Plomería comercial en el suroeste de Florida

Plomería comercial y plomería residencial: en qué se diferencian

En una casa vive una familia que usa un par de baños y una cocina. En un edificio comercial puede haber decenas de personas usando el mismo baño cada hora, una cocina que manda grasa a los drenajes todo el día y vecinos al otro lado de la pared que pierden ventas si se corta el agua. Las tuberías suelen ser más grandes, hay más aparatos sanitarios y lo que está en juego cuando algo falla es muy distinto.

Las reglas también cambian. En Florida, la plomería comercial se construye e inspecciona según el Código de Construcción de Florida, sección de Plomería (Florida Building Code, Plumbing), y el departamento de construcción local revisa el trabajo antes de que se tape. Los trabajos comerciales más grandes pueden requerir planos hechos por un profesional de diseño. El condado de Lee, por ejemplo, los exige cuando los cambios al sistema de suministro de agua o de drenaje llegan a cierto valor de proyecto o a cierta cantidad de unidades de aparato (fixture units). Nuestro trabajo de plomería residencial sigue el mismo código, pero los trabajos comerciales casi siempre llevan más papeleo, más inspecciones y más personas con quienes coordinar.

Y luego está el horario. En una casa, cortar el agua es una molestia. En un restaurante o en un consultorio dental, es dinero que se pierde. Por eso gran parte de lo que hacemos en trabajos comerciales es planificar: cuándo cerrar el agua, a quién hay que avisar y cómo devolver el edificio a servicio con el menor tiempo muerto posible.

Necesidades de plomería según el tipo de propiedad

Cada tipo de edificio desgasta su plomería de una manera diferente. Esto es lo que solemos ver en el suroeste de Florida.

Oficinas y suites profesionales

Las oficinas por lo general usan poca agua, pero sus baños tienen mucho tráfico en horas de trabajo. Las llamadas más comunes son inodoros que se quedan corriendo, fluxómetros que se traban, fregaderos lentos en el área de descanso y pequeñas fugas en las mangueras de suministro que nadie nota durante un fin de semana. Casi todo esto es trabajo sencillo de reparación de plomería que podemos programar antes de que abra la oficina o después de que cierre.

Locales comerciales y tiendas

Los locales de venta al público suelen tener uno o dos baños y un fregadero de servicio, y a veces comparten la línea lateral de alcantarillado (sewer lateral) con los locales vecinos. Cuando el drenaje de un inquilino se tapa, el problema puede estar en la línea compartida y no dentro de ese local. Saber dónde está de verdad la obstrucción evita discusiones entre los inquilinos y el dueño.

Restaurantes y servicios de comida

Las cocinas tienen la plomería que más trabaja en cualquier edificio comercial. Drenajes de piso, fregaderos de preparación, lavaplatos industriales, fregaderos para trapeadores y lavamanos funcionan sin parar, y la grasa siempre se va metiendo en las líneas. Más abajo explicamos el tema de la grasa con más detalle.

Consultorios médicos y dentales

Los consultorios médicos y dentales agregan un lavamanos en cada cuarto de examen o sillón dental, a veces conexiones para equipos especiales, y muchos aparatos sanitarios en un espacio pequeño. Estos espacios casi siempre aparecen durante una adecuación de local (build-out), cuando una antigua oficina se convierte y hay que llevar nuevas líneas de suministro y de drenaje a cada cuarto.

Salones de belleza y barberías

Los lavacabezas mandan pelo y productos a los drenajes todo el día. Las trampas de pelo ayudan, pero las líneas igual necesitan atención regular. Los salones también usan mucha agua caliente, así que el tamaño del calentador importa más aquí que en la mayoría de las tiendas pequeñas.

Almacenes y espacios flex

Los almacenes suelen tener tramos largos de tubería, uno o dos baños y quizás una oficina pequeña. Los problemas casi siempre vienen de la edad y del descuido: líneas de suministro corroídas, un calentador que nadie ha revisado en años o un drenaje de piso que se secó y está dejando pasar gases del alcantarillado al local.

