamento em algum lugar, e a detecção de vazamentos pode encontrá-lo sem abrir paredes no chute.

Qualidade da água, abrandadores e filtragem

Na maior parte do sudoeste da Flórida, todo mundo já parte do princípio de que a água é dura, e com razão. Quase toda a água subterrânea da região traz bastante cálcio e magnésio. Ave Maria é um pouco diferente, porque a companhia de água faz o abrandamento na estação, com tratamento por membrana, antes de a água chegar ao seu hidrômetro.

Isso muda a conversa sobre abrandadores de água (water softeners). Muitos donos de casa em Ave Maria não precisam de um abrandador para a casa toda, e não vamos vender um que você não precisa.

Alguns querem, sim, um filtro para sabor ou cheiro, um sistema de água para beber na pia da cozinha ou um filtro de sedimentos antes do aquecedor sem tanque. Se você vê muito calcário branco nas peças, vale a pena fazer um teste antes de tirar conclusões, porque uma peça com defeito ou um poço particular por perto podem contar outra história.

As casas que ficam logo fora da área atendida pela companhia de água, nas zonas rurais do leste do condado de Collier, muitas vezes usam poço particular e são um caso totalmente diferente. A nossa página de abrandadores e filtros de água explica como dimensionamos e instalamos sistemas de tratamento para essas situações.

Aquecedores sem tanque em casas novas

Os aquecedores sem tanque são um upgrade comum nas construções novas do sudoeste da Flórida, e fazemos manutenção neles com frequência no condado de Collier. Eles economizam espaço na garagem e não deixam faltar água quente, mas precisam de cuidado de rotina. A maioria dos fabricantes pede a descalcificação (descaling) de tempos em tempos pelas válvulas de serviço, a limpeza da tela de entrada e, nos modelos a gás, a verificação da ventilação e da linha de condensado.

Como a água da companhia já chega abrandada, o calcário se acumula mais devagar aqui do que nas cidades com água dura, e isso ajuda. Mas não torna a manutenção opcional. Sedimentos, sujeira que entra depois de um conserto na rede principal da rua e o simples passar dos anos continuam entupindo telas e trocadores de calor.

Um aquecedor que mostra códigos de erro, que dá água morna com vazão baixa ou que liga e desliga sozinho quase sempre precisa de uma limpeza ou de uma peça, e não de uma troca.

Se você está pensando em trocar um aquecedor com tanque por um sem tanque, as perguntas principais são: se tem gás disponível, se o seu quadro elétrico aguenta um modelo elétrico, por onde sairia a ventilação e que vazão as suas torneiras e chuveiros precisam. Tem mais detalhes na nossa página de aquecedores sem tanque.

Irrigação, água recuperada e a parte de fora da casa

Como Ave Maria reaproveita o esgoto tratado para regar os jardins, muitas casas têm dois tipos de água por perto: a água potável da companhia e a água recuperada (reclaimed water) que alimenta os aspersores. A água recuperada é tratada a um nível alto, mas não é para beber. Na Flórida, as linhas de água recuperada são identificadas com cano roxo ou fita roxa, e nunca devem ser ligadas ao sistema de água potável.

Essa regra é o principal que vigiamos do lado de fora. Se um dono ou um jardineiro liga uma torneira externa, um chuveiro externo ou a linha de enchimento da piscina na fonte errada, cria uma conexão cruzada (cross-connection).

Se você vai acrescentar uma cozinha externa, uma pia no lanai ou uma torneira externa nova, peça que liguem no abastecimento certo e que protejam com o dispositivo antirrefluxo (backflow) adequado. Você pode ler mais na nossa página de teste de refluxo.

• Aspersores virados para a casa podem encharcar o reboco (stucco), molhar o arremate de drenagem do reboco (weep screed) e deixar manchas perto das torneiras externas e da caixa do hidrômetro.
• Em muitos quintais, as caixas de válvulas da irrigação ficam bem perto da linha de água potável. Cavar perto de uma delas sem saber qual é qual é o jeito mais comum de cortar uma linha.
• Uma queda repentina da pressão de água dentro de casa nunca é problema de irrigação. É problema do lado da água potável e vale a pena ligar.

Regras do HOA e licenças do condado de Collier

Quase todos os bairros de Ave Maria têm uma associação de proprietários (HOA), e muitos têm regras de aprovação arquitetônica. A maior parte dos serviços de encanamento por dentro da casa não tem nada a ver com o HOA.

As mudanças por fora podem ter: uma linha de gás nova até uma cozinha externa, um aquecedor que muda de lugar, uma alteração nos equipamentos da piscina ou qualquer coisa que acrescente um cano, um tanque ou uma ventilação visível do lado de fora da casa. Pergunte à sua associação antes de começar o serviço, e não depois.

Ave Maria não é um município separado com departamento de obras próprio, então as licenças de obra (permits) são tiradas com o condado de Collier. Trocar ou consertar uma peça no mesmo lugar normalmente não precisa de licença. Substituir um aquecedor, trocar o encanamento, instalar linhas de gás novas e acrescentar ou mudar peças de lugar normalmente precisam.

Dizemos logo no começo quando um serviço precisa de licença, e quando precisa cuidamos da papelada e das inspeções. A nossa página de encanador no condado de Collier explica mais sobre como trabalhamos em todo o condado.

A idade da casa e o que observar

Mesmo numa cidade tão jovem, existe uma diferença real entre uma casa terminada em 2008 e uma que foi entregue na primavera passada. Use esta tabela como guia geral. Ela mostra o que normalmente vemos em casas do sudoeste da Flórida de acordo com a idade, e não uma regra fixa para nenhuma casa específica.

Se você vai comprar uma casa de revenda numa das fases mais antigas, peça uma avaliação do encanamento junto com a inspeção geral. É mais fácil planejar a troca de um aquecedor do que levar o susto. O nosso guia sobre o que verificar no encanamento ao comprar uma casa pode ajudar você a preparar as perguntas.

Ave Maria e o resto do leste do condado de Collier

Ave Maria fica numa parte do condado de Collier que ainda é, na maior parte, agrícola e de áreas naturais, a uma curta distância de carro ao sul de Immokalee e bem a leste de Golden Gate. O encanamento nesses três lugares não podia ser mais diferente.

Immokalee tem muitas moradias antigas, com poços particulares e fossas sépticas nas áreas mais afastadas, e Golden Gate Estates é conhecido pelos terrenos grandes com poço e fossa. Se você tem imóveis em mais de uma dessas áreas, as nossas páginas de encanador em Immokalee e encanador em Golden Gate explicam o que é típico por lá.

O nosso escritório fica em Fort Myers, no 3903 Dr Martin Luther King Jr Blvd, Suite A, e o horário de atendimento é de segunda a sexta, das 8h às 17h. Fora desse horário atendemos chamadas urgentes por telefone quando possível. Se tiver algo urgente à noite ou no fim de semana, feche primeiro a água no registro geral e depois ligue para a gente. Para todo o resto, você pode escrever pelo formulário de contato. Falamos português, e também atendemos em espanhol e inglês.