Plomería para remodelaciones en el suroeste de Florida

Dónde entra la plomería en el calendario de una remodelación

La plomería aparece dos veces en casi todas las remodelaciones. Entramos temprano, después de la demolición, para hacer la instalación en bruto, que en la obra todos llaman rough-in. Luego regresamos casi al final, cuando ya están puestos los azulejos y los gabinetes, para instalar los aparatos sanitarios y las llaves. Todo lo que pasa entre esas dos visitas depende de que el rough-in quede bien hecho.

Este es el orden normal en un trabajo de baño o de cocina:

• Demolición (demo). Se sacan los muebles de baño, los gabinetes y los recubrimientos viejos de las paredes. Nos gusta ver el espacio ya abierto, antes de que se tome una decisión definitiva.
• Instalación en bruto (rough-in). Pasamos las nuevas líneas de drenaje, desagüe y ventilación, y las nuevas líneas de suministro de agua. Colocamos los cuerpos de las válvulas y dejamos las salidas (stub-outs) en los puntos que marca el plano.
• Inspección del rough-in. El departamento de construcción revisa el trabajo mientras todavía está a la vista. En esta etapa los drenajes normalmente se prueban con agua o con presión de aire.
• Cierre. Cuando el rough-in pasa la inspección, los demás oficios cierran las paredes, vacían o parchan la losa e instalan azulejos y gabinetes.
• Terminación (trim-out). Instalamos inodoros, llaves de lavamanos, el acabado de la ducha, fregaderos, trituradores y conexiones de electrodomésticos, y después probamos todo.
• Inspección final. El inspector aprueba la plomería terminada.

Los errores caros pasan cuando alguien tapa el trabajo antes de la inspección, o cuando se cambian los aparatos elegidos después del rough-in. Un cuerpo de válvula colocado para el acabado de ducha de una marca no siempre acepta el de otra. Más abajo hablamos de eso con calma.

Decisiones de planificación que determinan el costo de la plomería

Lo que más pesa en el costo de la plomería de una remodelación es si los aparatos se quedan donde están. Cambiar un lavamanos o un inodoro en el mismo lugar es sencillo. Mover un inodoro cuatro pies a lo largo de un piso de losa es otro proyecto.

Dejar los aparatos en su lugar

Cuando la distribución no cambia, muchas veces podemos aprovechar los puntos de drenaje que ya existen y concentrarnos en válvulas nuevas, líneas de suministro y acabados. Aquí terminan muchas remodelaciones con presupuesto ajustado, y no tiene nada de malo.

Mover los aparatos

Correr un lavamanos unas pulgadas por la misma pared suele ser un cambio menor. Mover el drenaje de un inodoro, una bañera o una ducha sobre una losa (slab) significa cortar concreto, abrir una zanja y conectarse a la línea existente con la pendiente suficiente. En un piso elevado o en un segundo piso, significa trabajar entre las vigas. Agregar un aparato nuevo, como un segundo lavamanos o un lavadero en el cuarto de lavado, también exige ventilación nueva.

Gastos que se van sumando sin que se note

• Cambiar una bañera por una ducha grande sin escalón (walk-in) con varias salidas de agua
• Llaves o inodoros montados en la pared que necesitan soportes dentro del muro (carriers) o un rough-in especial
• Reemplazar tubería vieja que aparece cuando se abren las paredes
• Un calentador de agua más grande, o un segundo calentador, para dar abasto a los nuevos aparatos
• Cambios en los aparatos elegidos después de terminar el rough-in

Preferimos revisar estas opciones con usted y con su contratista antes de la demolición, y no descubrir en pleno rough-in que hay que cambiar el plan.

Plomería para remodelar el baño

El baño es el cuarto que más se remodela. El trabajo típico incluye válvulas de ducha nuevas, convertir la bañera en ducha, drenajes nuevos o cambiados de lugar, bridas nuevas para el inodoro (toilet flange), suministros y desagües para el lavamanos, y chorros corporales (body sprays) o duchas de mano.

