Encanamento para reformas no sudoeste da Flórida

Onde o encanamento entra no cronograma de uma reforma

O encanamento aparece duas vezes em quase toda reforma. Entramos cedo, logo depois da demolição, para fazer a instalação bruta, que na obra todo mundo chama de rough-in. Depois voltamos quase no final, quando o azulejo e os armários já estão no lugar, para instalar as louças e os metais. Tudo o que acontece entre essas duas visitas depende de um rough-in bem feito.

Esta é a ordem normal em uma obra de banheiro ou de cozinha:

• Demolição (demo). Saem as louças, os armários e os revestimentos antigos das paredes. Gostamos de ver o espaço já aberto antes de qualquer decisão definitiva.
• Instalação bruta (rough-in). Passamos as novas linhas de esgoto, de escoamento e de ventilação, e as novas linhas de água. Colocamos o corpo dos registros e deixamos as saídas (stub-outs) nos pontos marcados na planta.
• Inspeção do rough-in. O departamento de obras da prefeitura ou do condado confere o trabalho enquanto ele ainda está à vista. Nessa etapa os ralos normalmente são testados com água ou com pressão de ar.
• Fechamento. Quando o rough-in é aprovado na inspeção, os outros profissionais fecham as paredes, concretam ou remendam a laje e instalam azulejo e armários.
• Acabamento (trim-out). Instalamos vasos sanitários, torneiras de lavatório, o acabamento do chuveiro, pias, trituradores e as ligações dos eletrodomésticos, e depois testamos tudo.
• Inspeção final. O inspetor aprova o encanamento pronto.

Os erros caros acontecem quando alguém fecha o trabalho antes da inspeção, ou quando as louças escolhidas mudam depois do rough-in. O corpo de um registro instalado para o acabamento de chuveiro de uma marca nem sempre aceita o de outra. Falamos disso com calma mais abaixo.

Decisões de planejamento que definem o custo do encanamento

O que mais pesa no custo do encanamento de uma reforma é se as louças continuam onde estão. Trocar um lavatório ou um vaso sanitário no mesmo lugar é simples. Mudar um vaso quatro pés (pouco mais de 1,2 metro) de lugar em um piso de laje já é outro projeto.

Deixar as louças no mesmo lugar

Quando a distribuição não muda, muitas vezes conseguimos aproveitar os pontos de esgoto que já existem e focar em registros novos, linhas de água e acabamentos. Muitas reformas com orçamento apertado terminam assim, e não há nada de errado nisso.

Mudar as louças de lugar

Correr um lavatório algumas polegadas na mesma parede costuma ser uma mudança pequena. Mudar o ralo de um vaso, de uma banheira ou de um chuveiro em cima de uma laje (slab) significa cortar concreto, abrir uma vala e ligar no cano existente com caimento suficiente. Em piso elevado ou no segundo andar, significa trabalhar entre as vigas. Acrescentar uma peça nova, como um segundo lavatório ou um tanque na lavanderia, também exige ventilação nova.

Gastos que vão se somando sem ninguém perceber

• Trocar a banheira por um box grande sem degrau (walk-in) com várias saídas de água
• Torneiras ou vasos de parede que precisam de suportes dentro da parede (carriers) ou de um rough-in especial
• Trocar canos velhos que aparecem quando as paredes são abertas
• Um aquecedor de água maior, ou um segundo aquecedor, para dar conta das novas peças
• Mudanças nas louças escolhidas depois que o rough-in já terminou

Preferimos revisar essas opções com você e com o seu empreiteiro antes da demolição, em vez de descobrir no meio do rough-in que o plano precisa mudar.

Encanamento para reforma de banheiro

O banheiro é o cômodo mais reformado da casa. O trabalho típico inclui registros de chuveiro novos, transformar a banheira em box, ralos novos ou em outro lugar, flanges novas para o vaso (toilet flange), água e esgoto para o lavatório, jatos laterais (body sprays) ou duchas de mão.

