Plomería para agentes de bienes raíces, compradores y vendedores

Lo que pregunta la inspección de 4 puntos sobre la plomería

En Florida, una casa de cierta edad casi siempre necesita una inspección de 4 puntos (4-point inspection) antes de que la aseguradora emita la póliza. Esta inspección cubre el techo, el sistema eléctrico, el aire acondicionado (HVAC) y la plomería. Es un reporte del estado de esos sistemas, no una inspección completa de la vivienda. Citizens, la aseguradora estatal de Florida, publica un formulario de muestra (Insp4pt 01 18) que muchas compañías privadas usan tal cual o copian casi igual, así que sirve como buena guía de lo que el suscriptor de la aseguradora (underwriter) va a ver.

La parte de plomería es corta, pero cada línea cuenta:

• Si el calentador de agua tiene válvula de alivio de temperatura y presión (TPR valve) y dónde está ubicado el calentador.
• Cualquier señal de una fuga activa y, por separado, cualquier señal de una fuga anterior. Las manchas viejas de agua debajo de un fregadero también cuentan.
• La calificación del estado (satisfactorio, insatisfactorio o no aplica) de la lavadora de platos, el refrigerador, la lavadora de ropa, el calentador de agua, las duchas y bañeras, los inodoros, los lavamanos y fregaderos, la bomba de sumidero (sump pump), la válvula de cierre principal (main shutoff) y otros componentes visibles.
• La edad del sistema de tuberías: original, cambiado por completo o cambiado en parte, con el año y el alcance de cualquier cambio de tuberías (repipe).
• El tipo de tubería, marcando todos los que haya: cobre, PVC/CPVC, galvanizada, PEX, polibutileno u otro.

El formulario también pide fotos del calentador de agua, de la plomería y los drenajes debajo de los gabinetes y de las válvulas expuestas. Piense en lo que eso significa en la práctica. Una llave de paso angular (angle stop) oxidada debajo del fregadero de la cocina, o un calentador sin válvula TPR, aparece en una foto que el suscriptor revisa, aunque la casa luzca muy bien en todo lo demás.

El formulario en sí no fija reglas de elegibilidad por tipo de tubería ni por edad del calentador. Cada aseguradora lo decide en sus propias normas de suscripción, y esas normas cambian. Muchas aseguradoras de Florida rechazan o cobran un recargo a las casas con líneas de suministro de polibutileno, y algunas también ponen problemas con el acero galvanizado o con calentadores que pasan de cierta edad. Pida al agente de seguros del comprador que confirme las reglas de esa compañía en particular antes de que alguien gaste dinero en una reparación. Nuestra guía de polibutileno e inspección de 4 puntos explica más a fondo ese tipo de tubería.

Los hallazgos más comunes en inspecciones del suroeste de Florida

Las casas de esta zona se construyeron en épocas bien marcadas, y los problemas de plomería siguen ese mismo patrón. Fort Myers tiene vecindarios antiguos con casas de los años cincuenta y sesenta. Cape Coral, Lehigh Acres y Port Charlotte crecieron muy rápido desde los años sesenta hasta los dos mil. Naples y Bonita Springs tienen mucha construcción de los ochenta y noventa, junto a comunidades privadas más nuevas.

Líneas de suministro de polibutileno

La tubería plástica gris de suministro, muchas veces marcada PB2110, se instaló en grandes cantidades desde finales de los años setenta hasta mediados de los noventa. Los inspectores casi siempre la encuentran en las conexiones del calentador o debajo de los lavamanos. Tanto las conexiones como la tubería pueden fallar sin mucho aviso, y por eso a las aseguradoras les preocupa. La solución usual es cambiar las tuberías, como explicamos en nuestra página de reemplazo de polibutileno.

Acero galvanizado

La tubería galvanizada aparece en las casas más antiguas y en algunas ampliaciones. Se oxida por dentro, así que lo típico es que baje la presión y que salga agua color óxido al abrir la llave por primera vez en el día. Aunque no tenga fugas, una aseguradora puede considerarla al final de su vida útil.

Drenajes de hierro fundido

Las casas construidas antes de que el PVC se volviera lo normal en drenajes, más o menos hasta principios de los años setenta, suelen tener drenaje de hierro fundido (cast iron) debajo de la losa (slab). La humedad y el tipo de suelo de Florida lo castigan mucho. La parte de abajo del tubo se va desgastando hasta formar un canal y se agrieta, y la primera señal muchas veces es una bañera que drena lento o olor a alcantarilla en un baño. Un inspector de viviendas no puede ver esto. Una cámara sí. Lo explicamos con más detalle en la guía sobre fallas de drenajes de hierro fundido.