Convertir una bañera en ducha parece fácil, pero el drenaje de la bañera y el de la ducha casi nunca quedan en el mismo sitio. Además, la base de la ducha (shower pan) necesita el drenaje en el punto que le corresponde a esa base o al diseño del azulejo. Sobre losa, eso muchas veces implica algo de trabajo en el concreto. También revisamos si la válvula de la ducha debe moverse a una altura o a una pared más cómoda.

Si lo que necesita es servicio normal en el baño, sin una remodelación completa, vea nuestra página de plomería de baños.

Duchas sin escalón y drenajes lineales

Las duchas sin escalón (curbless) están de moda, y requieren planificación. El piso tiene que inclinarse hacia el drenaje sin un bordillo que detenga el agua, así que sobre losa el área debajo de la ducha muchas veces se rebaja. Los drenajes lineales (linear drains) ayudan, porque el piso solo se inclina en una dirección hacia un canal largo, en vez de en cuatro direcciones hacia un drenaje central. Coordinamos la ubicación y la altura del drenaje con el instalador de azulejos y con quien se encargue de la impermeabilización, ya que el cuerpo del drenaje tiene que coincidir con el piso terminado.

Pensar en el baño para los años que vienen

Muchos dueños de casa en el suroeste de Florida remodelan pensando a largo plazo. La plomería es una parte grande de lograr que un baño sea más fácil de usar con la edad.

• Duchas sin escalón o con un borde muy bajo, con drenaje lineal
• Válvulas de ducha ubicadas donde se puedan alcanzar desde fuera del chorro o desde un asiento
• Duchas de mano en barra deslizante
• Inodoros de altura cómoda (comfort height)
• Lavamanos colgados en la pared o abiertos por debajo, con espacio para una persona sentada, y con el desagüe y los suministros acomodados para no estorbar las rodillas
• Válvulas antiquemaduras (anti-scald) que limitan la temperatura del agua

Las barras de apoyo no son plomería, pero tenemos en cuenta dónde va el refuerzo de madera en la pared para que el carpintero tenga espacio. Si se planifica todo junto, no tendrá que abrir la pared dos veces.

Plomería para remodelar la cocina

En la cocina el trabajo normalmente incluye el desagüe y los suministros del fregadero, el lavaplatos, el triturador de basura, la línea del refrigerador o de la máquina de hielo y, a veces, una llave para llenar ollas sobre la estufa (pot filler) o un fregadero auxiliar en la isla.

Las islas son el punto más delicado. Poner un fregadero en una isla nueva sobre losa significa abrir zanja hasta la línea de drenaje y resolver la ventilación, porque no hay una pared por donde subir el tubo de ventilación. Ahí es donde entran en la conversación una válvula de admisión de aire o un arreglo de ventilación especial para islas, según lo que acepte la jurisdicción local.

Para reparaciones y mejoras generales en la cocina, visite nuestra página de plomería de cocina.

Cómo se mueve un drenaje en una losa

La mayoría de las casas del suroeste de Florida están construidas sobre losas de concreto, así que mover un drenaje significa atravesar el piso. Esto es lo que implica:

• Marcamos la ubicación del drenaje viejo y del nuevo, y seguimos el recorrido de la línea existente.
• Se corta la losa con sierra y se rompe el concreto a lo largo del camino de la tubería nueva.
• Abrimos una zanja, llevamos la tubería nueva hasta el nuevo punto y la conectamos al drenaje existente.
• La tubería nueva necesita una pendiente constante hacia abajo. Según el código de plomería de Florida, la tubería de drenaje horizontal de 2-1/2 pulgadas o menos generalmente necesita 1/4 de pulgada de caída por cada pie, y la de 3 a 6 pulgadas generalmente necesita al menos 1/8 de pulgada por pie.
• El trabajo se prueba y se inspecciona antes de rellenar la zanja y parchar el concreto.

