Plomería para construcción nueva en el suroeste de Florida

Lo que necesitamos para cotizar su proyecto

Un buen precio empieza con buena información. Mientras más veamos desde el principio, menos sorpresas aparecen en la obra y en la lista de órdenes de cambio (change orders). Envíenos lo que tenga, aunque los planos no estén finales, y le diremos qué falta.

• Planos arquitectónicos con la distribución de cada piso, las elevaciones y la altura del piso terminado (finished floor elevation).
• Una lista de aparatos (fixture schedule) con cada lavamanos, inodoro, bañera, válvula de ducha, llave exterior (hose bibb), conexión de la máquina de hielo y caja de lavandería, con marca y modelo si el dueño ya los escogió.
• El tipo y la ubicación del calentador de agua: con tanque o sin tanque (tankless), eléctrico u otro, y dónde se va a instalar.
• La información de servicios del terreno: agua y alcantarillado de la ciudad, pozo privado, séptico o una combinación. Un levantamiento (survey) o un plano del sitio que muestre dónde está el medidor y la conexión al alcantarillado ayuda mucho.
• El diagrama de columnas de plomería (riser diagram) si ya se dibujó para el juego de planos del permiso, más las hojas de ingeniería civil en los trabajos comerciales.

En las casas personalizadas, la selección de aparatos muchas veces se atrasa con respecto a la estructura. Eso es normal. Solo necesitamos saber hacia dónde se inclina el dueño, porque una bañera independiente (freestanding), un inodoro colgado de la pared o una ducha con chorros corporales cambian lo que va dentro de la losa y de las paredes. Si todavía no hay decisiones, cotizamos una cantidad estimada (allowance) y señalamos qué cosas hay que decidir antes del rough-in.

Para trabajos comerciales, envíe el juego completo de planos MEP (mecánico, eléctrico y plomería) y los planos civiles. El tamaño de la trampa de grasa (grease interceptor), los requisitos de backflow (reflujo) y el tamaño del servicio de agua del edificio determinan la cotización, y preferimos hacer preguntas ahora que adivinar.

Coordinación antes de empezar la obra

La mayoría de los problemas de plomería en una construcción nueva empiezan antes de que alguien abra una zanja. Una visita corta al terreno y una revisión de planos con el constructor o el contratista general (GC) detectan los conflictos a tiempo, mientras todavía son líneas en un papel.

Revisamos dónde la losa cambia de nivel, dónde las vigas y las zapatas (footings) cruzan las líneas de drenaje, y si la isla de la cocina o un drenaje de piso cae encima de una zapata. Verificamos que el lugar del calentador tenga espacio para el modelo que el dueño realmente quiere. Confirmamos la ubicación de la conexión al alcantarillado o del tanque séptico y la elevación de esa conexión, porque eso define a qué profundidad empieza el drenaje del edificio y si la pendiente alcanza hasta el otro extremo de la casa.

Lo que nos gusta dejar resuelto antes de la etapa subterránea

• La altura del piso terminado y la profundidad de la conexión al alcantarillado en el límite de la propiedad o en el tanque séptico
• La ubicación de las zapatas y de las vigas de cimentación (grade beams) que las líneas de drenaje tienen que cruzar
• El tipo de ducha, ya que las duchas sin bordillo (curbless) y las de drenaje lineal necesitan una losa rebajada o una distribución de drenaje diferente
• Quién encarga y aplica el tratamiento contra termitas y la barrera de vapor (vapor retarder), y cuándo
• Si el dueño quiere un suavizador de agua, filtración, una línea de recirculación o dejar preparada una futura cocina exterior

Lo que se deja preparado para el futuro sale barato cuando la losa está abierta y caro después de que se vacía el concreto. Una salida tapada para una cocina de verano o una camisa (sleeve) debajo de la entrada de carros cuesta muy poco el primer día.

La plomería subterránea en detalle

La etapa subterránea (underground) es la parte del trabajo que no se puede arreglar fácilmente después. Una vez que se vacía el concreto, cada drenaje y cada línea de agua debajo de la losa queda fija. Por eso es la fase que tratamos con más cuidado.

