Plomería residencial en el suroeste de Florida

Cómo funciona la plomería de su casa

Toda casa tiene dos sistemas de plomería que nunca se tocan. Uno trae agua limpia con presión. El otro saca el agua usada por gravedad. Casi todos los problemas que vemos vienen de uno de esos dos sistemas, y saber cuál le está fallando hace mucho más fácil planear la reparación.

El suministro de agua

El agua entra a su casa por una línea de servicio que viene del medidor o de un pozo. Pasa por la válvula de cierre principal (main shutoff), a veces por una válvula reductora de presión (pressure reducing valve o PRV), y luego se divide en las líneas de agua fría y la alimentación del calentador de agua. Desde ahí, las líneas de agua caliente y fría se reparten a cada lavamanos, ducha, inodoro y electrodoméstico. En muchas casas del suroeste de Florida esas líneas pasan por debajo o dentro de la losa de concreto (slab). Por eso una fuga escondida aquí puede ser más difícil de encontrar que en una casa con espacio libre debajo del piso (crawlspace).

Drenajes y ventilación

Las líneas de drenaje bajan con pendiente desde cada accesorio hasta tubos más grandes, llamados bajantes (stacks), y de ahí salen a la conexión del alcantarillado (sewer lateral) o al tanque séptico. Los tubos de ventilación (vents) suben hasta el techo para que entre aire al sistema y el agua corra bien. Cuando una ventilación se tapa, usted oye gorgoteos y los desagües bajan lento aunque no haya ninguna obstrucción.

Accesorios y calentador de agua

Las llaves de agua, inodoros, duchas, bañeras y electrodomésticos son el punto donde los dos sistemas se encuentran. El calentador de agua está en el centro de todo, y casi siempre es el aparato que más trabaja en la casa.

Por qué las casas del suroeste de Florida tienen estos problemas

Mucho de lo que falla depende del año en que se construyó la casa y del material de las tuberías. Los condados de Lee, Charlotte y Collier pasaron por varias olas grandes de construcción, y cada época dejó sus propios materiales.

Casas antiguas: hierro galvanizado, hierro fundido y cobre de primera generación

Las casas de las décadas más viejas suelen tener líneas de suministro de acero galvanizado (galvanized) y drenajes de hierro fundido (cast iron). El tubo galvanizado se oxida por dentro, así que la presión del agua baja con los años y puede salir agua marrón cuando la casa ha estado cerrada. Los drenajes de hierro fundido se agrietan y acumulan sarro. Algunas conexiones de alcantarillado antiguas incluso se hicieron de Orangeburg, un tubo de papel alquitranado que se deforma con el tiempo.

De finales de los años 70 a mediados de los 90: polibutileno

El polibutileno (polybutylene) era un tubo plástico gris para el suministro de agua que se fabricó entre 1978 y mediados de los años 90, y se instaló en millones de casas en todo el país. Los químicos que se usan para tratar el agua potable pueden deteriorarlo por dentro, y suele fallar sin aviso. Las aseguradoras en Florida lo señalan con frecuencia. Si su casa se construyó o se volvió a entubar en esos años, vale la pena averiguar qué tiene dentro de las paredes.

Casas más nuevas: cobre, CPVC y PEX

Las casas más recientes usan sobre todo cobre, CPVC o PEX. Estos materiales duran mucho más, pero no están libres de problemas. El cobre puede desarrollar fugas pequeñas como de alfiler (pinhole leaks). El CPVC se pone quebradizo con los años, sobre todo en un ático caliente. Las conexiones de PEX pueden gotear si se engargolaron mal (crimped) desde el principio.

Agua dura

La mayor parte del agua de esta zona viene de acuíferos de piedra caliza, y en el camino recoge calcio y magnesio. Eso es lo que se llama agua dura (hard water). Deja sarro en los calentadores de agua, en los cartuchos de las llaves, en las regaderas y en los intercambiadores de calor de los calentadores sin tanque. Es una de las razones principales por las que los accesorios se gastan antes de lo que la gente espera.

Reparaciones de plomería e instalación de accesorios

La mayoría de las llamadas de servicio empiezan aquí. Un inodoro que se queda corriendo, una llave que gotea, una válvula de cierre que no cierra, una llave exterior (hose bib) con fuga o poca presión en un solo accesorio. Son problemas de todos los días que no parecen serios hasta que suben la factura del agua o dañan el gabinete debajo del fregadero.

