Encanador no Condado de Lee, FL

Serviços de encanamento em o Condado de Lee

O Condado de Lee é um quebra-cabeça, e a peça onde fica a sua casa define a burocracia

Duas casas a uma milha de distância no Condado de Lee podem ter departamentos de obras diferentes, contas de água diferentes, regras de esgoto diferentes e problemas de encanamento diferentes. Um endereço postal de Fort Myers não diz muita coisa. Muitas casas com endereço de Fort Myers ficam, na verdade, na área não incorporada do Condado de Lee (unincorporated Lee County), ou seja, fora dos limites de qualquer cidade. Isso muda quem emite a licença de obra (permit) e para quem você liga quando o problema é no hidrômetro.

Esta página é o mapa no nível do condado. Explicamos quem concede as licenças de encanamento, qual empresa de serviços públicos é dona do cano na rua, onde as casas continuam com poço e fossa, como a idade de um bairro aparece no encanamento e o que mudou depois do furacão Ian.

Cada comunidade tem a sua própria página com os detalhes locais. Em vez de repetir tudo aqui, deixamos os links ao longo do texto.

Quem emite as licenças de encanamento no Condado de Lee

O Condado de Lee tem seis municípios incorporados, e cada um tem o seu próprio departamento de obras (building department): a Cidade de Fort Myers, a Cidade de Cape Coral, a Cidade de Bonita Springs, a Cidade de Sanibel, a Vila de Fort Myers Beach (Town of Fort Myers Beach) e a Vila de Estero (Village of Estero). Se o imóvel fica dentro dos limites de um deles, a licença de encanamento é tirada com aquela cidade ou vila.

Todo o resto é área não incorporada do Condado de Lee. Ali, quem cuida das licenças de encanamento é o Departamento de Desenvolvimento Comunitário do condado (Department of Community Development, DCD). Isso inclui comunidades grandes que muita gente acha que são cidades: Lehigh Acres, North Fort Myers, San Carlos Park, Gateway, Iona, Whiskey Creek, Alva, Buckingham e Pine Island. O condado recebe os pedidos de licença pelo portal on-line eConnect, e os empreiteiros precisam se cadastrar antes de poder fazer o pedido.

Serviços que normalmente exigem licença de encanamento

Todas essas jurisdições seguem o Código de Construção da Flórida (Florida Building Code), no volume de encanamento, então as regras de fundo são as mesmas em todo lugar. O que muda é o escritório, o portal, a forma de agendar vistorias e as exigências locais extras, como a análise de zona de enchente. Na prática, estes serviços quase sempre precisam de licença:

• Trocar o encanamento da casa inteira ou de uma parte (repipe), incluindo a substituição de polibutileno ou de cano galvanizado
• Trocar o aquecedor de água quando muda o tipo de combustível, o local ou a ventilação, e também as conversões para aquecedor sem tanque (tankless)
• Mudar louças e metais de lugar ou acrescentar um banheiro, o que traz uma vistoria da instalação bruta (rough-in) com teste de pressão
• Trocar o ramal de esgoto (sewer lateral) e fazer ligações novas ao esgoto central quando uma fossa séptica é desativada
• Instalar ou trocar tubulação de gás
• Dispositivos de backflow (refluxo) ligados à irrigação, a linhas de combate a incêndio ou a ligações comerciais

Na Flórida, em geral, o serviço de encanamento tem que ser feito por um empreiteiro com a licença estadual correspondente. Existe uma exceção limitada para o proprietário que faz a obra na própria casa (owner-builder). O Condado de Lee também tem uma exceção limitada para certas trocas de uma peça por outra igual em residência unifamiliar.

Se você não tem certeza de qual órgão corresponde ao seu endereço, o visualizador de lotes do sistema de informação geográfica do condado (GIS parcel viewer) mostra o limite de cada jurisdição. A gente confere isso antes de tirar qualquer licença.

O mapa da água e do esgoto, explicado em palavras

Nenhuma empresa de serviços públicos atende o condado inteiro. A divisão é assim, começando pelas peças maiores.

