Reemplazo de tuberías de polibutileno en el suroeste de Florida

Cómo saber si su casa tiene polibutileno

El polibutileno, que casi siempre se abrevia como PB o “poly”, es una tubería plástica flexible para el suministro de agua. La mayoría de la que encontramos en el suroeste de Florida es gris, pero también se fabricó en azul y en negro. El PB azul y el negro se usaban más que nada afuera y bajo tierra, sobre todo en la línea de servicio que va del medidor a la casa. El gris era el color para adentro.

La señal más segura es lo que viene impreso en la tubería. El PB lleva el código PB2110, que es la designación del material según la norma ASTM con la que se fabricó. También puede ver una medida como 1/2 o 3/4 de pulgada y una referencia a ASTM D3309, la norma para tubería de PB de distribución de agua fría y caliente. La impresión se va borrando con los años y a veces queda del lado de la pared, así que puede necesitar una linterna y un espejo para leerla.

Dónde revisamos primero

• En el calentador de agua: las líneas de entrada de agua fría y de salida de agua caliente muchas veces salen del calentador en PB gris, a veces con un cambio a tubos de cobre unas pulgadas por encima del tanque.
• Debajo de los lavamanos y del fregadero de la cocina: fíjese en el punto donde la tubería sale de la pared detrás de la llave de paso. Un tubo plástico gris con un anillo de crimpado en la llave de paso es una pista fuerte.
• Detrás del inodoro: la misma revisión en la llave de paso del suministro.
• En la válvula de cierre principal (main shutoff) y en el medidor: una tubería flexible azul o negra que sale de la tierra muchas veces es una línea de servicio de PB, aun en casas donde la tubería de adentro ya se cambió.
• En el ático: muchas casas sobre losa (slab) en Florida se plomearon por arriba, así que en el ático se ve todo el recorrido del sistema.
• Debajo de la casa: en las casas prefabricadas (manufactured homes) y en las casas elevadas, la tubería normalmente pasa por debajo del piso y se puede inspeccionar con facilidad desde el espacio debajo de la casa (crawl space).

Hay dos cosas que la gente confunde con PB todo el tiempo. Existe PEX de color gris, pero viene impreso con la palabra PEX y una marca ASTM F876 o F877. Además, a veces se usan tramos cortos de PB gris solo como conector final entre una salida de cobre en la pared y un accesorio, y eso es un problema mucho menor que un sistema completo de PB. Si tiene dudas, una foto de la impresión casi siempre aclara el asunto.

Las conexiones cuentan la historia

La tubería de PB no se puede pegar, así que cada unión del sistema es una conexión mecánica sujeta con un anillo de crimpado. En las conexiones es donde ocurren la mayoría de las fallas, y el tipo de conexión nos dice más o menos qué edad tiene el sistema y cuánto debemos preocuparnos.

• Conexiones plásticas de acetal: codos y tes de plástico gris, blanco o color canela, comunes en los sistemas más antiguos. Son las que más se asocian con rajaduras y fugas repentinas.
• Conexiones de inserción de cobre o latón: se usaron en instalaciones más recientes. Aguantan mejor que las de acetal, pero la tubería de PB en sí se sigue deteriorando.
• Anillos de crimpado de aluminio: una banda gris opaca. Se ven a menudo en trabajos más antiguos.
• Anillos de crimpado de cobre: una banda color cobre. Por lo general indican un trabajo más reciente.

Aunque el sistema tenga conexiones de metal y anillos de cobre, sigue siendo polibutileno. Las conexiones cambian las probabilidades de una falla, pero no cambian la respuesta, y las aseguradoras por lo general no hacen ninguna distinción entre un caso y el otro.

Por qué falla el polibutileno

El PB se ve bien por fuera hasta el momento en que se rompe. El daño empieza en la pared interior del tubo, donde el plástico reacciona con los oxidantes del agua tratada, es decir, el cloro o la cloramina que las compañías de agua le agregan para que sea segura. Con los años, la superficie interior se pone quebradiza, se descascara y se llena de grietas diminutas. Las líneas de agua caliente y las que están cerca del calentador son las primeras en fallar, porque el calor acelera la reacción.

Las conexiones de acetal tienen su propio problema. Los mismos oxidantes atacan el plástico de las conexiones, y un anillo de crimpado que se apretó demasiado durante la instalación mantiene la conexión bajo tensión constante. Una te rajada en el ático puede botar agua durante horas antes de que alguien se dé cuenta, y en una casa sobre losa esa agua cae sobre el drywall del techo.

No hay una señal de aviso confiable antes de que el PB se rompa. No va a ver corrosión como la que se ve en la tubería galvanizada vieja. Esa es la razón principal por la que les decimos a los dueños que no basen su plan en reparaciones. Arreglar una conexión que falló arregla esa conexión, y el resto del sistema sigue teniendo exactamente la misma edad que tenía el día anterior.