Transformar banheira em box parece fácil, mas o ralo da banheira e o do chuveiro quase nunca ficam no mesmo ponto. Além disso, a base do box (shower pan) precisa do ralo no lugar certo para aquela base ou para o desenho do azulejo. Em cima da laje, isso muitas vezes significa mexer um pouco no concreto. Também vemos se o registro do chuveiro deve ir para uma altura ou para uma parede mais confortável.

Se você precisa só de um serviço comum no banheiro, sem reforma completa, veja a nossa página de encanamento de banheiro.

Box sem degrau e ralo linear

O box sem degrau (curbless) está na moda e pede planejamento. O piso precisa cair em direção ao ralo sem uma soleira para segurar a água, então, na laje, a área embaixo do chuveiro muitas vezes é rebaixada. O ralo linear (linear drain) ajuda, porque o piso cai em uma direção só, para um canal comprido, em vez de cair em quatro direções para um ralo no centro. Combinamos a posição e a altura do ralo com o azulejista e com quem faz a impermeabilização, já que o corpo do ralo tem que bater com o piso acabado.

Pensar no banheiro para os próximos anos

Muitos proprietários no sudoeste da Flórida reformam pensando no longo prazo. O encanamento é uma parte grande de deixar um banheiro mais fácil de usar com a idade.

• Box sem degrau ou com borda bem baixa, com ralo linear
• Registros de chuveiro em um ponto que dá para alcançar de fora do jato ou sentado
• Duchas de mão em barra deslizante
• Vasos de altura confortável (comfort height)
• Lavatórios de parede ou abertos embaixo, com espaço para uma pessoa sentada, e com o sifão e as linhas de água posicionados para não bater nos joelhos
• Registros antiescaldamento (anti-scald) que limitam a temperatura da água

Barras de apoio não são encanamento, mas levamos em conta onde vai o reforço de madeira na parede para que o carpinteiro tenha espaço. Planejando tudo junto, você não precisa abrir a parede duas vezes.

Encanamento para reforma de cozinha

Na cozinha o trabalho normalmente inclui o esgoto e a água da pia, a lava-louças, o triturador de pia, a linha da geladeira ou da máquina de gelo e, às vezes, uma torneira para encher panelas em cima do fogão (pot filler) ou uma pia auxiliar na ilha.

As ilhas são o ponto mais delicado. Colocar uma pia em uma ilha nova em cima da laje significa abrir vala até a linha de esgoto e resolver a ventilação, porque não existe parede para subir o tubo de ventilação. É aí que entram na conversa uma válvula de admissão de ar ou uma solução de ventilação especial para ilhas, conforme o que a jurisdição local aceita.

Para consertos e melhorias gerais na cozinha, veja a nossa página de encanamento de cozinha.

Como se muda um ralo de lugar na laje

A maioria das casas do sudoeste da Flórida é construída sobre laje de concreto, então mudar um ralo de lugar significa atravessar o piso. Veja o que isso envolve:

• Marcamos onde fica o ralo antigo e onde vai o novo, e seguimos o caminho da linha existente.
• A laje é cortada com serra e o concreto é quebrado ao longo do caminho do cano novo.
• Abrimos a vala, levamos o cano novo até o novo ponto e ligamos no esgoto existente.
• O cano novo precisa de um caimento constante. Pelo código de encanamento da Flórida, o cano de esgoto horizontal de 2-1/2 polegadas ou menos geralmente precisa de 1/4 de polegada de queda por pé, e o de 3 a 6 polegadas geralmente precisa de pelo menos 1/8 de polegada por pé.
• O trabalho é testado e inspecionado antes de a vala ser aterrada e o concreto remendado.

O caimento é o que complica as mudanças longas. Se um vaso vai para muito longe da linha principal, pode não haver profundidade suficiente embaixo da laje para manter a queda certa. Às vezes a saída é ligar em outro ramal. Às vezes é preciso encurtar a mudança. Verificamos isso antes de alguém fechar a nova distribuição.