Lee County Utilities

A Lee County Utilities, a companhia de água do condado, fornece água potável e coleta de esgoto na maior parte da área não incorporada do Condado de Lee. Ela não atende Cape Coral, a Cidade de Fort Myers dentro dos seus limites, Lehigh Acres, Bonita Springs, Sanibel e Captiva, nem Gateway. Ela fornece o esgoto sanitário diretamente para Fort Myers Beach e cobre Estero ao norte da Williams Road.

Serviços administrados pelas cidades

A Cidade de Fort Myers cuida da própria água e do próprio esgoto dentro dos limites da cidade. A Cidade de Cape Coral cuida dos seus próprios sistemas de água, esgoto e irrigação, e vem levando esses serviços por etapas às partes mais antigas da cidade com o seu Projeto de Expansão de Serviços (Utilities Expansion Project, UEP). O nosso guia da ligação do UEP em Cape Coral explica o que essa conversão significa na sua casa.

Bonita Springs Utilities

A Bonita Springs Utilities atende Bonita Springs e também cobre Estero ao sul da Williams Road. Ou seja, só Estero já é dividida entre dois fornecedores, e a Williams Road é a linha que separa os dois.

FGUA em Lehigh Acres

A Autoridade Governamental de Serviços Públicos da Flórida (Florida Governmental Utility Authority, FGUA) opera o sistema central de água e esgoto em Lehigh Acres. As redes dela não chegam a todas as ruas, e por isso boa parte de Lehigh continua funcionando com poço particular e fossa séptica.

As ilhas

A Island Water Association fornece a água potável de Sanibel e Captiva. É a única fonte de água potável das ilhas, e ela trata água subterrânea salobra dos aquíferos Hawthorn e Suwannee com osmose reversa (reverse osmosis). O esgoto de Sanibel é um sistema separado, administrado pela Cidade de Sanibel por meio da sua estação de recuperação de águas residuais Donax.

Fort Myers Beach é um caso à parte. A Vila de Fort Myers Beach é dona do sistema de distribuição de água em Estero Island e vende a água aos moradores, mas compra essa água no atacado do Condado de Lee. O esgoto na ilha é da Lee County Utilities.

Gateway e Pine Island

Gateway tem o seu próprio distrito de serviços públicos, separado da Lee County Utilities. Pine Island recebe água de uma cooperativa que pertence aos próprios associados, a Greater Pine Island Water Association, enquanto muitos imóveis da ilha ainda usam fossa séptica.

Por que isso importa para um encanador

A empresa de serviços públicos é dona do hidrômetro (water meter) e da linha do lado dela, e você é dono de tudo que vai do hidrômetro até a casa. Se a caixa do hidrômetro está vazando, quem você chama é a companhia de água. Se o vazamento está entre o hidrômetro e a laje (slab), o problema é seu, e esse é um serviço de reparo da linha de água.

A pressão, o tipo de cloro e o teor de minerais também mudam conforme o fornecedor, e isso influencia a rapidez com que aquecedores de água, louças e metais se desgastam.

Onde poço e fossa séptica ainda são comuns

Uma boa parte das casas do Condado de Lee nunca foi construída ligada a serviços centrais. O padrão acompanha as antigas vendas de terrenos e até onde a rede de canos já chegou.

Lehigh Acres é o maior exemplo. Foi loteada nos anos 50 com cerca de 135 mil lotes, a maioria de um quarto de acre, e durante décadas o normal era um poço e uma fossa séptica em cada um. Quando a população passou de 114 mil pessoas no censo de 2020, essa densidade começou a dar problema. Alguns poços rasos secaram, e o departamento de saúde negou licenças novas de poço e fossa em alguns lotes de um quarto de acre. O nosso guia de poços, fossas e esgoto em Lehigh Acres explica rua por rua o que isso significa.

Cape Coral também foi construída quase toda com poço e fossa nas primeiras décadas. A cidade vem substituindo esses sistemas bairro por bairro, e os proprietários são obrigados a se ligar à rede assim que o cano principal chega à rua deles.