Buscamos la causa, reparamos o cambiamos la pieza que falló y le decimos si vemos algo más que esté a punto de fallar. También instalamos accesorios nuevos, válvulas y líneas de suministro. En nuestra página de reparaciones e instalaciones de plomería puede leer cómo manejamos estos trabajos del día a día.

Algo que revisamos en casi todas las visitas es la presión del agua. El código de plomería exige una válvula reductora de presión cuando la presión estática pasa de 80 psi, y la presión alta castiga las válvulas de llenado de los inodoros, las mangueras de la lavadora y los calentadores de agua. Si su casa tiene una PRV, también necesita una forma de controlar la expansión térmica (thermal expansion) que produce el calentador.

Fugas escondidas y fugas bajo la losa

Una fuga que se ve es fácil. Las que le cuestan dinero a la gente están dentro de las paredes, encima del techo o debajo de la losa. Como tantas casas aquí están construidas sobre concreto, una línea de suministro que gotea bajo el piso puede seguir así mucho tiempo antes de que alguien se dé cuenta.

Señales a las que debe prestar atención:

• Una factura de agua que sube sin que haya cambiado su consumo
• El medidor se mueve aunque todos los accesorios estén cerrados
• Un área tibia en el piso de losa o de concreto
• Zócalos húmedos, losas del piso que se levantan o olor a humedad
• Ruido de agua corriendo cuando no hay nada abierto

Trabajamos para ubicar la fuga antes de abrir nada, para que usted no tenga que romper más piso o pared de lo necesario. Después de eso, la solución puede ser una reparación puntual, desviar la línea por las paredes o el ático, o cambiar las tuberías si el tubo está fallando en más de un lugar. En nuestra página de detección de fugas y fugas bajo la losa explicamos cómo funciona ese proceso.

Líneas de agua y cambio de tuberías

La línea principal de agua va desde el medidor o el pozo hasta su casa. Está enterrada, así que el problema casi siempre aparece como un charco o un área empapada en el patio, una caída repentina de presión o un medidor que no deja de girar. Las raíces, el movimiento del suelo, las conexiones viejas y las excavaciones para otros proyectos dañan estas líneas. Si sospecha de la línea que viene del medidor, empiece por revisar si el medidor se mueve con todo cerrado.

Cambiar las tuberías (repipe) es otra decisión. Tiene sentido cuando el problema es la tubería dentro de la casa y no un solo punto malo. El polibutileno, el galvanizado muy corroído y el cobre con fugas de alfiler repetidas son las razones de siempre. También ocurre cuando una aseguradora no quiere emitir la póliza hasta que se cambien las líneas de suministro.

La mayoría de los cambios de tubería que hacemos son con PEX. Es flexible, necesita menos conexiones y casi siempre se puede pasar por el ático y las paredes en vez de por debajo de la losa. Visite nuestra página de cambio de tuberías de toda la casa con PEX si está comparando un cambio completo con otra ronda de reparaciones.

Drenajes y líneas de alcantarillado

Un solo lavamanos que baja lento casi siempre es una obstrucción local. La grasa, los restos de jabón, el pelo y los restos de comida se acumulan en la trampa (P-trap) o en el tramo que está justo detrás. Con las herramientas adecuadas, eso se resuelve rápido. Nuestro servicio de destape de drenajes tapados se encarga de estos casos.

Cuando varios accesorios se tapan a la vez, o sube agua en la bañera al bajar el inodoro, el problema está más adelante en la línea. Eso apunta al drenaje principal o a la conexión del alcantarillado afuera de la casa. Las causas más comunes son las raíces, los tramos hundidos, el hierro fundido o el barro cocido roto, y la tubería vieja que se ha colapsado.

Lo que hacemos en las llamadas de alcantarillado

Destapamos la línea, averiguamos por qué se tapó y revisamos el estado del tubo. A partir de ahí puede necesitar una reparación, el cambio de un tramo, el reemplazo de toda la línea o un registro nuevo (cleanout) para que el próximo problema sea más fácil de alcanzar. Nuestra página de reparación, reemplazo y registros de líneas de alcantarillado explica cada una de esas opciones, incluidas las conexiones nuevas al alcantarillado.

Calentadores de agua, con tanque y sin tanque

El agua dura es muy dura con los calentadores. El sarro se asienta en el fondo de los calentadores con tanque y cubre las resistencias, así que trabajan más tiempo, hacen ruidos como de estallidos y se gastan antes de tiempo. Óxido en el agua caliente, una fuga en la base o un tanque que no da abasto son las señales normales de que está llegando al final.