La pendiente es lo que complica los traslados largos. Si un inodoro se aleja mucho de la línea principal, puede que no haya suficiente profundidad debajo de la losa para mantener la caída correcta. A veces la solución es conectarse a otro ramal. A veces hay que acortar el traslado. Esto lo revisamos antes de que alguien se comprometa con una distribución.

Cortar la losa también nos deja ver la línea de drenaje existente. Si es de hierro fundido (cast iron), es un buen momento para revisar su estado con una cámara. Nuestra página de reparación de línea de alcantarillado explica esa parte del trabajo.

Problemas de ventilación y de código que suelen aparecer

Cada drenaje de un aparato necesita ventilación. Los tubos de ventilación (vents) dejan entrar aire al sistema para que el agua corra bien y los sifones (traps) no se vacíen por succión. Eso es lo que impide que el gas de la cloaca entre a la casa. Cuando un aparato se mueve o se agrega uno nuevo, la ventilación tiene que funcionar para la nueva distribución.

Problemas de ventilación comunes en las remodelaciones:

• Un aparato que quedó demasiado lejos de su ventilación existente
• Un fregadero nuevo en una isla, sin pared para llevar la ventilación
• Trabajos viejos hechos sin la ventilación adecuada que salen a la luz al abrir la pared
• Tubos de ventilación que otro oficio cortó o quitó durante la demolición

Válvulas de admisión de aire

Una válvula de admisión de aire (air admittance valve, AAV) es una válvula de una sola vía que deja entrar aire a la línea de drenaje sin necesidad de pasar un tubo hasta el techo. El código de plomería de Florida tiene disposiciones para estas válvulas, con reglas sobre dónde van y cómo se instalan, y los departamentos de construcción locales pueden tener sus propios requisitos. Son útiles en el lugar indicado, pero no lo resuelven todo, y le diremos cuando una ventilación convencional sea la mejor opción.

Lo que encontramos en casas antiguas del suroeste de Florida al abrir las paredes

Muchas casas en Cape Coral, Fort Myers, Lehigh Acres y Punta Gorda se construyeron entre los años sesenta y los noventa. Cuando se abren esas paredes, solemos ver las mismas cosas.

• Drenajes de hierro fundido. Son comunes en casas viejas. Con las décadas se pueden rajar, llenarse de sarro por dentro o pudrirse en la parte de abajo del tubo, sobre todo debajo de la losa.
• Líneas de suministro de acero galvanizado (galvanized). Se corroen por dentro, lo que baja la presión del agua y puede dejar óxido en el agua.
• Polibutileno (polybutylene). Tubería plástica gris de suministro que se usó en muchas casas desde finales de los setenta hasta mediados de los noventa. Tiene historial de fallas, y muchas aseguradoras no la quieren ver.
• Drenajes muy pequeños o con mala pendiente. Dueños anteriores o personas de mantenimiento a veces agregaron aparatos a líneas que nunca se diseñaron para cargarlos.
• Parches viejos. Materiales mezclados, uniones de goma en lugares raros y fugas que han ido mojando la estructura de madera poco a poco.

Nada de esto es motivo para alarmarse. Es motivo para dejar un pequeño margen en el presupuesto para imprevistos y tomar decisiones mientras la pared sigue abierta. Si ha notado olor a humedad o manchas, nuestro servicio de detección de fugas puede ayudar a aclarar la situación antes de empezar la demolición.

Cambiar la tubería aprovechando las paredes abiertas

Si la casa tiene líneas de suministro de galvanizado o de polibutileno, la remodelación es el momento más económico para reemplazarlas. Las paredes y los techos ya están abiertos en los cuartos que se están renovando, así que buena parte del trabajo de acceso ya está hecho.

Algunos dueños cambian la tubería solo en el área de la remodelación y la conectan de vuelta al sistema viejo. Eso funciona, pero el tubo viejo sigue en el resto de la casa. Otros usan la remodelación como punto de partida para cambiar toda la tubería. Le explicamos con honestidad lo que se gana y lo que se pierde con cada opción. Puede leer más en nuestra página de cambio de tuberías de toda la casa.

