Plomero en el Condado de Collier, FL

Servicios de plomería en el Condado de Collier

Quién emite el permiso de plomería en el Condado de Collier

La primera pregunta en cualquier trabajo con permiso es qué departamento de construcción tiene jurisdicción. En Collier, la respuesta depende de la dirección exacta de la propiedad, no de la ciudad que aparece en su correo. Muchas casas con dirección postal de Naples en realidad están en la zona no incorporada del Condado de Collier (unincorporated Collier County), es decir, fuera de los límites de cualquier ciudad.

• Collier County Growth Management Department (el departamento de desarrollo del condado) se encarga de los permisos e inspecciones en la zona no incorporada de Collier, que es la mayor parte del condado en extensión de terreno: North Naples, East Naples, Golden Gate City, Golden Gate Estates, Immokalee, Ave Maria y el área rural del este.
• City of Naples Building Division (la división de construcción de la ciudad) emite permisos para trabajos dentro de los límites de la ciudad de Naples: el centro histórico alrededor de Old Naples, Port Royal, Aqualane Shores y las zonas de Fifth Avenue South y Third Street South.
• City of Marco Island Building Services maneja sus propios permisos para la isla, con sus propios formularios, incluida una solicitud de plomería aparte para conectarse al sistema de agua recuperada (reclaimed water) de la isla.
• Everglades City es un municipio independiente, pero tiene un contrato con el Condado de Collier para los permisos e inspecciones de construcción mediante un acuerdo entre gobiernos locales (interlocal agreement). Por eso, los permisos de plomería allí se tramitan con el condado.

Equivocarse en esto cuesta tiempo. Un permiso solicitado ante la jurisdicción incorrecta se rechaza, y no se pueden programar inspecciones hasta que se corrija. Antes de presentar cualquier solicitud, confirmamos la jurisdicción con el registro de la parcela (parcel record).

En las cuatro jurisdicciones, los trabajos que normalmente requieren permiso son el cambio de calentador de agua, el cambio de tuberías (repipe), el reemplazo de la línea de alcantarillado, los trabajos de gas y la instalación de aparatos sanitarios en lugares nuevos. Las reparaciones sencillas, como cambiar el cartucho de una llave de agua o destapar un drenaje, por lo general no lo necesitan. Si tiene dudas, pregúntenos antes de empezar el trabajo y no después.

Proveedores de agua y alcantarillado por zona

Collier tiene más proveedores de agua y alcantarillado que la mayoría de los condados de Florida. Cada uno tiene sus propias reglas sobre el trabajo en el medidor, el backflow (reflujo) y quién es responsable de qué tramo de tubería entre la línea principal y la casa. Así se reparte.

Collier County Water-Sewer District

El distrito de agua y alcantarillado del condado es el más grande. Atiende a unos 83,400 clientes de agua por medio de dos plantas regionales. La planta regional del norte (North County Regional Water Treatment Plant) comenzó en 1993 como planta de nanofiltración y luego agregó ósmosis inversa (reverse osmosis). La planta del sur (South County) abrió en 1984 como planta de ablandamiento con cal (lime softening) y fue agregando ósmosis inversa por etapas entre 2004 y 2009.

El sistema de agua y alcantarillado de Golden Gate City estuvo a cargo de la Florida Governmental Utility Authority (FGUA), una autoridad estatal de servicios públicos, desde 1999, y regresó a manos del condado en 2018.

City of Naples Utilities

Naples opera una planta de ablandamiento con cal de 30 millones de galones por día, alimentada por 54 pozos en dos campos de pozos. Su área de servicio de agua va más allá de los límites de la ciudad y cubre a unas 62,000 personas. Por eso algunas casas de la zona no incorporada cerca de la ciudad reciben agua de Naples pero sacan sus permisos con el condado. Nuestra guía sobre la calidad del agua en Naples explica lo que esa agua les hace a los aparatos sanitarios y a los calentadores.

Marco Island Utilities

El suministro de Marco es poco común. Cerca de tres cuartas partes de su agua potable empiezan como agua superficial en dos lagos dentro de un terreno de 205 acres junto a Collier Boulevard, alimentados por Henderson Creek. El resto viene de pozos de agua salobre tratada con ósmosis inversa en la planta del sur (South Water Treatment Plant).