La demanda colectiva, en pocas palabras

El polibutileno se instaló de forma amplia en Estados Unidos más o menos desde 1978 hasta mediados de los años 90. Después de años de reclamos por fugas, se presentó una demanda colectiva nacional (class action) conocida como Cox v. Shell Oil en el condado de Obion, Tennessee, contra el fabricante de la resina y los fabricantes de las conexiones. El caso se resolvió en 1995, y los fabricantes aceptaron financiar un programa de reclamos que pagaba reparaciones de fugas y el cambio de tuberías para los dueños de casa que calificaban.

Los reclamos se manejaron por medio de un centro de reclamos durante muchos años, pero el plazo para presentarlos se cerró hace mucho tiempo. Si hoy usted es dueño de una casa con PB, cuente con pagar el reemplazo por su cuenta. Hoy en día el acuerdo importa sobre todo porque explica la mala fama que tiene el PB entre inspectores, aseguradoras y compradores.

La posición de las aseguradoras en Florida

En las casas más antiguas de Florida, las compañías de seguro normalmente piden una inspección de 4 puntos (4-point inspection) que cubre el techo, la parte eléctrica, el aire acondicionado (HVAC) y la plomería. La sección de plomería del formulario estándar pregunta de forma específica si hay polibutileno. Muchas aseguradoras se niegan a emitir una póliza para una casa con tubería de suministro de PB, o la emiten solo con la condición de que la tubería se reemplace dentro de un plazo determinado.

Las reglas de las aseguradoras cambian de una compañía a otra y de un año a otro, así que no prometemos ningún resultado en particular. Lo que sí podemos hacer es entregarle la documentación que el inspector o el agente de seguros le va a pedir cuando el trabajo esté terminado: el permiso cerrado y una descripción del material nuevo. Nuestra guía sobre el polibutileno y la inspección de 4 puntos explica con mucho más detalle el formulario, los tiempos y lo que fotografían los inspectores.

Cambio completo o reemplazo parcial

Casi todos los trabajos de PB que vemos deberían ser un reemplazo completo del sistema de suministro. Eso quiere decir cada línea de agua fría y caliente desde la válvula de cierre principal hasta la llave de paso de cada accesorio, más las conexiones del calentador de agua. Un trabajo parcial deja PB dentro de las paredes, y si un inspector lo ve debajo de un lavamanos o detrás de un inodoro, igual va a reportar que la casa tiene polibutileno.

Hay algunos casos en los que un trabajo parcial sí tiene sentido:

• La tubería de adentro ya se cambió y solo queda la línea de servicio de PB que viene del medidor. Eso es un reemplazo de la línea de agua, no un cambio de tuberías de toda la casa.
• Un dueño anterior cambió las tuberías pero dejó conectores cortos de PB en algunos accesorios. Esos se pueden cambiar uno por uno.
• Ya hay una remodelación que va a abrir un ala de la casa, y el dueño quiere hacer esa parte ahora y el resto en una fecha planificada. Esto funciona siempre y cuando el plazo del seguro lo permita.

Para ver cómo planificamos y hacemos el reemplazo de un sistema completo en general, visite nuestra página de cambio de tuberías de toda la casa. Para entender qué determina el precio, nuestra guía de costos para cambiar tuberías en Cape Coral explica la cantidad de accesorios, el acceso, el acabado de las paredes y el material.

Cómo escoger la tubería nueva

La mayoría de los reemplazos de PB en el suroeste de Florida se hacen con PEX. Es flexible, así que se puede pasar por áticos y paredes con menos aberturas, y en muchas casas aguanta mejor que el cobre la acumulación de sarro del agua dura. El cobre sigue siendo una buena opción, sobre todo para los dueños que quieren tubería de metal, pero cuesta más y necesita más acceso para soldar las uniones en el lugar. El CPVC está permitido por el código y fue común en las construcciones de Florida, pero se vuelve quebradizo con la edad y el calor, y casi nunca lo recomendamos para un cambio completo de tuberías.

Explicamos con más detalle las ventajas y desventajas, incluyendo cómo se comporta cada material con nuestra agua, en PEX o cobre para cambiar las tuberías en Florida.

Casas sobre losa y nuevas rutas por el ático

La mayoría de las casas unifamiliares en Cape Coral, Fort Myers, Lehigh Acres y Port Charlotte están construidas sobre una losa de concreto. En muchas de ellas, el PB original se pasó por arriba, a través del ático, y se bajó por las paredes hasta cada accesorio. Eso es una buena noticia, porque podemos instalar el sistema nuevo de la misma manera sin tocar la losa.

Donde las líneas viejas pasan por debajo o a través de la losa, no tratamos de reutilizar esas rutas. Dejamos abandonada en su lugar la tubería que está bajo la losa y llevamos las líneas nuevas por el ático y por las paredes interiores. Así evitamos romper el concreto y la tubería nueva queda en un lugar donde se puede alcanzar más adelante. También significa que si algún día hay una fuga, se va a notar como una mancha en el techo y no como una fuga bajo la losa escondida debajo de su piso de cerámica.

Los áticos en Florida se calientan muchísimo en el verano. Mantenemos el PEX separado de la cubierta del techo cuando es posible, lo sujetamos a la estructura de madera y lo protegemos de la luz directa del sol cerca de los respiraderos del ático. Las líneas se pasan de manera que puedan quedar cubiertas por el aislamiento del ático donde la distribución lo permita.