Reparamos, reemplazamos e instalamos calentadores de agua con tanque, y le decimos con honestidad si vale la pena reparar una unidad vieja. En la página de reparación y reemplazo de calentadores de agua encontrará más detalles.

Los calentadores sin tanque (tankless) son una buena opción para algunas casas. Calientan el agua a medida que usted la usa y liberan espacio en el piso. Aquí también necesitan descalcificación regular por el contenido de minerales del agua, y la línea de gas o el servicio eléctrico tienen que tener el tamaño correcto. Si está pensando en cambiarse a uno de estos, consulte también nuestra página de calentadores sin tanque.

Baños y cocinas

Los baños tienen más plomería en menos espacio que cualquier otro cuarto de la casa. Inodoros que se quedan corriendo o que se mueven, duchas con poca presión o con una válvula que no mantiene la temperatura, bañeras que bajan lento y llaves que gotean son llamadas muy comunes. Una base de ducha (shower pan) con fuga o un sello de inodoro dañado también puede pudrir el contrapiso mucho antes de que se note. Todo eso lo explicamos en nuestra página de plomería de baños, incluidas duchas, bañeras, inodoros y llaves.

En la cocina, lo más común son fregaderos tapados, trituradores de basura (garbage disposals) trabados o con fuga, llaves que fallan y líneas del lavaplatos o de la máquina de hielo que gotean detrás de los gabinetes. La grasa es la causa número uno de los problemas en los drenajes de cocina, y vale la pena no echarla al fregadero. Nuestra página de plomería de cocina y trituradores de basura cubre reparaciones e instalaciones nuevas.

Remodelaciones, ampliaciones y construcción nueva

Mover un fregadero, agregar un baño o abrir una cocina casi siempre significa mover tubería. La pendiente del drenaje, la ventilación y el tamaño de las líneas de suministro tienen que funcionar en el nuevo diseño. Sobre una losa, eso puede significar cortar concreto para mover un drenaje. Planear la plomería desde el principio ahorra mucho trabajo repetido más adelante.

La mayor parte de la plomería de remodelaciones y de construcción nueva necesita permiso (permit) e inspecciones del departamento de construcción local, y planeamos el trabajo teniendo eso en cuenta. Para remodelaciones, vea plomería para remodelaciones. Para casas nuevas y ampliaciones, tenemos una página de plomería para construcción nueva. Si su proyecto es un negocio, un edificio de alquiler u otra propiedad que no es residencial, la página de plomería comercial es el mejor lugar para empezar.

Pozos, sépticos y servicios de la ciudad

No todas las casas de esta zona tienen agua y alcantarillado de la ciudad. Partes de Cape Coral, Lehigh Acres y otras áreas todavía funcionan con pozos privados y tanques sépticos, y eso cambia la forma en que atendemos una llamada.

Casas con pozo

El agua de pozo en esta zona muchas veces trae hierro, azufre y dureza. Eso puede causar manchas de óxido, olor a huevo podrido y sarro en los accesorios y calentadores más rápido que con agua de la ciudad. El Departamento de Salud de Florida (Florida Department of Health) recomienda hacer pruebas de bacterias y nitratos en los pozos privados por lo menos una vez al año.

Conversión de séptico a alcantarillado

Cape Coral ha estado llevando agua, alcantarillado y riego de la ciudad a los vecindarios que no tenían servicio por medio de su Proyecto de Extensión de Servicios Públicos (Utilities Extension Project o UEP). Cuando la ciudad envía el aviso de disponibilidad (notice of availability), las propiedades construidas tienen 180 días para conectarse, y el tanque séptico viejo se tiene que vaciar y clausurar correctamente con permiso. El trabajo en el lado privado de la propiedad es responsabilidad del dueño. Lehigh Acres también tiene proyectos de séptico a alcantarillado en etapa de planificación. Si vive en una de esas dos áreas, nuestra página de plomero en Cape Coral tiene más información sobre las condiciones locales, y también tenemos una página para Lehigh Acres.

Después de tormentas e inundaciones

El huracán Ian tocó tierra en septiembre de 2022 como categoría 4, y la marejada ciclónica (storm surge) en la zona de Fort Myers Beach llegó a entre 10 y 15 pies sobre el nivel del suelo en algunos lugares. Muchas casas que nunca se habían inundado se llenaron de agua. La marejada y el agua de inundación causan problemas de plomería que no siempre aparecen enseguida.