La ciudad además guarda agua dulce bajo tierra en pozos de almacenamiento y recuperación del acuífero (aquifer storage and recovery) para la temporada seca. La isla también distribuye agua recuperada para riego.

Immokalee Water & Sewer District

Immokalee recibe servicio de un distrito especial independiente creado en 1978. Atiende a más de 24,000 residentes que viven allí todo el año, y el distrito informa que el consumo residencial de agua se duplica con creces durante la temporada de cosecha.

Ave Maria Utility Company

Ave Maria tiene su propia compañía privada de servicios, que bombea agua del acuífero Tamiami y la trata en el mismo sitio con membranas y desgasificación. También trata las aguas residuales del pueblo y las devuelve como agua recuperada para riego.

El Condado de Collier de un vistazo

Use esta tabla como punto de partida. Los límites no siempre siguen los códigos postales, así que en cada trabajo revisamos la parcela y la factura del servicio de agua.

Golden Gate Estates: pozos, sépticos y terrenos grandes

La mayor parte de Golden Gate Estates no tiene servicio central de agua ni de alcantarillado. Las casas están en terrenos de un acre o más, con pozo privado, tanque de presión y sistema séptico, y eso cambia el tipo de llamadas de plomería que recibimos en esa zona.

En el Condado de Collier, los permisos para construir pozos los emite el condado por delegación del South Florida Water Management District (el distrito de manejo de agua del sur de Florida), que mantiene la jurisdicción sobre la instalación y el cierre de pozos. Trabajar en la bomba o el tanque de un pozo existente no es lo mismo que perforar uno nuevo, pero de todos modos conviene saber dónde están los registros del permiso de su pozo.

Las llamadas que más vemos en los Estates:

• Presión que sube y baja muy rápido, lo que casi siempre indica un tanque de presión anegado (waterlogged) o una vejiga (bladder) dañada.
• Nada de agua después de una tormenta eléctrica, muchas veces por un breaker disparado, un interruptor de presión (pressure switch) quemado o una bomba afectada por una subida de voltaje.
• Olor a huevo podrido solo en el agua caliente, que por lo general es sulfuro de hidrógeno reaccionando con la varilla de ánodo (anode rod) del calentador.
• Manchas anaranjadas en bañeras e inodoros por el hierro del agua de pozo, que desgasta los aparatos sanitarios y tapa los aireadores de las llaves.
• Drenajes lentos y gorgoteo en toda la casa durante la temporada de lluvias, cuando el nivel freático alto deja al campo de drenaje del séptico (drain field) sin hacia dónde descargar.

Nuestra página de bombas de pozo y tanques de presión explica el diagnóstico con más detalle. Sobre la zona en sí, vea la página de plomero en Golden Gate, que cubre tanto Golden Gate City, con servicios del condado, como los Estates, con pozos.

Algo que debe saber sobre la zona de Orangetree: durante años recibió servicio de la compañía privada Orange Tree Utility Company, y los comisionados del condado votaron para hacerse cargo de ese sistema. Si vive en Orangetree y no está seguro de quién le da el servicio ahora, su factura se lo dirá. Eso importa para saber a quién llamar por problemas del lado del medidor.

Edificios altos en la costa de Naples y Marco Island

El lado del Golfo en Collier está lleno de torres de condominios, y la plomería en una torre es un trabajo distinto a la plomería en una casa. Las tuberías verticales de suministro (risers) y las columnas de drenaje (drain stacks) atraviesan todas las unidades. Una fuga en un apartamento puede empezar en otro más arriba, y una reparación en una unidad puede obligar a cortar el agua de toda una columna.

Antes de abrir una pared en un condominio, aclaramos tres cosas: qué dicen los documentos de la asociación sobre quién es dueño de cada tubería, si el edificio exige que el contratista tenga licencia y seguro y entregue documentos a la administración, y cuándo se puede cerrar el riser. Muchas asociaciones solo permiten cerrar los risers en días fijos y con aviso a todos los dueños afectados.