Calentadores de agua

Los inspectores leen el código de fecha en la placa de datos, y un calentador de tanque que pasa de diez a doce años suele ganarse una nota en el reporte. También señalan cuando falta la válvula TPR, cuando el tubo de descarga es demasiado pequeño o termina muy alto sobre el piso, cuando hay óxido en la base y cuando una unidad de gas tiene problemas de ventilación.

Bandejas de drenaje y tanques de expansión que faltan

El código de plomería exige una bandeja de drenaje (drain pan) debajo de un calentador de tanque en cualquier lugar donde una fuga causaría daños, y eso describe casi todas las instalaciones en closets interiores o en garajes sobre pisos terminados. También exige un tanque de expansión térmica (expansion tank), u otro dispositivo para controlar la expansión, cuando una válvula de retención (check valve), un dispositivo de backflow (reflujo) o una válvula reductora de presión cierra el sistema. Muchos calentadores viejos se instalaron antes de que estos dispositivos fueran comunes, y los reemplazos hechos sin permiso con frecuencia los omiten.

Trabajos sin permiso

Ejemplos comunes: un calentador que cambió un handyman, un garaje convertido con un baño nuevo, un cambio de tuberías a PEX que hizo un dueño anterior, o un cuarto de lavado que se movió para adentro de la casa. Ninguno de estos es un problema automáticamente, pero pueden convertirse en uno cuando el prestamista, la aseguradora o el tasador del comprador empiezan a hacer preguntas.

Hallazgo, reparación típica y qué documentos enviar

Esta es la tabla que nos gustaría que todo agente del vendedor tuviera en su expediente antes de firmar el contrato. El documento correcto depende de quién lo pide: la aseguradora quiere prueba de que la condición ya no existe, y el comprador quiere prueba de que el trabajo se hizo bien.

Para el seguro, lo que más se pide es una inspección de 4 puntos actualizada después del trabajo. El inspector necesita ver la reparación y los papeles, así que tenga eso listo antes de programar la reinspección.

Reparaciones antes de listar que le convienen al vendedor

El vendedor de una casa antigua puede evitarse muchos dolores de cabeza durante el contrato si resuelve lo obvio antes de las fotos del listado. Nosotros nos enfocaríamos en lo que puede trabar el seguro del comprador, porque eso puede detener o tumbar un negocio por completo.

• Cambiar las líneas de suministro de polibutileno o galvanizadas, o por lo menos conseguir una propuesta de cambio de tuberías para que los compradores sepan el alcance.
• Revisar la edad del calentador por su número de serie. Si está al final de su vida útil o cerca, reemplazarlo con permiso le da al comprador una 4 puntos limpia.
• Cambiar las llaves de paso angulares viejas y las mangueras trenzadas de suministro debajo de lavamanos e inodoros. Son piezas baratas, y las oxidadas se ven mal en las fotos de la 4 puntos.
• Reparar inodoros que se quedan corriendo, llaves que gotean y drenajes lentos. Los inspectores los anotan, y hacen que el comprador se pregunte qué más se descuidó.
• Pasar una cámara por el drenaje principal en una casa de antes de 1975 con hierro fundido. Conocer su estado le permite al vendedor incluirlo en el precio o repararlo, en lugar de reaccionar a lo que diga el inspector del comprador.
• Buscar usted mismo el historial de permisos y cerrar cualquiera que haya quedado abierto.

Guarde cada factura y cada número de permiso en una sola carpeta y súbala a los documentos del listado. Los agentes de los compradores se fijan en eso.

Solicitudes de reparación durante el período de inspección

Los dos contratos residenciales de Florida Realtors y The Florida Bar que usa la mayoría de los agentes manejan las inspecciones de forma distinta, y el consejo de plomería cambia según cuál se firmó. Esto es un resumen general, no asesoría legal, y los formularios se revisan de vez en cuando, así que lea la versión que realmente se firmó.