Edificios multifamiliares y de condominios

Los edificios de apartamentos y condominios dependen de columnas montantes compartidas (risers), que son las líneas verticales de suministro y de drenaje que sirven a las unidades puestas una encima de la otra. Una fuga o una tapadura en una columna montante afecta a varias unidades a la vez, y la reparación casi siempre obliga a entrar en más de una unidad.

Casas club de HOA y áreas comunes

Las casas club, los baños de la piscina, los gimnasios y las duchas exteriores tienen mucho uso en temporada y luego pasan tiempo sin usarse. Ese patrón de prender y apagar es duro para los aparatos sanitarios y las válvulas.

Drenajes de restaurantes, interceptores de grasa y reglas FOG

Las grasas, aceites y mantecas (lo que en inglés se conoce como FOG, por fats, oils and grease) son el mayor problema de plomería para los negocios de comida. La grasa baja por el drenaje caliente y líquida, luego se enfría y se pega por dentro del tubo. Con el tiempo se acumula hasta que la línea se pone lenta o se tapa del todo. Cuando llega al alcantarillado público, también causa obstrucciones y desbordes allí, y por eso las empresas de servicios públicos la regulan.

La mayoría de los negocios de comida necesitan un interceptor de grasa (grease interceptor) o una trampa de grasa (grease trap) entre los drenajes de la cocina y el alcantarillado. Las empresas de servicios públicos del suroeste de Florida tienen programas FOG que inspeccionan los establecimientos de comida y fijan reglas sobre el mantenimiento de los interceptores. Solo el programa del condado de Collier vigila cientos de restaurantes y negocios de comida. Los detalles cambian de una empresa de servicios a otra, así que consulte con la que da servicio a su edificio.

La regla del 25%

Muchas ordenanzas FOG usan lo que se llama la regla del 25% (25% rule). Dentro del interceptor, la grasa flota arriba y los sólidos se asientan en el fondo. Cuando la capa de grasa y la capa de sólidos juntas ocupan el 25% de la profundidad del líquido, el interceptor se considera lleno y hay que vaciarlo. Algunas empresas de servicios también exigen un calendario mínimo de bombeo. El bombeo y el transporte los hace un transportista de desechos de grasa con licencia (grease waste hauler), no un plomero, así que tenga a mano los registros de su transportista para las inspecciones.

Lo que hacemos nosotros

Nuestra parte es la plomería a ambos lados del interceptor. Eso incluye las líneas de drenaje que vienen de los fregaderos y de los drenajes de piso, la tubería que entra y sale del interceptor y el alcantarillado del edificio que sigue después. Cuando una línea de la cocina se pone lenta, la destapamos y buscamos por qué está pasando. Nuestro servicio de destape de drenajes cubre líneas de cocina, drenajes de piso y líneas principales. Si va a remodelar una cocina o a agregar equipos, nuestro trabajo de plomería de cocina cubre las conexiones nuevas de fregaderos y equipos.

• Raspe los platos en la basura antes de que lleguen al área de lavado.
• Mantenga coladores en los drenajes de piso y en los fregaderos, y vacíelos.
• No eche aceite de la freidora ni grasa caliente por ningún drenaje.
• Llámenos si la misma línea se sigue tapando. Las tapaduras repetidas pueden indicar un problema en la tubería.

Baños comerciales: desgaste de aparatos, fluxómetros y lo básico de la ADA

Un aparato sanitario de un baño público puede usarse más en una semana que el inodoro de una casa en todo un año. Los fluxómetros (flush valves), que son las válvulas de palanca o de sensor de los inodoros y orinales comerciales, desgastan sus piezas internas y empiezan a quedarse corriendo, a descargar poca agua o a no descargar. Las llaves gotean, los sensores pierden energía o calibración, y los aparatos colgados en la pared se pueden aflojar de sus soportes (carriers). Reparamos y reemplazamos estas piezas, y nuestra página de plomería de baños explica el tipo de trabajo que hacemos en aparatos sanitarios.

Lo básico de la ADA que tomamos en cuenta

Cuando se construye o se remodela un baño, los aparatos tienen que cumplir con las normas federales de accesibilidad de la Ley para Estadounidenses con Discapacidades (ADA). Algunos puntos básicos que tienen que ver con la plomería:

• Los lavamanos accesibles no pueden estar a más de 34 pulgadas de altura hasta el borde o el mostrador.
• Tiene que haber espacio libre para las rodillas y los pies debajo del lavamanos.
• Los tubos de suministro y de drenaje debajo del lavamanos tienen que estar aislados o colocados de manera que las personas no puedan tocarlos.
• Los controles de la llave tienen que poder usarse con una sola mano, sin apretar fuerte ni torcer la muñeca.