Casas prefabricadas y casas móviles

El PB se usó muchísimo en las casas prefabricadas durante los años 80 y principios de los 90, y lo vemos con frecuencia en los parques de North Fort Myers, Fort Myers Shores, Punta Gorda, Port Charlotte y Englewood. En estas casas, las líneas de suministro normalmente pasan por debajo del piso, entre el chasis de acero y la cubierta inferior (belly wrap), y suben a través del piso en cada accesorio.

Esa distribución hace el trabajo más sencillo en algunos aspectos. Muchas veces hay poco o nada de drywall que cortar. El trabajo se hace en el espacio debajo de la casa, así que necesitamos acceso despejado por debajo, paneles del faldón (skirting) que se puedan quitar y una cubierta inferior que podamos abrir y volver a sellar. La altura sobre el suelo, el agua estancada después de la lluvia y los animales que viven debajo de la casa afectan cuánto tiempo tarda el trabajo.

Algunas casas en parques también tienen PB o tubería plástica más vieja en la línea de servicio que viene del medidor del parque o de la conexión del lote. Esa línea también la revisamos, y si le pertenece al parque y no al dueño de la casa, se lo decimos antes de tocarla.

Cómo es el trabajo, paso a paso

• Recorrido inicial: confirmamos que la tubería es PB, contamos los accesorios, revisamos el ático o el espacio debajo de la casa y anotamos las áreas de drywall, cerámica o gabinetes donde habrá que abrir.
• Permiso: solicitamos el permiso de plomería en el departamento de construcción de la ciudad o del condado que corresponde a su dirección.
• Protección de la casa: antes de cortar cualquier cosa, cubrimos los pisos, los muebles y los gabinetes que están cerca de las áreas de trabajo.
• Aberturas: cortamos huecos de acceso pequeños y cuadrados en el drywall donde las líneas nuevas bajan a los accesorios. Planificamos la ubicación para que caigan dentro de closets y en la parte de atrás de los gabinetes cuando se puede.
• Líneas nuevas: instalamos las líneas de agua fría y caliente desde la válvula de cierre principal hasta cada accesorio, incluyendo el calentador de agua, la caja de conexión de la lavadora, la máquina de hielo y cualquier llave exterior (hose bib) que se alimente del sistema de la casa.
• Cambio de sistema: se cierra el agua, se saca de servicio el PB viejo y se conectan las líneas nuevas. Se instalan llaves de paso nuevas en cada lavamanos, fregadero e inodoro.
• Prueba de presión: el sistema nuevo se prueba antes de cerrar las paredes.
• Inspección: el departamento de construcción inspecciona el trabajo bajo el permiso.
• Resane: los huecos de acceso se cierran con drywall nuevo, se les pone cinta y textura, y quedan listos para pintar.
• Documentos: le entregamos la información del permiso cerrado para que se la dé a su agente de seguros o al inspector de 4 puntos.

En la mayoría de las casas habitadas, el agua queda funcionando durante la noche casi todo el tiempo que dura el trabajo. El período más largo sin agua suele ser el día del cambio de sistema. Si quiere saber más sobre cómo trabajamos dentro de una casa en general, nuestra página sobre qué esperar de la visita del plomero lo explica.

Aberturas en el drywall y resane

La cantidad de huecos depende de la distribución de la casa, no de una regla fija. Una casa de un piso sobre losa con un ático abierto normalmente necesita una o dos aberturas por cada pared con accesorios. Las casas de dos pisos y las casas con techo plano o con áticos muy estrechos necesitan más, porque las líneas tienen que pasar a través de la estructura del piso o del techo.

Cortamos aberturas limpias y cuadradas para que el parche quede al ras, y las cerramos y terminamos hasta dejar una superficie con primer, lista para pintar. Igualar exactamente una textura gruesa tipo knockdown o una textura especial es difícil en cualquier parche, así que hablamos de eso con usted antes de cortar.

Las paredes de cerámica de las duchas son el único lugar que tratamos de no abrir. Cuando la válvula de la ducha se alimenta por detrás, entramos por el lado del closet o del cuarto.

Permisos e inspecciones

Reemplazar la tubería de suministro de agua de una casa es un trabajo que requiere permiso según el Código de Construcción de Florida (Florida Building Code). El permiso lo emite el departamento de construcción que corresponde a la propiedad, que puede ser Lee County, la Ciudad de Cape Coral, la Ciudad de Fort Myers, Charlotte County, Collier County o la Ciudad de Naples, entre otros. Un inspector revisa el trabajo antes de que se cierren las paredes.

Saltarse el permiso trae problemas más adelante. Las aseguradoras y los inspectores de 4 puntos preguntan cada vez más cuándo se actualizó la plomería, y el inspector de un comprador o una búsqueda de título pueden descubrir trabajos hechos sin permiso. Si usted está vendiendo y el PB salió en la inspección del comprador, nuestra página para agentes de bienes raíces explica cómo manejamos los puntos de inspección dentro del plazo de un cierre.