Cortar a laje também deixa a gente ver a linha de esgoto existente. Se ela for de ferro fundido (cast iron), é uma boa hora para conferir o estado dela com câmera. A nossa página de reparo da linha de esgoto explica essa parte do trabalho.

Problemas de ventilação e de código que costumam aparecer

Todo ralo de louça precisa de ventilação. Os tubos de ventilação (vents) deixam o ar entrar no sistema para a água escoar direito e os sifões (traps) não serem esvaziados por sucção. É isso que impede o gás do esgoto de entrar na casa. Quando uma peça muda de lugar ou uma nova é acrescentada, a ventilação tem que funcionar para a nova distribuição.

Problemas de ventilação comuns em reformas:

• Uma peça que ficou longe demais da ventilação existente
• Uma pia nova em ilha, sem parede para levar a ventilação
• Serviços antigos feitos sem ventilação adequada, que aparecem quando a parede é aberta
• Tubos de ventilação que outro profissional cortou ou tirou durante a demolição

Válvulas de admissão de ar

A válvula de admissão de ar (air admittance valve, AAV) é uma válvula de mão única que deixa o ar entrar na linha de esgoto sem precisar levar um tubo até o telhado. O código de encanamento da Flórida tem regras para essas válvulas, sobre onde podem ir e como devem ser instaladas, e os departamentos de obras locais podem ter exigências próprias. Elas são úteis no lugar certo, mas não resolvem tudo, e vamos avisar você quando uma ventilação convencional for a melhor escolha.

O que encontramos nas casas antigas do sudoeste da Flórida quando as paredes são abertas

Muitas casas em Cape Coral, Fort Myers, Lehigh Acres e Punta Gorda foram construídas entre os anos sessenta e noventa. Quando essas paredes são abertas, costumamos ver as mesmas coisas.

• Esgoto de ferro fundido. Comum em casas antigas. Com as décadas, ele pode rachar, acumular crosta por dentro ou apodrecer na parte de baixo do cano, principalmente embaixo da laje.
• Linhas de água de aço galvanizado (galvanized). Corroem por dentro, o que baixa a pressão da água e pode deixar ferrugem na água.
• Polibutileno (polybutylene). Cano plástico cinza de água usado em muitas casas do fim dos anos setenta até meados dos anos noventa. Tem histórico de falhas, e muitas seguradoras não querem ver esse material na casa.
• Esgoto pequeno demais ou com caimento ruim. Donos anteriores ou pessoas de manutenção às vezes acrescentaram peças em linhas que nunca foram feitas para aguentar essa carga.
• Remendos antigos. Materiais misturados, emendas de borracha em lugares estranhos e vazamentos que foram molhando a estrutura de madeira aos poucos.

Nada disso é motivo para pânico. É motivo para deixar uma pequena folga no orçamento para imprevistos e tomar as decisões enquanto a parede ainda está aberta. Se você notou cheiro de umidade ou manchas, o nosso serviço de detecção de vazamentos pode ajudar a esclarecer a situação antes da demolição.

Trocar o encanamento aproveitando as paredes abertas

Se a casa tem linhas de água de galvanizado ou de polibutileno, a reforma é o momento mais econômico para trocar. As paredes e os tetos já estão abertos nos cômodos que estão sendo reformados, então boa parte do trabalho de acesso já está feita.

Alguns proprietários trocam os canos só na área da reforma e ligam de volta no sistema antigo. Isso funciona, mas o cano velho continua no resto da casa. Outros usam a reforma como ponto de partida para trocar o encanamento da casa inteira. Explicamos com honestidade o que se ganha e o que se perde em cada opção. Leia mais na nossa página de troca de encanamento da casa inteira.