Instalamos según el diseño que hizo el diseñador. Dejar bien hecha la instalación preliminar (rough-in) antes de cerrar las paredes sale mucho más barato que moverla después.

Los lavamanos de uso público también necesitan agua templada (tempered water), normalmente a través de un dispositivo que limita la temperatura, para que nadie se queme al lavarse las manos. Eso se relaciona directamente con la instalación del calentador de agua.

Calentadores de agua para negocios

Una oficina pequeña puede funcionar bien con un solo calentador de tanque. Un restaurante, un salón de belleza o una lavandería necesitan mucha más agua caliente, y muchas veces a temperaturas distintas para usos distintos. El lavaplatos industrial puede necesitar agua más caliente que los lavamanos, y los lavamanos necesitan agua templada por seguridad. Eso puede significar una válvula mezcladora, un calentador de refuerzo (booster) o más de un calentador.

La pregunta principal es el tamaño. Un calentador demasiado pequeño se queda sin agua caliente en la hora de más trabajo del día. Nosotros miramos los aparatos y equipos conectados al sistema, cómo usa el negocio el agua caliente en la práctica y el espacio y la ventilación que hay disponibles.

Los calentadores sin tanque (tankless) funcionan bien en algunos espacios comerciales, sobre todo donde falta espacio en el piso o donde la demanda llega en ratos fuertes. No son la respuesta correcta en todos los casos, y a veces hacen falta varias unidades para cubrir la carga. Lea más sobre nuestro servicio de calentadores de agua y sobre la instalación de calentadores sin tanque.

Fugas y daños por agua en edificios compartidos

En una casa independiente, una fuga daña la propiedad de un solo dueño. En un centro comercial, un edificio de oficinas o un condominio, el agua viaja. Baja por los techos, pasa por debajo de las paredes al local de al lado y corre por encima de la losa (slab). Cuando alguien ve una mancha, el origen puede estar a dos unidades de distancia.

Por eso encontrar la fuga importa tanto como repararla. Nuestro trabajo de detección de fugas ayuda a ubicar de dónde sale el agua en realidad, ya sea una línea de suministro dentro de una pared, una conexión de drenaje encima de un techo o una línea debajo de la losa. Saber el origen verdadero también ayuda a los dueños, inquilinos y asociaciones a aclarar quién es responsable de la reparación.

Algunas fugas vienen de tuberías viejas que están fallando en más de un lugar. Si usted está parchando el mismo edificio una y otra vez, puede ser el momento de pensar en reemplazar tramos de la línea de suministro. Nuestro servicio de reparación de línea de agua cubre tanto reparaciones puntuales como el reemplazo de tramos dañados.

• Sepa dónde están la válvula de cierre principal (main shutoff) y las válvulas de cada unidad o de cada piso, y asegúrese de que de verdad giran.
• Rotule las válvulas de cierre para que los inquilinos y empleados las puedan encontrar.
• Revise las bandejas de los calentadores, las máquinas de hielo y las mangueras de suministro debajo de los fregaderos en sus recorridos de rutina.
• Tome en serio las manchas en el techo. Casi nunca se arreglan solas.

Líneas de alcantarillado y drenaje en propiedades comerciales

Las líneas de alcantarillado comerciales manejan más caudal y más maltrato que las residenciales. Toallas de papel, toallitas húmedas, grasa y pelo terminan todos allí. Las raíces de los árboles se meten en las líneas viejas de barro o en las que están agrietadas, y los tubos que se hundieron o se movieron forman puntos bajos donde se acumulan los desechos.

Los registros de limpieza (cleanouts) nos dan acceso para destapar e inspeccionar la línea. Si su propiedad no tiene registros accesibles, o están enterrados bajo el jardín o el pavimento, agregar uno o dejarlo a la vista hace que el servicio futuro sea más rápido. Cuando una línea está agrietada, colapsada o con una panza (belly), limpiarla solo gana tiempo. Nuestro servicio de reparación de línea de alcantarillado cubre la reparación y el reemplazo de tramos dañados, además de la instalación de registros.