Alva, Buckingham, partes de North Fort Myers e Pine Island continuam sendo, em grande parte, rurais. Alva não é incorporada e se estende pelos dois lados do rio Caloosahatchee, no canto nordeste do condado. No começo de 2024, o condado alterou o seu plano diretor (comprehensive plan) para permitir uma linha de esgoto passando por baixo do rio até uma parte de Alva, apesar da oposição de moradores que preferiam continuar com fossa.

Estero tem esgoto em quase todo o território, mas a vila ainda contava 247 fossas sépticas nos seus dados de planejamento de 2018. A lei da Flórida geralmente exige a ligação quando existe esgoto público disponível por perto, e a vila tem uma política para eliminar aos poucos as fossas que restam.

O que muda numa casa com poço ou fossa

Numa casa com poço, os problemas de encanamento são outros. O trabalho envolve a bomba, o tanque de pressão e o pressostato (pressure switch), as válvulas de retenção (check valves) e, muitas vezes, tratamento para ferro ou enxofre. Com fossa séptica, um ralo lento pode ser a fossa cheia ou um campo de infiltração (drain field) falhando, e não necessariamente um entupimento dentro de casa.

Fazemos manutenção de bombas de poço e tanques de pressão e cuidamos da parte de dentro da casa nas conversões de fossa para esgoto. Desde 2021, quem regula as fossas sépticas em todo o estado é o Departamento de Proteção Ambiental da Flórida (Florida Department of Environmental Protection, DEP), e não mais o departamento de saúde.

A época de construção de cada região e o encanamento que vem junto

A idade da casa é a melhor pista do que vamos encontrar. Os picos de construção do Condado de Lee aconteceram em momentos diferentes em cada lugar.

• Centro de Fort Myers: A cidade foi incorporada em 1886. Os bairros perto do centro e ao longo da McGregor Boulevard têm casas de antes da guerra sobre fundação elevada e casas do pós-guerra sobre laje, e em muitas ainda funcionam as linhas de abastecimento galvanizadas e os esgotos de ferro fundido (cast iron).
• Cape Coral: Fundada em 1957 por Jack e Leonard Rosen e incorporada em 1970. A maioria das casas é construída sobre laje no nível do chão (slab-on-grade), dos anos 70 em diante, com muita construção nos anos 80, no começo dos anos 2000 e de novo nos últimos anos. É nas casas do fim dos anos 70 até meados dos anos 90 que procuramos polibutileno.
• Lehigh Acres: Desenvolvida a partir de 1954 por Lee Ratner. As casas mais antigas são dos anos 60 e 70, com uma grande onda de construção no começo dos anos 2000 e outra agora. Conte com poço e fossa em muitos lotes.
• North Fort Myers: Uma mistura de casas antigas construídas no local e comunidades de casas pré-fabricadas (manufactured homes), onde as linhas de abastecimento muitas vezes passam por baixo da casa, expostas ao calor e aos bichos.
• Sanibel e Fort Myers Beach: Sanibel foi incorporada em 1974 e Fort Myers Beach em 1995. As duas têm casinhas antigas no nível do chão ao lado de casas novas elevadas, e boa parte das construções antigas de Estero Island foi demolida ou reconstruída desde o Ian.
• Estero e Bonita Springs: Estero foi incorporada em 2014 e Bonita Springs em 1999. A maioria dos imóveis aqui fica em condomínios fechados e comunidades de golfe mais novos, dos anos 90 em diante, com linhas de abastecimento de CPVC e PEX e esgoto de PVC.

Dois materiais aparecem sem parar nessas épocas. O cano cinza de polibutileno foi muito usado até meados dos anos 90 e é um motivo comum para as seguradoras apontarem problema na casa durante a inspeção de 4 pontos (4-point inspection). Explicamos isso na nossa página de substituição de polibutileno.

O ferro fundido debaixo das lajes, mais ou menos dos anos 50 aos 70, tende a acumular crosta, rachar e se desgastar por dentro, formando canaletas com o nosso solo e a nossa água. Isso está explicado no nosso guia sobre a falha de tubulação de ferro fundido.