Trazado y salidas (stub-ups)

Trazamos a partir de los planos y de los hilos guía del constructor, y marcamos la ubicación de cada aparato. Los inodoros, los desagües de bañera y de ducha, los sumideros de piso (floor sinks) y las salidas en pared se colocan a una medida tomada desde el trazado de la estructura. Una brida de inodoro (toilet flange) que queda una pulgada fuera de lugar complica el día de la instalación final, así que revisamos el grosor de la pared terminada, con azulejo y todo, antes de fijarla.

Pendiente

El Código de Construcción de Florida, en su parte de Plomería (Florida Building Code, Plumbing), fija pendientes mínimas para la tubería de drenaje horizontal. En general, la tubería de 2-1/2 pulgadas o menos necesita 1/4 de pulgada por pie, y la de 3 a 6 pulgadas necesita por lo menos 1/8 de pulgada por pie. Revisamos la caída con nivel o con láser mientras avanzamos, y asentamos bien la tubería para que no se hunda cuando se rellena la zanja. Con muy poca pendiente, los sólidos se quedan atrás. Demasiada pendiente en un tramo largo no es un problema de código, pero puede hacer que la profundidad al final del edificio se vuelva un problema.

Camisas y perforaciones

La tubería que atraviesa una zapata o una viga de cimentación lleva una camisa (sleeve) para que el concreto no descanse sobre el tubo y el tubo se pueda mover un poco cuando la estructura se asienta. Coordinamos esos puntos con quienes arman las formaletas para que las camisas queden puestas antes de colocar el acero. Las líneas de agua que salen a través de la losa se protegen en el punto donde la atraviesan, según el código y las instrucciones del fabricante de la tubería.

Pruebas e inspección antes de vaciar el concreto

El sistema de drenaje se prueba antes de taparlo. En la prueba de agua se llena el sistema hasta lograr por lo menos 10 pies de columna de agua (10 foot head) y se mantiene durante el tiempo requerido sin fugas. En la prueba de aire, en cambio, se mantiene presión de aire en el sistema. Las líneas de agua debajo de la losa tienen su propia prueba de presión. Después, la inspección subterránea del departamento de construcción tiene que aprobarse antes de rellenar o vaciar concreto. Mantenemos la prueba puesta hasta que el inspector la firma.

Tratamiento contra termitas y barrera de vapor

Florida exige protección contra termitas en los edificios nuevos, y el método más común es tratar la tierra. Ese tratamiento se tiene que aplicar después de rellenar y compactar las zanjas de plomería; si no, la tierra tratada se remueve. Terminamos y rellenamos nuestro trabajo para que la compañía de control de plagas pueda tratar toda el área. Luego se coloca la barrera de vapor, y cada tubo que la atraviesa tiene que quedar sellado o encintado para que la barrera sea continua. Camine la losa antes del vaciado y revise cada salida. Esos diez minutos valen la pena.

Rough-in y top-out en detalle

El rough-in, que también se conoce como top-out, es todo lo que va dentro de las paredes y los techos después de terminar la estructura y poner el techo. Incluye el suministro de agua, la tubería de drenaje y ventilación por encima de la losa, y las salidas para cada aparato.

Distribución del suministro de agua

El PEX es la tubería de suministro más común en las casas nuevas de esta zona. Se instala con menos conexiones, aguanta el calor de un ático de Florida mejor de lo que la gente espera cuando está bien instalado, y es fácil hacer líneas directas desde un colector (manifold). Con un colector, cada aparato tiene su propia línea y su propia llave de cierre, lo que ayuda a equilibrar la presión y facilita el servicio en el futuro. Algunos trabajos comerciales y algunas especificaciones piden cobre o CPVC, y nosotros instalamos lo que indiquen los planos y el dueño.

Ventilación

Cada trampa (trap) necesita ventilación. Instalamos ventilaciones para que las trampas no pierdan su sello de agua por sifonaje y para que el sistema de drenaje respire, y las sacamos por el techo o usamos válvulas de admisión de aire aprobadas (air admittance valves) donde el código y el funcionario local lo permitan. Los fregaderos en isla y los aparatos lejos de una pared son donde la ventilación se complica, y esa es una razón más para ver los planos antes de que empiecen a levantar la estructura.