Prevención de reflujo y control de conexiones cruzadas

Una conexión cruzada (cross-connection) es cualquier punto donde el agua potable podría entrar en contacto con algo que no debería tener, como el agua del riego, químicos, una caldera o una máquina de refrescos. El backflow (reflujo) ocurre cuando un cambio de presión deja que esa agua corra hacia atrás y entre al suministro. Los dispositivos de prevención de reflujo evitan que eso pase.

Florida exige que los sistemas comunitarios de agua tengan programas de control de conexiones cruzadas. Según las reglas del estado, los dispositivos de reflujo en conexiones no residenciales se tienen que probar después de instalarlos o repararlos, y por lo menos una vez al año después de eso. Las empresas de servicios de nuestra zona, entre ellas Lee County Utilities, exigen que las pruebas las hagan probadores certificados aprobados por ellas, y pueden cortar el servicio de agua a las propiedades que no cumplan.

La prueba la tiene que hacer un probador de reflujo certificado. Cuando un dispositivo falla la prueba o hay que moverlo, reemplazarlo o volver a conectarlo, HomeFlow puede reparar y reemplazar la plomería que lo rodea. También instalamos la tubería hacia los dispositivos nuevos en adecuaciones de locales y en construcción nueva. Después de cualquier reparación, un probador certificado tiene que volver a probar el dispositivo antes de que quede en cumplimiento otra vez.

Adecuación de locales para inquilinos y remodelaciones

Las adecuaciones de locales (tenant build-outs) son de los trabajos de plomería comercial más comunes en el suroeste de Florida. Un local que antes era una tienda se convierte en consultorio dental. Un local en obra gris (vanilla shell) se convierte en cafetería. Una oficina necesita otro baño. Cada uno de esos cambios significa aparatos nuevos, líneas nuevas de drenaje y de suministro, y muchas veces cortar y parchar la losa.

En los condados de Lee, Charlotte y Collier, la plomería de una adecuación de local por lo general necesita un permiso del departamento de construcción del condado o de la ciudad. Según el tamaño del trabajo, el permiso puede necesitar planos que muestren la cantidad de aparatos, el tamaño de las tuberías, los calentadores de agua y la protección contra reflujo. Las cocinas también pueden necesitar los detalles del interceptor de grasa en los planos.

En estos proyectos trabajamos con contratistas generales (GC), dueños e inquilinos. El contratista general casi siempre lleva el calendario, el dueño tiene reglas sobre cortes de agua y acceso, y el inquilino quiere abrir en una fecha determinada. Tratamos de tener esos detalles claros desde el principio para que la instalación preliminar, las inspecciones y la terminación (trim-out) encajen en el calendario general. Nuestra página de plomería para remodelaciones tiene más información sobre trabajos de remodelación.

• Confirme dónde están las conexiones existentes de alcantarillado y de agua antes de cerrar el diseño.
• Averigüe si el dueño exige aparatos específicos o procedimientos especiales para cortar el agua.
• Planifique temprano el trabajo en la losa. Abrir zanjas para drenajes nuevos toma tiempo y afecta a otros oficios.
• Incluya las fechas de inspección en el calendario antes de que se pongan el drywall y los techos.

Plomería en construcción comercial nueva

En una construcción nueva, la plomería empieza antes de echar la losa. Las líneas de drenaje subterráneas, las camisas (sleeves) y las salidas de tubería (stub-ups) tienen que quedar en el lugar correcto e inspeccionarse antes del concreto. Después vienen la instalación preliminar sobre el piso, la acometida de agua (water service), las pruebas y, al final, la colocación de aparatos y equipos.

Trabajamos con los planos aprobados y coordinamos con el contratista general y con los demás oficios para que la plomería quede alineada con las paredes, los gabinetes y los equipos. Nuestra página de plomería para construcción nueva explica con más detalle las etapas de ese trabajo.