Bajo el contrato AS IS (en las condiciones en que está), el período de inspección por defecto es de 15 días desde la fecha efectiva, a menos que las partes escriban otra cosa. El comprador puede inspeccionar y cancelar dentro de ese plazo, pero el vendedor no tiene obligación de hacer reparaciones. Cualquier arreglo de plomería ocurre porque las partes lo negocian, normalmente como una rebaja del precio, un crédito al cierre o un anexo por escrito.

El contrato Standard también tiene 15 días por defecto, pero le da al vendedor obligaciones de reparación hasta ciertos límites, cada uno del 1.5 por ciento del precio de compra por defecto: reparaciones generales, daños por organismos que destruyen la madera y problemas de permisos. Cuando los estimados pasan esos límites, el contrato explica qué sigue. Por eso un estimado por escrito de un plomero es una prueba importante.

En los dos casos, el problema es el tiempo. Una inspección con cámara, un estimado de cambio de tuberías y un alcance de plomería tienen que llegar dentro de ese plazo. Cuando nos llame durante un período de inspección, díganos la fecha límite y envíenos las notas y fotos de plomería del inspector, para que podamos cotizar exactamente lo que aparece en el reporte en lugar de empezar de cero.

Qué hace útil un estimado de reparación

• Cada hallazgo por separado, usando las mismas palabras del inspector cuando sea posible.
• Si cada punto requiere permiso o no.
• El material que se va a usar, sobre todo en un cambio de tuberías.
• Lo que el trabajo no incluye, como resanar el drywall o reponer azulejos.

Cámara de alcantarillado antes de comprar

Una inspección normal de vivienda abre el agua en los aparatos y revisa lo que está a la vista. No ve el drenaje debajo de la losa ni la línea lateral que va hasta la calle o hasta el tanque séptico. Una inspección con cámara de alcantarillado sí lo ve.

Nosotros insistiríamos en una cámara para cualquier casa con drenajes de hierro fundido, una casa con árboles grandes cerca de la línea, una casa que ha estado desocupada o una con historial de tapones y aguas que se devuelven. En Cape Coral y Lehigh Acres también ayuda saber si la casa está conectada al alcantarillado central o tiene séptico, porque la cámara le dice cosas distintas en cada caso.

Lo que buscamos en el video: grietas y desgaste en canal en el hierro fundido, raíces que entran por las uniones, tramos hundidos (bellies) donde se queda el agua, uniones desalineadas y residuos que indican un tapón parcial. Grabamos el recorrido y anotamos la distancia desde el punto de acceso, para que el comprador tenga algo concreto con qué negociar. Nuestra guía para comprar una casa antigua explica qué más conviene revisar en ese tipo de vivienda.

Un detalle práctico: la cámara necesita un punto de acceso. Si no hay registro de limpieza (cleanout), puede que tengamos que quitar un inodoro, y eso requiere el permiso del vendedor. Pregunte con tiempo.

Cómo revisar el historial de permisos

Los registros de permisos son públicos, y la mayoría de los departamentos de construcción de nuestra zona tienen una búsqueda en línea por dirección. En el condado de Lee, las ciudades incorporadas como Cape Coral y Fort Myers tienen su propio departamento de construcción, mientras que las áreas no incorporadas pasan por el condado. Collier y Charlotte funcionan de manera parecida. Busque en el departamento que tiene jurisdicción sobre esa dirección, no solo en el del condado.

Cuando busque una propiedad, revise:

• Permisos abiertos o vencidos que nunca tuvieron inspección final.
• Un permiso de calentador o de cambio de tuberías que coincida con lo que el vendedor dice que se hizo.
• Trabajos que claramente se hicieron (un baño añadido, un cuarto de lavado que se movió) sin ningún permiso registrado.
• El contratista que aparece en el permiso, por si surgen preguntas más adelante.

La ley de Florida cambió en 2019 para ayudar con los permisos viejos que quedaron abiertos. Un departamento de construcción puede cerrar un permiso que lleva abierto más de seis años si no encuentra un peligro aparente para la seguridad, y no puede negarle un permiso nuevo a un comprador independiente (arm’s-length buyer) solo porque un dueño anterior dejó un permiso abierto. Eso no elimina el problema para todos los prestamistas o compañías de título, así que cerrar los permisos abiertos sigue siendo el camino más limpio.

Cómo cerrar un permiso de plomería abierto

Un permiso abierto normalmente significa que el trabajo se hizo pero la inspección final nunca ocurrió. A veces el contratista original solo tiene que pedir la inspección. Otras veces ese contratista ya no está y el permiso venció.