• Conexiones de alcantarillado y drenajes llenos de arena y escombros
• Calentadores de agua y sus controles dañados por el agua salada
• Tanques sépticos y campos de drenaje que se inundaron y dejaron de funcionar
• Líneas de suministro dañadas por árboles arrancados o por el movimiento del suelo
• Pozos que hay que desinfectar y analizar antes de volver a usar el agua

Si su casa se inundó, haga revisar los drenajes y el calentador de agua antes de dar por hecho que todo funciona. Los dueños de casas en las islas y cerca del agua también pueden consultar nuestra página de Fort Myers Beach.

Casas de temporada y segundas viviendas

Muchas casas de esta zona pasan meses vacías. Una fuga pequeña en una casa sin nadie no se nota hasta que alguien entra y encuentra el daño. Además, el agua se queda quieta en las líneas, las trampas de los drenajes se secan y dejan pasar el gas del alcantarillado, y las sapitas (flappers) de los inodoros y las arandelas de las llaves se pueden pegar o rajar.

Antes de irse, cierre la llave de paso principal y ponga el calentador de agua en modo vacaciones o apáguelo. Cuando regrese, abra cada accesorio unos minutos, baje los inodoros y revise debajo de los fregaderos. Si algo no se ve bien, llámenos antes de que empeore. Los dueños de casas de temporada en Naples, en el condado de Collier, y en Punta Gorda, en el condado de Charlotte, también encontrarán información en nuestras páginas de esas ciudades.

Comprar o asegurar una casa antigua

La mayoría de las aseguradoras en Florida piden una inspección de 4 puntos (4-point inspection) para casas de unos 20 años o más. La parte de plomería revisa el material de las tuberías de suministro, la edad y el estado del calentador de agua y si hay fugas activas. El polibutileno y el galvanizado viejo son lo que más problemas da. Por lo general, las aseguradoras quieren ver cobre, CPVC o PEX.

Si está comprando, averigüe de qué material son las tuberías antes del cierre. Si su aseguradora le señaló algo, podemos revisarlo y decirle lo que hace falta para corregirlo, ya sea un calentador nuevo, la reparación de una fuga o un cambio de tuberías. Si está buscando casa en los vecindarios más antiguos del condado de Lee, nuestra página de Fort Myers también le puede servir.

Qué es urgente, qué puede esperar y qué tener a mano

Algunos problemas de plomería no pueden esperar. Otros se pueden programar para la semana que viene. Esta es una forma práctica de separarlos.

Cierre el agua y llame ahora

• Un tubo reventado o que está echando agua a presión
• Agua que sale por el techo o por una pared
• Aguas negras que suben por bañeras, duchas o drenajes del piso
• Un calentador de agua con fuga en el propio tanque
• No hay nada de agua en la casa

Llame pronto

• El medidor se mueve con todo cerrado
• Varios drenajes bajan lento o hacen gorgoteos
• Agua caliente con óxido o de otro color
• Un inodoro que se mueve o que gotea por la base

Normalmente puede esperar

Una llave que gotea, un inodoro que se queda corriendo de vez en cuando o un accesorio que simplemente quiere cambiar por uno mejor. Estos problemas igual desperdician agua, así que no los deje para siempre.

Sepa dónde está su llave de paso principal antes de necesitarla. Casi siempre está cerca de donde la línea de agua entra a la casa, en el medidor o al lado del tanque del pozo.

Qué tener a mano cuando llame

Algunos datos nos ayudan a entender lo que está pasando y a llevar las piezas correctas:

• Su dirección y la ciudad o zona donde vive
• Lo que está viendo, dónde y cuándo empezó
• Más o menos cuántos años tiene la casa y si ya se cambiaron las tuberías
• Si tiene agua y alcantarillado de la ciudad, o pozo y séptico
• El tipo y la edad del calentador, si el problema tiene que ver con el agua caliente
• Fotos, si las puede tomar sin peligro

Puede llamarnos al (239) 518-4198 o enviarnos una solicitud desde nuestra página de contacto. Hablamos español. Nuestro horario de oficina es de lunes a viernes, de 8am a 5pm, y fuera de ese horario atendemos llamadas urgentes por teléfono cuando podemos. Damos servicio a dueños de casa en los condados de Lee, Charlotte y Collier, incluido Bonita Springs. La lista completa está en nuestra página de áreas de servicio.