Cómo planificar el trabajo sin frenar su negocio

La mayoría de los negocios no pueden cerrar un día entero para que trabaje el plomero. El trabajo planificado muchas veces se puede programar fuera del horario del negocio, antes de abrir, después de cerrar o en los días más flojos. Un restaurante puede necesitar el corte de agua entre el almuerzo y la cena. Una oficina puede preferir un sábado.

Antes de un corte de agua planificado, conviene saber qué aparatos e inquilinos dependen de la válvula afectada, cuánto tiempo va a estar cerrada el agua y a quién hay que avisar. En edificios con varios inquilinos, el administrador de la propiedad casi siempre se encarga de los avisos. Nosotros le damos un margen de tiempo realista para que nadie se lleve una sorpresa.

Después de una tormenta: lista para inundaciones y para volver a abrir

Los huracanes y las tormentas tropicales pueden meter agua de inundación y marejada ciclónica (storm surge) en los edificios comerciales de la costa y de las zonas bajas tierra adentro. El agua de inundación puede subir por los drenajes de piso, dañar calentadores y equipos que están a nivel del suelo y empujar escombros dentro de las líneas de alcantarillado. Los apagones y las bajas de presión también pueden afectar el servicio de agua.

Antes de volver a abrir después de una tormenta, revise la plomería con esta lista:

• Siga cualquier aviso de hervir el agua (boil water notice) de su empresa de servicios antes de usarla para tomar, preparar comida o hacer hielo.
• Revise los calentadores que estuvieron dentro del agua de inundación. Las piezas de gas y eléctricas que se mojaron se tienen que revisar antes de usarlas.
• Abra el agua en cada aparato y fíjese si hay fugas, poca presión o agua de color raro.
• Eche agua por los drenajes de piso y fíjese si hay drenajes lentos u olores a alcantarilla, que pueden indicar escombros o una línea dañada.
• Revise el dispositivo de reflujo y la tubería expuesta afuera por si la tormenta los dañó.
• Revise si entró agua de inundación a los interceptores de grasa y llame a su transportista si hace falta.
• Tome fotos de los daños antes de las reparaciones para el seguro.

Si encuentra fugas, tapaduras o equipos dañados, llámenos para repararlos.

Trabajo con administradores de propiedades y asociaciones

Gran parte de nuestro trabajo comercial llega por medio de administradores de propiedades y juntas de HOA o de condominios. Ellos necesitan respuestas claras sobre qué falló, por qué, cuánto cuesta arreglarlo y de quién es la responsabilidad. Explicamos el problema en palabras sencillas y lo ponemos por escrito para que el administrador lo pueda compartir con los dueños, los inquilinos o la junta.

Para las asociaciones de condominios, la plomería también es un tema de planificación a largo plazo. Los requisitos de Florida para el estudio de reservas de integridad estructural (structural integrity reserve study, o SIRS) de los condominios incluyen la plomería entre los componentes del edificio que las asociaciones tienen que planificar. Si una junta está evaluando columnas montantes o líneas de suministro viejas, ayuda conocer el estado de la plomería antes de hacer el presupuesto.

Atendemos propiedades comerciales en los condados de Lee, Charlotte y Collier, incluyendo Fort Myers, Fort Myers Beach, Cape Coral, Bonita Springs, Naples, Lehigh Acres y Punta Gorda. Vea nuestras áreas de servicio para conocer las comunidades donde trabajamos.

Cuándo llamar a HomeFlow

Llámenos cuando algo tenga una fuga, se esté tapando o no funcione, y llámenos antes de que empiece un proyecto para que la plomería se planifique en lugar de parcharse. Algunos buenos momentos para comunicarse con nosotros:

• Un drenaje o una línea de alcantarillado se sigue tapando en el mismo lugar.
• Aparece agua en los techos, los pisos o las paredes y usted no encuentra de dónde sale.
• Un calentador no da abasto con la demanda o tiene una fuga.
• Un dispositivo de reflujo falló la prueba y necesita reparación o reemplazo.
• Está planificando una adecuación de local, una remodelación o un edificio nuevo.
• Los aparatos sanitarios o los fluxómetros de los baños siguen fallando.

Llame al (239) 518-4198 o envíe una solicitud desde nuestra página de contacto y cuéntenos sobre la propiedad y el problema. Hablamos español.