Refuerzos y salidas (stub-outs)

Las válvulas de ducha, los aparatos colgados de la pared, las ubicaciones de barras de apoyo y las llaves de agua montadas en la pared necesitan un refuerzo firme detrás. Colocamos las válvulas a la altura que corresponde según lo que escogió el dueño y confirmamos las medidas de rough-in de cada cuerpo de válvula. Las salidas quedan tapadas y marcadas para que quienes instalan el drywall y los gabinetes no las tapen ni las aflojen.

Pruebas e inspección

Antes de la inspección de rough, la tubería nueva de drenaje y ventilación por encima de la losa se prueba con agua o con aire, y el sistema de distribución de agua se prueba a presión. La inspección de rough de plomería tiene que aprobarse antes de poner el aislamiento y el drywall. Si los instaladores de aislamiento están programados para la misma mañana de la inspección, cambie a uno de los dos. Un inspector que no puede ver la tubería no la aprueba.

Trim-out e instalación de aparatos

El trim viene después de los gabinetes, las encimeras y el azulejo. Aquí es cuando la casa empieza a funcionar. Instalamos los inodoros, las llaves de agua y los desagües de los lavamanos, conectamos el lavaplatos y el triturador de basura, terminamos las válvulas de ducha, conectamos la máquina de hielo e instalamos el calentador de agua si no se instaló antes.

Purgamos las líneas antes de instalar los aireadores y los cartuchos. Las líneas de una obra nueva arrastran residuos de corte, virutas de PEX y arena, y ese material termina en los filtros de las llaves y en los cartuchos de las válvulas si nadie purga. Después del trim, abrimos cada aparato, revisamos cada conexión por si gotea, y llenamos y revisamos cada trampa.

Para más información sobre la selección y la distribución de aparatos, vea nuestras páginas de plomería de baños y plomería de cocina.

Selección y ubicación del calentador de agua

La decisión sobre el calentador de agua afecta la losa, las paredes, el servicio eléctrico y a veces la elevación de inundación. Tómela temprano.

Con tanque o sin tanque

Un calentador de tanque estándar es sencillo y ocupa un espacio predecible. Un calentador sin tanque (tankless) ahorra espacio en el piso y puede dar buen servicio a una casa grande, pero necesita la instalación eléctrica o la ventilación adecuada y el tamaño correcto según cuántos aparatos se usan al mismo tiempo. Explicamos las opciones en nuestra página de calentadores de agua, y lo conversamos con el dueño y con el electricista antes del rough-in.

Garajes y elevación de inundación

Muchas casas del suroeste de Florida tienen el calentador en el garaje. En una zona de inundación, el piso del garaje muchas veces queda por debajo de la elevación de inundación de diseño (design flood elevation), y el código exige que los calentadores y aparatos similares estén elevados o protegidos de otra forma. Eso puede significar una plataforma elevada, un calentador sin tanque montado alto en la pared, o mover el calentador al área climatizada de la casa. Queremos esa respuesta en los planos antes de solicitar el permiso, no el día de la inspección final.

• Planifique una bandeja de drenaje (drain pan) y una ruta de descarga para la válvula de alivio
• Deje espacio libre para dar servicio y para reemplazar el calentador
• Considere una línea de recirculación si el calentador queda lejos del baño principal

Servicio de agua y conexiones al alcantarillado o al séptico

La plomería de la casa es solo la mitad del trabajo. Todavía hay que conectarla al agua y al alcantarillado o al séptico, y en esas conexiones es donde más pesan las condiciones del terreno.

El servicio de agua y el medidor

Con agua de la ciudad, normalmente la compañía de servicios instala el medidor una vez que se pagan las tarifas y se abre la cuenta. Nosotros instalamos la línea de servicio de agua desde el medidor o el punto de conexión hasta la casa, colocamos la válvula de cierre principal (main shutoff) y cualquier dispositivo de backflow que se requiera, y la probamos a presión. Pida el medidor temprano. Una casa no puede pasar la inspección final sin agua, y la demora del medidor es una de las razones más comunes por las que se atrasa un cierre de compra.

Lateral de alcantarillado y registros (cleanouts)

Conectamos el drenaje del edificio al lateral del alcantarillado en la toma e instalamos registros de limpieza (cleanouts) donde el código los exige, incluso cerca del punto donde se unen el drenaje del edificio y la línea de alcantarillado del edificio. Los registros tienen que quedar accesibles. Un registro enterrado bajo adoquines (pavers) o grama convierte una simple limpieza de drenaje en una excavación. Encontrará más sobre problemas de conexión en nuestra página de reparación de línea de alcantarillado.