Zonas de enchente, o furacão Ian e a regra dos 50 por cento

O Ian tocou terra em 28 de setembro de 2022, com a primeira entrada sobre Cayo Costa. Fort Myers Beach e Sanibel receberam uma maré de tempestade (storm surge) de uns 10 a 15 pés. Pine Island, Matlacha e Cape Coral receberam entre seis e nove pés, e o Caloosahatchee subiu mais de sete pés no medidor do centro de Fort Myers. A Sanibel Causeway, a ponte de acesso à ilha, perdeu trechos com a maré e deixou a ilha isolada.

No encanamento, a água salgada causa estragos bem concretos. Ela provoca curto-circuito e corrói os controles dos aquecedores de água e as válvulas de gás, danifica bombas de poço, inunda fossas sépticas e estações elevatórias (lift stations), e enche as linhas de esgoto de areia e entulho. Os aquecedores no nível do chão, os aquecedores sem tanque instalados do lado de fora e os aparelhos na garagem nas ilhas foram os que mais sofreram.

Por que as regras de dano substancial mudam os serviços de encanamento

As regras locais de áreas inundáveis dentro do programa da FEMA, a agência federal de gestão de emergências, incluem o que se chama de regra dos 50 por cento (50 percent rule). Se o custo de reparar uma estrutura numa área especial de risco de enchente (special flood hazard area) passar de 50 por cento do valor da edificação, sem contar o terreno, a edificação precisa ser adequada às normas atuais de enchente. Em muitos casos, isso significa elevar a casa.

Normalmente o valor se baseia na avaliação de antes do dano, e cada jurisdição controla, pelas suas próprias regras, como as melhorias vão se somando ao longo do tempo.

Para o proprietário, a lição é esta: uma troca grande de encanamento ou uma reforma de banheiro numa casa antiga e baixa dentro de zona de enchente pode contar para esse limite. Elevar uma casa também significa mudar o trajeto das linhas de abastecimento, estender o ramal de esgoto e subir o aquecedor de água e os outros aparelhos acima da cota de projeto contra enchente (design flood elevation). O nosso checklist de encanamento para furacões explica o que fazer antes e depois de uma tempestade.

O Condado de Lee num relance

Use esta tabela como ponto de partida. Os limites ficam confusos nas bordas das cidades, então confirme o seu lote antes de planejar um serviço.

Nossas páginas por comunidade

Cada uma destas páginas aprofunda um lugar: a companhia de água local, os bairros, a casa típica e os problemas que mais vemos ali.

• Encanador em Fort Myers: a cidade e as áreas não incorporadas que usam o mesmo endereço postal
• Encanador em North Fort Myers: casas antigas, comunidades de casas pré-fabricadas e lotes rurais ao norte do rio
• Encanador em Fort Myers Beach: reconstruções em Estero Island e casas elevadas
• Encanador em Cape Coral: casas sobre laje de frente para os canais e conversões do UEP
• Encanador em Lehigh Acres: poços, fossas e ligações à FGUA
• Encanador em Estero: a divisão de serviços na Williams Road e os condomínios fechados
• Encanador em Bonita Springs: a Bonita Springs Utilities e as preocupações com enchente perto do rio
• Encanador em Sanibel: água e esgoto da ilha, e preparação para tempestades
• Encanador em Alva: casas rurais com poço e fossa ao longo do Caloosahatchee

As páginas de North Fort Myers, Fort Myers Beach, Bonita Springs, Sanibel, Alva e das outras comunidades estão na nossa seção de áreas atendidas.

A qualidade da água muda conforme o fornecedor

Como várias empresas tiram água de fontes diferentes, a água não é igual no condado todo. A água de osmose reversa da Island Water Association em Sanibel tem pouco mineral, o que é bom para louças e metais, mas ela pode ser mais agressiva com alguns metais.

As companhias do continente que captam água de aquíferos mais profundos entregam uma água que pode deixar crosta de calcário nas resistências dos aquecedores e nos arejadores das torneiras. Nos poços particulares, o proprietário é responsável pelas próprias análises e pelo próprio tratamento, e as reclamações de sempre são ferro, dureza e sulfeto de hidrogênio, aquele cheiro de ovo podre.