Capacidade do aquecedor de água para as novas peças

Muitas reformas aumentam o consumo de água quente sem ninguém pensar nisso. Uma banheira grande de imersão, um chuveiro com ducha tipo chuva e jatos laterais, ou uma segunda suíte principal podem passar do que um aquecedor que funcionava bem na distribuição antiga consegue entregar.

Antes do rough-in, verificamos o que as novas peças precisam e comparamos com o que o aquecedor atual consegue fornecer. Às vezes o aquecedor que já existe dá conta. Às vezes compensa um maior, uma segunda unidade perto do banheiro novo ou passar para um aquecedor sem tanque (tankless). O aquecedor sem tanque precisa de uma linha de gás do tamanho certo ou do serviço elétrico adequado, então é bom resolver isso cedo com o seu empreiteiro e o seu eletricista.

Veja a nossa página de aquecedores de água para mais detalhes, inclusive sobre os modelos sem tanque.

Licenças de obra e inspeções

Na Flórida, mudar o encanamento de lugar, acrescentar peças, trocar aquecedores de água e trocar canos geralmente exige uma licença de obra (permit) do departamento de obras local. Cada jurisdição tem o seu próprio processo, então o Condado de Lee, Cape Coral, Fort Myers, o Condado de Collier e o Condado de Charlotte fazem as coisas de um jeito um pouco diferente.

Quem tira a licença

Na maioria das reformas, a empresa de encanamento tira a licença de encanamento, ou o encanamento entra na licença do empreiteiro geral (general contractor, GC), com o encanador como subcontratado. Depende da jurisdição e do tipo de trabalho. Deixamos isso claro com o seu empreiteiro desde o começo.

A Flórida tem uma isenção para o proprietário que constrói por conta própria (owner-builder), que permite ao dono tirar licenças para obras na própria casa. Ela vem com condições. O proprietário tem que assinar uma declaração de ciência (disclosure statement), é responsável pelo trabalho e, em geral, precisa fazer o serviço pessoalmente ou supervisionar diretamente. Também há restrições para vender ou alugar o imóvel no ano seguinte ao fim da obra. Se você está pensando nessa opção, leia a declaração com cuidado.

O que é inspecionado

• Rough subterrâneo ou embaixo da laje (underground). As linhas de esgoto na vala, testadas antes do aterro.
• Rough nas paredes (top-out). Esgoto, ventilação e linhas de água dentro das paredes, antes de fechar.
• Final. Louças instaladas, aquecedor de água no lugar e tudo funcionando.

As etapas exatas dependem da jurisdição e do tamanho do trabalho. A ideia é a mesma em todo lugar: não feche encanamento que ainda não foi inspecionado.

Zonas de inundação e a regra dos 50%

Boa parte do sudoeste da Flórida fica em zonas de inundação da FEMA (a agência federal de gestão de emergências dos Estados Unidos), e isso afeta as reformas. Pela regra de melhoria substancial (substantial improvement), conhecida como regra dos 50%, se o custo das melhorias em um imóvel em zona de inundação chegar a 50% ou mais do valor de mercado da construção, o imóvel geralmente precisa ser adequado às normas atuais para áreas inundáveis. Em uma casa antiga e baixa, isso pode significar elevar a casa.

O custo do encanamento entra nessa conta, junto com os outros serviços, os materiais e a mão de obra. O valor usado é o da construção, não o do terreno. Jurisdições locais como o Condado de Lee, Cape Coral e Fort Myers Beach fazem cada uma a sua própria análise, e os procedimentos são diferentes.

Não somos nós que tomamos essa decisão, mas podemos passar para você ou para o seu empreiteiro um valor claro do encanamento para entrar no cálculo do departamento de obras. Se a obra é em uma casa perto da água em Fort Myers Beach ou em uma casa de frente para canal em Cape Coral, pergunte sobre isso cedo.