Problemas comunes en torres a lo largo de Gulf Shore Boulevard, Vanderbilt Beach, Park Shore y en Marco:

• Columnas de drenaje de hierro fundido (cast iron) con sarro y grietas en edificios de los años 70 y 80.
• Fugas pequeñas como de alfiler (pinhole leaks) en las líneas de suministro de cobre, muchas veces a la misma altura en varias unidades una encima de otra.
• Calentadores de agua en clósets sin bandeja de drenaje, o con bandeja pero sin línea de desagüe, que inundan la unidad de abajo cuando el tanque falla.
• Válvulas de cierre en los aparatos sanitarios que no se han movido en años y se rompen cuando alguien por fin intenta cerrarlas.

La ley de inspecciones por etapas (milestone inspection) de Florida, aprobada después del derrumbe de Surfside en 2021, tiene a muchos edificios de condominios antiguos de Collier revisando a fondo la estructura y los sistemas del edificio, y la plomería suele entrar en esa conversación. Nuestra página de plomería para condominios explica con más detalle el trabajo en unidades y para asociaciones.

En Marco en particular, los edificios que se conectan al sistema de agua recuperada pasan por un permiso de plomería aparte. La ciudad exige un dispositivo de backflow de zona de presión reducida (reduced pressure zone) en el suministro de agua potable, una certificación de que no hay conexiones cruzadas entre el agua potable y el agua recuperada, y pruebas de los dispositivos de backflow hechas por un probador con licencia de Florida. Nuestra página de pruebas de reflujo explica cómo funcionan esos dispositivos.

Los huracanes Irma e Ian

Collier recibió dos golpes de huracanes mayores en cinco años, y ambos dejaron problemas de plomería que todavía aparecen hoy en las casas.

Irma tocó tierra en Marco Island el 10 de septiembre de 2017 como tormenta de categoría 3, con vientos de 115 millas por hora. La peor marejada (storm surge) en Collier llegó a la costa sur: las mediciones de inundación alcanzaron 8 pies en Chokoloskee y 6 pies en Everglades City, mientras que en la zona costera de Naples y en Marco se registraron de 2 a 4 pies. Un medidor en el puente de Tamiami Trail sobre la bahía de Naples subió unos 8 pies en poco más de nueve horas.

Ian, en septiembre de 2022, fue peor para la zona de Naples. El Servicio Nacional de Meteorología (National Weather Service) reportó inundaciones por marejada de importantes a graves en casi todo lo que está al sur y al oeste de la US 41, desde Everglades City hasta la línea del Condado de Lee. Lo peor fue a menos de una milla de la costa y a lo largo del Gordon River, Rock Creek y el Cocohatchee. El medidor del muelle de Naples (Naples Pier) marcó 6.18 pies sobre el nivel medio de las pleamares más altas antes de dejar de transmitir datos.

Lo que la marejada le hace a la plomería no siempre se nota enseguida:

• Los calentadores de gas y eléctricos que quedaron en agua salada muchas veces siguen funcionando un tiempo y después fallan, a medida que la corrosión avanza por los controles y los quemadores.
• Los ramales de alcantarillado y los registros de limpieza (cleanouts) se llenan de arena y escombros, y los drenajes se vuelven lentos meses después.
• Las casas de planta baja sobre losa (slab) pueden desarrollar fugas después de que la tierra se mueve alrededor de las líneas de suministro.
• Las llaves exteriores (hose bibs), los dispositivos de backflow y las tuberías del equipo de la piscina se corroen más rápido después de mojarse con agua salada.

Si compró una casa en Collier que se inundó en cualquiera de las dos tormentas, vale la pena revisar los drenajes con cámara y hacer revisar el calentador, aunque todavía no note nada raro. Nuestra lista de plomería para huracanes explica cómo prepararse para el próximo.

Immokalee y el este agrícola de Collier

Al este de Golden Gate Estates, Collier se convierte en tierras de cultivo, arboledas de cítricos y terrenos de ganado, con Immokalee como el pueblo principal. La plomería aquí va desde casas antiguas de bloque y casas móviles con agua del distrito hasta propiedades rurales con pozo y séptico fuera de las líneas del distrito.

El cambio de temporada pesa mucho. En la temporada de cosecha, muchas casas tienen más personas de las que fueron diseñadas para alojar, y eso carga los calentadores de agua, los tanques sépticos y las líneas de drenaje. En los meses de invierno vemos más drenajes tapados y calentadores de tanque desgastados que en el verano.