Quando um cliente conta que o aquecedor estragou antes da hora ou que o cartucho de uma torneira vive travando, a primeira pergunta que fazemos é de onde vem a água. Um abrandador (water softener) que faz sentido em Lehigh com poço pode ser exagero em Sanibel. Um filtro que ajuda com o gosto de cloro da água da cidade não faz nada contra as manchas de ferro de um poço particular.

O que conferimos sobre o endereço antes de chegar

Antes de começar um serviço, conferimos algumas coisas do lote. Assim se evitam surpresas no dia da visita e na licença.

• Jurisdição: cidade, vila ou condado não incorporado, o que decide para onde vai a licença
• Empresa de serviços: quem é dono do hidrômetro, e se existe esgoto central ou fossa séptica
• Zona de enchente e cota: se os aparelhos precisam ficar acima de certa altura e se o serviço pode contar como melhoria substancial (substantial improvement)
• Ano de construção: uma ideia rápida dos materiais prováveis, de galvanizado e ferro fundido até polibutileno, CPVC e PEX
• Fonte de água: água da cidade, de uma cooperativa ou de poço particular, o que muda a forma como analisamos reclamações de pressão e de qualidade da água

Isso não é papelada à toa. Um ralo lento numa casa de Lehigh com fossa significa uma coisa bem diferente do mesmo sintoma numa casinha de Fort Myers com esgoto da rede e uma linha de ferro fundido dos anos 50. E um aquecedor que está falhando em Fort Myers Beach pode ter que ser instalado mais alto na hora da troca.

Chamados comuns no condado inteiro e de onde eles vêm

Alguns problemas aparecem no Condado de Lee todo, não importa quem fornece a água.

Vazamentos sob a laje

A maioria das casas aqui fica sobre lajes de concreto, com o cano de abastecimento passando por baixo ou por dentro delas. O cobre sob a laje pode desenvolver furinhos (pinholes) com o tempo. O primeiro sinal costuma ser um ponto quente no piso, um hidrômetro que continua girando com tudo fechado ou uma conta de água que sobe sem explicação.

Irrigação e backflow

Tem sistema de irrigação de jardim por toda parte, e onde a irrigação é ligada à água potável, a companhia de água normalmente exige um dispositivo de backflow (refluxo) e testes periódicos. As regras e o calendário dos testes mudam conforme o fornecedor.

Entupimentos da linha principal

Os ramais antigos de barro e de ferro fundido sofrem com a entrada de raízes e afundam com o tempo, e nas linhas mais novas de PVC a gordura e os lenços umedecidos causam os seus próprios problemas. Uma inspeção com câmera mostra qual é o problema de verdade antes de alguém começar a cavar.

Preparação para a temporada de tempestades

Saber onde fica o seu registro geral (main shutoff), manter em ordem a bomba do poço e a estação elevatória da fossa, e posicionar os aparelhos acima dos níveis prováveis de enchente pesa mais aqui do que em quase qualquer outro lugar do estado.

Como trabalhar com a HomeFlow no Condado de Lee

O nosso escritório fica na 3903 Dr Martin Luther King Jr Blvd, Suite A, em Fort Myers, bem no meio do condado. Fazemos encanamento residencial e comercial em todas as comunidades citadas acima, temos seguro e falamos português. Também atendemos em espanhol e inglês. O horário do escritório é de segunda a sexta, das 8h às 17h. Fora desse horário, ligue para nós: atendemos chamadas urgentes por telefone quando possível.

Se você tem vários imóveis no Condado de Lee, ou administra imóveis de aluguel que ficam alguns dentro da cidade e outros no condado, podemos ajudar a lidar com as diferenças de licença e de serviços públicos de cada um. Também oferecemos um plano anual de manutenção de encanamento que revisa o sistema num calendário fixo.

Ligue para (239) 518-4198 para saber mais, escreva para help@homeflowfl.com ou envie um pedido pela nossa página de contato com o endereço e uma descrição curta do problema.