Cuando nosotros intervenimos, los pasos usuales son: confirmar con el departamento de construcción lo que necesita, revisar la instalación para ver si pasaría, corregir cualquier deficiencia y luego finalizar bajo el permiso existente o sacar uno nuevo que cubra el trabajo. Algunos departamentos permiten cambiar de contratista en el permiso existente y otros no. Deje espacio en el calendario para esto, porque el horario de inspecciones lo maneja el departamento de construcción, no nosotros ni la fecha de cierre.

Documentos que el agente debe reunir

Los suscriptores de seguros, los compradores y las compañías de título piden siempre las mismas pocas cosas. Tenerlas listas mantiene el negocio en movimiento.

• Facturas del contratista que describan el trabajo, el material y la dirección, no solo una línea que diga reparación de plomería.
• Números de permiso y prueba de la inspección final, idealmente una copia impresa del registro del permiso que muestre el estado finalizado (finaled).
• Fotos del trabajo terminado, sobre todo de la placa de datos del calentador, la bandeja y el tanque de expansión, y la descarga de la válvula TPR.
• El video de la cámara de alcantarillado y un resumen escrito de los hallazgos.
• El reporte de 4 puntos actualizado, si se hizo uno después de las reparaciones.
• Cualquier documento de garantía del fabricante del calentador o de otros aparatos.

Si se hace un reemplazo de calentador de agua para una venta, pida que la factura muestre la fecha de instalación y el modelo y número de serie de la unidad. A las aseguradoras muchas veces les importa la edad, y esa es la forma más fácil de demostrarla.

Cómo trabajar alrededor de la fecha de cierre

En una venta, los tiempos de la plomería dependen de tres relojes externos: el período de inspección del contrato, la fecha límite para emitir el seguro del comprador y el calendario de inspecciones del departamento de construcción. Nosotros controlamos el trabajo, no esos relojes.

Así lo organizaríamos cuando el tiempo está apretado:

• Primer día: envíenos el reporte de inspección, las fotos y la fecha de cierre. Le diremos qué puntos necesitan permiso.
• Dentro del período de inspección: inspección con cámara y estimados por escrito para que el comprador pueda decidir o negociar.
• Después del acuerdo de reparaciones: programar el trabajo, sacar los permisos y pedir la inspección final lo antes que permita el departamento.
• Antes del cierre: enviar la factura, el registro del permiso y las fotos al agente del comprador y al agente de seguros, y programar la 4 puntos actualizada si la aseguradora la exige.

El cambio de tuberías de toda la casa es lo que más tiempo toma, porque incluye el permiso, abrir paredes y una inspección antes de resanar. Si un cambio de tuberías está sobre la mesa, menciónelo el mismo día que llegue el reporte de inspección.

Notas para quienes compran casas desocupadas o de temporada

Muchas casas del suroeste de Florida pasan meses vacías cada año. El agua cerrada en la llave principal, inodoros sin usar y sifones (trampas) de drenaje que se secan causan problemas muy concretos: sapitos o válvulas de descarga (flapper) que se pegan, líneas de suministro que se rajan en las conexiones cuando vuelve la presión y gases de alcantarilla que suben por los sifones secos. Un inspector que prueba los aparatos por unos minutos puede no notar una línea de suministro que empieza a gotear al día siguiente.

Cuando una casa ha estado desocupada, pida que el agua esté abierta por lo menos un día antes de la inspección y revise debajo de cada lavamanos después. Revise también el calentador. Un tanque que estuvo lleno y sin uso por mucho tiempo puede soltar sedimento y oler a azufre la primera vez que se vuelve a usar.

Cómo trabajamos con los agentes

Somos un contratista de plomería residencial y comercial con oficina en Fort Myers, y servimos los condados de Lee, Charlotte y Collier. Estamos asegurados. El horario de oficina es de lunes a viernes, de 8am a 5pm, y fuera de ese horario atendemos llamadas urgentes por teléfono cuando podemos.

Para los agentes, lo útil es que escribimos estimados y facturas pensados para que los entienda alguien que no estuvo en la casa: descripciones claras, materiales nombrados y el estado del permiso indicado. Envíe el reporte de inspección y las fotos a help@homeflowfl.com, llame al (239) 518-4198 o use el formulario de solicitud y mencione la fecha de cierre. Hablamos español con usted, con su cliente o con ambos.