Terrenos con séptico

Donde no hay alcantarillado, el sistema séptico se permisa a través del Departamento de Salud de Florida (Florida Department of Health) y lo instala un contratista de sépticos. Nosotros no instalamos sistemas sépticos. Coordinamos con el contratista de sépticos la ubicación del tanque y la elevación de la entrada, y luego llevamos la línea de alcantarillado del edificio hasta el punto de conexión del tanque. Esa elevación de entrada define la profundidad donde empezamos, así que la necesitamos antes de comenzar la etapa subterránea.

Inspecciones y cómo evitar que las rechacen

Cada permiso de plomería en una casa nueva pasa por una serie de inspecciones. En los condados de Lee, Charlotte y Collier, y en ciudades como Cape Coral y Fort Myers, eso normalmente significa una inspección subterránea (underground o ground rough), una de rough o top-out, y una final. Los trabajos comerciales pueden tener más, según el edificio.

La mayoría de las inspecciones rechazadas vienen de una lista corta de causas. Conocerlas ahorra un viaje y un día en el calendario.

• La prueba no está puesta, o perdió presión antes de que llegara el inspector
• El trabajo se tapó antes de la inspección, como aislamiento encima de la tubería de rough o tierra encima de la plomería subterránea
• La tarjeta del permiso o los planos aprobados no están en la obra
• Falta un registro de limpieza o no se puede llegar a él
• La tubería no tiene soporte o protección donde el código lo exige
• Algo se cambió en la obra y no coincide con los planos aprobados

Programamos las inspecciones cuando el trabajo está listo, no cuando esperamos que lo esté. Si un cambio en la obra afecta la plomería, preferimos actualizar los planos antes que discutir con un inspector.

Problemas comunes de plomería en obras nuevas y cómo prevenirlos

Los mismos problemas aparecen una y otra vez en las casas nuevas. Casi todos se pueden evitar.

Poca pendiente o barrigas (bellies)

Una línea de drenaje que pierde su caída debajo de la losa causa desagües lentos y reboses durante toda la vida de la casa. Se previene asentando bien la tubería y revisando la pendiente antes de rellenar.

Registros que faltan o quedan enterrados

Sin un registro de limpieza que se pueda usar, destapar una línea obliga a quitar un inodoro o a cortar algo. Instálelos donde se requieren y manténgalos visibles cuando se haga el paisajismo.

Líneas aplastadas o dañadas

La maquinaria pesada, los contenedores de basura y los camiones de concreto que pasan por encima de la línea de alcantarillado o del servicio de agua son un clásico. También lo es la excavadora de hoyos para postes del jardinero. Marque las líneas y no deje que pasen vehículos por encima. Una inspección con cámara antes del cierre detecta el daño mientras todavía es problema del constructor.

Residuos dentro de las líneas

Los escombros de construcción, la pasta de drywall y la lechada (grout) que se lavan en los desagües causan tapones semanas después de la mudanza. Mantenga los desagües tapados hasta el trim y pídales a los que instalan el azulejo y el drywall que no enjuaguen los cubos en ellos.

Cambios de aparatos después del rough-in

Si el dueño cambia de bañera o mueve un tocador después del rough-in, hay que volver a abrir paredes. Deje las selecciones decididas antes del rough. Cuando los cambios ocurren de todos modos, los cotizamos de forma justa y los hacemos bien, pero cuestan más que hacerlo una sola vez. Si algo está goteando y no encuentra de dónde viene, nuestro servicio de detección de fugas puede ayudar.

Zonas de inundación y construcción elevada

Mucha de la construcción nueva cerca de la costa se está levantando sobre muros de cimentación (stem walls), losas elevadas o pilotes. La construcción elevada cambia la plomería de varias maneras.

En una casa sobre pilotes o con cimentación abierta, las líneas de drenaje y de agua pasan por el área abierta debajo de la vivienda y tienen que estar sostenidas y protegidas. Las líneas expuestas por debajo de la elevación de inundación de diseño tienen que diseñarse e instalarse para resistir daños por inundación. Los aparatos mecánicos y de plomería, incluidos los calentadores de agua, por lo general tienen que quedar a la elevación requerida o por encima de ella. Las bajadas verticales largas hasta la conexión al alcantarillado o al séptico necesitan soporte adecuado y acceso a registros de limpieza.