Trabalho junto com empreiteiros gerais, designers e outros profissionais

Em uma reforma, muitas vezes trabalhamos ao lado de um empreiteiro geral, de um designer ou de um proprietário que toca o projeto com vários profissionais. Nós cuidamos do encanamento. Combinamos o trabalho com o azulejista, o marceneiro dos armários, o eletricista e a empresa de ar-condicionado (HVAC), mas não fazemos o serviço deles.

O que ajuda a obra a andar bem

• Especificações das louças antes do rough-in. Precisamos dos números de modelo e das fichas de rough-in dos registros, vasos, banheiras, torneiras para banheira de piso (freestanding) e torneiras de parede. As medidas de rough-in mudam de um fabricante para outro.
• Um cronograma claro. Avise quando a demolição termina e quando as paredes precisam ser fechadas, para que a inspeção do rough-in não segure ninguém.
• Comprar as louças com antecedência. Registros especiais, kits de acabamento e peças importadas podem levar semanas para chegar. Ter o corpo do registro na obra para o rough-in importa mais do que ter o acabamento.
• Projetos de armários e de azulejo. Saber o centro exato de cada pia e a altura do azulejo permite deixar as saídas e os registros no lugar certo.

Se você é construtor e também faz obras do zero, a nossa página de encanamento para construção nova explica esse trabalho.

Adaptação de pontos comerciais e melhorias para inquilinos

Fazemos o encanamento de melhorias para inquilinos (tenant improvements) e de adaptação de pontos comerciais (build-outs) em escritórios, lojas, restaurantes e consultórios médicos. A ordem do trabalho é parecida com a de uma reforma residencial, com mais coordenação e, em geral, uma análise de projeto mais rigorosa.

O trabalho comum inclui banheiros, copas, pias para lavar as mãos, tanques para esfregão e aquecedores de água, além das ligações para os equipamentos do negócio. Restaurantes e estabelecimentos de comida muitas vezes precisam de caixas de gordura (grease interceptors), ralos de piso e esgotos indiretos para os equipamentos da cozinha. Muitas adaptações são feitas em salas vazias sobre laje, então abrir vala para os novos banheiros e pias é rotina.

Trabalhamos com o projeto aprovado e seguimos o cronograma do empreiteiro geral e as exigências do dono do imóvel. Você encontra mais informações na nossa página de encanamento comercial.

Reformas em condomínios

Os condomínios em Naples, Bonita Springs, Fort Myers e nas ilhas acrescentam algumas etapas. A maioria das associações exige aprovação antes de começar, e muitas pedem para ver os documentos do empreiteiro e uma descrição do trabalho. Algumas limitam o horário da obra e o uso do elevador.

O outro assunto grande é como fechar a água. Em muitos prédios não dá para isolar uma unidade só, então fechar a água significa combinar com a administração do prédio e avisar os vizinhos. As colunas de esgoto (stacks) e as linhas compartilhadas também passam pelas unidades, e qualquer ligação nelas exige cuidado. Planejamos de acordo com as regras do prédio para que a obra não fique parada. Se você mora em um prédio alto em Naples ou em Bonita Springs, comece cedo os trâmites com a sua associação.

Quando nos chamar e o que nos mandar

A melhor hora para nos chamar é antes da demolição, quando a distribuição ainda pode mudar sem custo. Até uma conferida rápida pode evitar uma distribuição que não vai escoar direito ou um registro que não vai caber.

Para começar, mande para nós:

• A planta ou um desenho da nova distribuição, mesmo que seja simples
• Uma lista das louças com os números de modelo, se você tiver
• Fotos do espaço atual, inclusive embaixo das pias e do aquecedor de água
• O endereço do imóvel, para sabermos qual jurisdição vale e se as regras de zona de inundação podem se aplicar
• O cronograma que você tem em mente e quem mais está trabalhando na obra

Ligue para (239) 518-4198 ou use o nosso formulário de contato. Falamos português, e também atendemos em espanhol e inglês. Atendemos todo o território dos condados de Lee, Charlotte e Collier. Veja a lista completa nas nossas áreas atendidas.