Capacidad del calentador de agua para los nuevos aparatos

Muchas remodelaciones aumentan el consumo de agua caliente sin que nadie lo piense. Una bañera grande para remojo, una ducha con regadera tipo lluvia y chorros corporales, o un segundo baño principal pueden superar a un calentador que funcionaba bien con la distribución anterior.

Antes del rough-in, revisamos lo que necesitan los aparatos nuevos y lo comparamos con lo que puede dar el calentador actual. A veces el calentador que hay alcanza. A veces conviene uno más grande, una segunda unidad cerca del baño nuevo o pasarse a un calentador sin tanque (tankless). Los calentadores sin tanque necesitan una línea de gas del tamaño correcto o el servicio eléctrico adecuado, así que vale la pena resolverlo temprano con su contratista y su electricista.

Vea nuestra página de calentadores de agua para más detalles, incluidos los modelos sin tanque.

Permisos e inspecciones

En Florida, cambiar la plomería de lugar, agregar aparatos, reemplazar calentadores de agua y cambiar tuberías generalmente requieren un permiso (permit) del departamento de construcción local. Cada jurisdicción tiene su propio proceso, así que el Condado de Lee, Cape Coral, Fort Myers, el Condado de Collier y el Condado de Charlotte manejan las cosas de forma un poco distinta.

Quién saca el permiso

En la mayoría de las remodelaciones, el contratista de plomería saca el permiso de plomería, o la plomería queda incluida en el permiso del contratista general (GC) con el plomero como subcontratista. Depende de la jurisdicción y del trabajo. Eso lo dejamos claro con su contratista desde el principio.

Florida tiene una exención para dueños constructores (owner-builder) que permite a los propietarios sacar permisos para trabajos en su propia casa. Viene con condiciones. El dueño tiene que firmar una declaración de divulgación (disclosure statement), es responsable del trabajo y, en general, tiene que hacerlo personalmente o supervisarlo directamente. También hay restricciones para vender o alquilar la propiedad dentro del año siguiente a terminar la obra. Si está pensando en esa opción, lea la declaración con cuidado.

Qué se inspecciona

• Rough subterráneo o bajo la losa (underground). Las líneas de drenaje en la zanja, probadas antes de rellenar.
• Rough en paredes (top-out). Drenajes, ventilaciones y líneas de suministro dentro de las paredes, antes de cerrarlas.
• Final. Aparatos instalados, calentador de agua colocado y todo funcionando.

Las etapas exactas dependen de la jurisdicción y del alcance del trabajo. La idea es la misma en todas partes: no cierre plomería que no ha sido inspeccionada.

Zonas de inundación y la regla del 50%

Gran parte del suroeste de Florida está en zonas de inundación de FEMA (la Agencia Federal para el Manejo de Emergencias), y eso afecta las remodelaciones. Según la regla de mejora sustancial (substantial improvement), conocida como la regla del 50%, si el costo de las mejoras a un edificio en zona de inundación llega al 50% o más del valor de mercado de la estructura, el edificio generalmente tiene que ponerse al día con las normas actuales de zonas inundables. En una casa vieja y baja, eso puede significar elevarla.

Los costos de plomería cuentan para ese total, junto con los demás oficios, los materiales y la mano de obra. El valor que se usa es el de la construcción, no el del terreno. Jurisdicciones locales como el Condado de Lee, Cape Coral y Fort Myers Beach hacen cada una su propia revisión, y sus procedimientos son distintos.

Nosotros no tomamos esa determinación, pero sí le podemos dar a usted o a su contratista una cifra clara de la plomería para incluirla en el cálculo del departamento de construcción. Si trabaja en una casa cerca del agua en Fort Myers Beach o en una casa frente a un canal en Cape Coral, pregunte por esto temprano.

Trabajo junto a contratistas generales, diseñadores y otros oficios

En una remodelación muchas veces trabajamos al lado de un contratista general, un diseñador o un dueño de casa que dirige el proyecto con varios oficios. Nosotros nos encargamos de la plomería. Nos coordinamos con el instalador de azulejos, el de gabinetes, el electricista y el contratista de aire acondicionado (HVAC), pero no hacemos su trabajo.