Muchas de las reconstrucciones en lugares como Fort Myers Beach se hacen de esta manera. Planificamos los soportes, los registros y las alturas de los aparatos desde el principio.

Zonas del UEP en Cape Coral y terrenos con pozo y séptico en Lehigh Acres

Cape Coral

Cape Coral es como un mosaico. Algunos vecindarios tienen agua y alcantarillado de la ciudad, otros están dentro del Proyecto de Extensión de Servicios (Utilities Extension Project, UEP) o esperando que llegue, y otros todavía usan pozo y séptico. Donde los servicios de la ciudad están disponibles, una casa nueva tiene que conectarse antes de recibir el certificado de ocupación (certificate of occupancy). Eso quiere decir que la situación de servicios del terreno determina todo el plan subterráneo. Verifíquela antes de diseñar la casa y vuelva a verificarla antes del permiso. Encontrará más sobre nuestro trabajo local en la página de plomero en Cape Coral.

Lehigh Acres

Muchos terrenos de Lehigh Acres tienen pozo privado y sistema séptico. El permiso del séptico se tramita con el departamento de salud, y el pozo lo hace un contratista de pozos con licencia. Nosotros no perforamos pozos ni instalamos sépticos. Conectamos la casa a ambos: llevamos la línea de agua desde los componentes del pozo y la línea de alcantarillado del edificio hasta el tanque, y coordinamos las elevaciones para que todo drene. Vea nuestra página de plomero en Lehigh Acres para más información.

Diferencias en la construcción comercial nueva

Los trabajos comerciales siguen las mismas etapas básicas, pero los detalles cambian. Los planos vienen con ingeniería, con un diseño completo de plomería y diagramas de columnas. Los tamaños de tubería son mayores, y muchas veces el ingeniero define los materiales. Puede haber trampas de grasa para restaurantes, ensamblajes de backflow, fregaderos de trapeador (mop sinks), drenajes de piso y requisitos de aparatos según la ley ADA (accesibilidad para personas con discapacidad) en todo el edificio.

La coordinación también es más estrecha. El espacio del techo se comparte con los ductos, la parte eléctrica y a veces las líneas contra incendios, y un choque en el techo de un pasillo puede detener a tres oficios a la vez. Revisamos los planos de coordinación y señalamos los conflictos antes de colgar tubería. Conozca más en nuestra página de plomería comercial, o vea plomería residencial para trabajos en casas.

Coordinación del calendario con los demás oficios

La plomería toca casi todas las etapas de una obra, así que nuestro trabajo tiene que acomodarse al de todos los demás. Este es el orden que vemos funcionar mejor en una casa típica con losa sobre el terreno (slab-on-grade).

• Preparación del terreno y de la plataforma, con los puntos de alcantarillado y agua marcados
• Zapatas y formaletas, con nuestras camisas colocadas
• Plomería subterránea, pruebas e inspección
• Tratamiento contra termitas, barrera de vapor y luego el vaciado de la losa
• Estructura, techo y ventanas
• Rough-in de plomería, aire acondicionado (HVAC) y electricidad, y luego las inspecciones
• Aislamiento y drywall
• Gabinetes, encimeras y azulejo
• Trim-out de plomería e instalación de aparatos
• Inspecciones finales y certificado de ocupación

Llámenos unos días antes de que cada etapa esté lista. Una comunicación clara con el superintendente de la obra mantiene el calendario en marcha. Si en vez de construir algo nuevo va a ampliar o rehacer una casa existente, nuestra página de plomería para remodelaciones explica ese trabajo.

Cuándo llamarnos

Llame temprano. El mejor momento para traer a un plomero es mientras los planos todavía se están terminando, así podemos detectar conflictos y ayudarle a cotizar el trabajo con precisión. El segundo mejor momento es antes de construir la plataforma.

Trabajamos en los condados de Lee, Charlotte y Collier, incluidos Fort Myers, Naples, Bonita Springs y Punta Gorda. Vea la lista completa en nuestra página de áreas de servicio. Llame al (239) 518-4198 o envíenos sus planos por nuestro formulario de contacto y nos comunicaremos con usted sobre su proyecto. Hablamos español.