Las propiedades agrícolas y comerciales también traen requisitos de backflow en las conexiones de riego y servicio de bombas y tanques más grandes. La página de plomero en Immokalee trata el pueblo en más profundidad.

Ave Maria: casas más nuevas, problemas distintos

Ave Maria es un pueblo planificado, construido en su mayoría desde finales de la década de 2000. Por eso, casi todas sus casas tienen líneas de suministro de PEX y drenajes de PVC, en lugar del cobre, el hierro galvanizado y el hierro fundido que vemos más cerca de la costa. Eso no significa que no haya problemas. Significa que son otros.

Allí nos llaman para reemplazar calentadores de agua a medida que los tanques originales llegan al final de su vida útil, por fallas en aparatos sanitarios y válvulas, por válvulas de llenado de inodoros y por el backflow del riego en el lado del agua recuperada. Como el proveedor es una compañía privada y no el condado, los problemas del lado del medidor se reportan primero a Ave Maria Utility Company. Vea la página de plomero en Ave Maria para más información.

Páginas de Naples y Marco Island

Estas dos ciudades tienen las viviendas más variadas del condado. Naples va desde cabañas de los años 50 y 60 en el centro histórico hasta casas nuevas construidas tras demoler las viejas y torres frente al Golfo. Marco es mayormente casas unifamiliares de los años 60 a los 80 junto a canales, más torres de condominios a lo largo de la playa.

En las dos, las casas antiguas todavía pueden tener líneas de suministro de hierro galvanizado, drenajes de hierro fundido bajo la losa o polibutileno (polybutylene) instalado desde finales de los años 70 hasta mediados de los 90. Las aseguradoras en Florida suelen marcar el polibutileno y el galvanizado en la inspección de 4 puntos (4-point inspection), y eso puede obligar a cambiar las tuberías cuando se vende la casa.

Para el detalle local, vea la página de plomero en Naples y la de plomero en Marco Island.

Agua dura y agua tratada en el condado

Todos los proveedores principales de Collier ablandan o tratan con membranas su agua en alguna medida, pero el agua cambia según el proveedor. El agua ablandada con cal de la planta de Naples y de la planta sur del condado se comporta distinto al agua de ósmosis inversa que se mezcla en el suministro del condado o al agua de ósmosis inversa de Marco.

El agua de ósmosis inversa suele tener pocos minerales y puede ser más agresiva con el cobre. El agua ablandada con cal, en cambio, todavía puede dejar sarro en los calentadores sin tanque (tankless) y en los aparatos sanitarios.

El agua de pozo en los Estates y en el este del condado es otro asunto: puede tener hierro, azufre y dureza, y el tratamiento debe basarse en un análisis del agua y no en una suposición. En los pozos, primero hacemos la prueba y luego dimensionamos los suavizadores y filtros según lo que realmente tiene el agua.

La frontera con el Condado de Lee

North Naples llega justo hasta Bonita Springs, y mucha gente cruza la línea del condado a diario entre el trabajo y la casa. Bonita está en el Condado de Lee, con sus propios permisos y servicios de agua, así que un trabajo de un lado de Immokalee Road no se maneja igual que uno a una milla al norte. La página de plomero en Bonita Springs cubre ese lado.

Cómo programamos los trabajos en el Condado de Collier

Nuestra oficina está en Fort Myers y abrimos de lunes a viernes, de 8am a 5pm. Fuera de ese horario atendemos llamadas urgentes por teléfono cuando podemos. Para trabajos en Collier, ayuda tener algunas cosas a mano cuando nos llame:

• La dirección de la propiedad, para confirmar la jurisdicción de permisos y el proveedor de agua.
• Si tiene pozo o servicio de agua público, y si tiene séptico o alcantarillado.
• En condominios, el contacto de la compañía administradora y cualquier regla sobre el acceso de contratistas o el cierre de risers.
• Fotos de la etiqueta del calentador de agua, del área del problema o de cualquier fuga visible.

HomeFlow está asegurado y hace plomería residencial y comercial en los condados de Collier, Lee y Charlotte. Hablamos español. Puede llamar al (239) 518-4198, escribir a help@homeflowfl.com o usar nuestro formulario de solicitud.