Lo que ayuda a que la obra avance bien

• Especificaciones de los aparatos antes del rough-in. Necesitamos los números de modelo y las hojas de rough-in de válvulas, inodoros, bañeras, llaves para bañeras independientes (freestanding) y llaves montadas en la pared. Las medidas de rough-in cambian de un fabricante a otro.
• Un calendario claro. Avísenos cuándo termina la demolición y cuándo hay que cerrar las paredes, para que la inspección del rough-in no detenga a nadie.
• Pedir los aparatos con tiempo. Las válvulas especiales, los juegos de acabado y los aparatos importados pueden tardar semanas en llegar. Tener el cuerpo de la válvula en la obra para el rough-in importa más que tener el acabado.
• Planos de gabinetes y azulejos. Conocer el centro exacto de cada fregadero y la altura del azulejo nos permite dejar las salidas y las válvulas en el lugar correcto.

Si usted es constructor y también hace obras desde cero, nuestra página de plomería para construcción nueva explica ese trabajo.

Acondicionamiento de locales comerciales y mejoras para inquilinos

Hacemos la plomería de mejoras para inquilinos (tenant improvements) y acondicionamientos de locales (build-outs) en oficinas, tiendas, restaurantes y consultorios médicos. El orden del trabajo se parece al de una remodelación residencial, con más coordinación y, por lo general, una revisión de planos más estricta.

El trabajo común incluye baños, cuartos de descanso, lavamanos para lavarse las manos, lavaderos para trapeadores y calentadores de agua, además de las conexiones para la maquinaria del negocio. Los restaurantes y locales de comida muchas veces necesitan trampas de grasa (grease interceptors), drenajes de piso y desagües indirectos para los aparatos de cocina. Muchos acondicionamientos se hacen en locales vacíos sobre losa, así que abrir zanjas para los nuevos baños y fregaderos es algo de rutina.

Trabajamos con los planos aprobados y nos coordinamos con el calendario del contratista general y con los requisitos del dueño del local. Encontrará más información en nuestra página de plomería comercial.

Remodelaciones en condominios

Los condominios en Naples, Bonita Springs, Fort Myers y en las islas agregan algunos pasos. La mayoría de las asociaciones exigen aprobación antes de empezar, y muchas piden ver los documentos del contratista y una descripción del trabajo. Algunas limitan el horario de trabajo y el uso del ascensor.

El otro tema grande es cómo cortar el agua. En muchos edificios no se puede aislar una sola unidad, así que cerrar el agua significa coordinar con la administración del edificio y avisar a los vecinos. Las columnas de drenaje (stacks) y las líneas compartidas también pasan por las unidades, y cualquier conexión a ellas requiere cuidado. Planificamos según las reglas del edificio para que la obra no se quede parada. Si vive en un edificio alto en Naples o en Bonita Springs, empiece temprano los trámites con su asociación.

Cuándo llamarnos y qué enviarnos

El mejor momento para llamarnos es antes de la demolición, cuando la distribución todavía se puede cambiar sin costo. Hasta una revisión rápida puede evitar una distribución que no va a drenar bien o una válvula que no va a caber.

Para empezar, envíenos:

• Planos o un dibujo de la nueva distribución, aunque sea sencillo
• Una lista de los aparatos con sus números de modelo, si la tiene
• Fotos del espacio actual, incluyendo debajo de los fregaderos y el calentador de agua
• La dirección de la propiedad, para saber qué jurisdicción le corresponde y si pueden aplicar las reglas de zonas de inundación
• El calendario que tiene en mente y quiénes más trabajan en la obra

Llame al (239) 518-4198 o use nuestro formulario de contacto. Hablamos español. Trabajamos en todo el territorio de los condados de Lee, Charlotte y Collier. Vea la lista completa en nuestras áreas de servicio.