Como comprar uma casa antiga no sudoeste da Flórida: o checklist de encanamento

Comece pelo ano de construção e depois confirme

O ano de construção que aparece no anúncio é um ponto de partida, não uma prova. Muitas casas dos anos sessenta em Fort Myers receberam encanamento novo nos anos noventa, e muitas casas dos anos oitenta em Cape Coral ainda têm cada centímetro da linha de abastecimento original. O que você precisa é do ano de construção mais um registro do que foi trocado desde então.

Por isso a gente trabalha em duas etapas. Primeiro, a época mostra quais materiais provavelmente foram instalados. Segundo, procuramos sinais do que de fato está dentro das paredes hoje: o cano que sai debaixo das pias do banheiro, o material ligado ao aquecedor de água, a linha principal no ponto onde entra na casa, a caixa de inspeção externa do esgoto (cleanout) e o histórico de licenças de obra (permits). Quando essas duas etapas não batem, o registro de licenças quase sempre tira a dúvida.

As casas do sudoeste da Flórida foram construídas em ondas. Boa parte de Cape Coral, Lehigh Acres, Port Charlotte e North Fort Myers foi loteada e vendida no fim dos anos cinquenta e nos anos sessenta, e a construção continuou forte durante os anos setenta e oitenta. Depois veio o boom dos anos 2000, que levantou boa parte do que existe hoje em Estero, Bonita Springs, Lehigh e Cape Coral. Cada onda usou canos diferentes.

Casas construídas entre os anos cinquenta e setenta

Canos de abastecimento

As casas mais velhas desse grupo ainda podem ter linhas de abastecimento de aço galvanizado (galvanized). O galvanizado enferruja de dentro para fora, então o cano pode parecer bom por fora enquanto o diâmetro interno vai encolhendo até uma fração do que era. O sinal típico é pouca pressão nas torneiras, principalmente na água quente, e água marrom depois que o sistema fica um tempo parado.

No fim dos anos sessenta e nos anos setenta, o cobre ficou mais comum. O cobre original dessa idade ainda pode funcionar, mas a nossa água e as conexões vão desgastando o material, e os furinhos minúsculos que vazam (pinhole leaks) em cobre de 50 anos são tão frequentes que consideramos esse cobre perto do fim da vida útil.

Esgoto e ralos

Ferro fundido (cast iron). Nas casas da Flórida construídas sobre laje (slab), a tubulação principal de esgoto passa por baixo do piso, e décadas de gases de esgoto corroem a parte de cima do cano enquanto a parte de baixo vai se desgastando. Encontramos juntas rachadas, interior cheio de crosta que prende o papel e o que se chama de channel rot, quando o fundo do cano praticamente não existe mais. O nosso guia sobre tubulação de ferro fundido explica os sinais de falha em detalhe.

Aquecedor de água

Aqui nada original sobrevive. A pergunta é qual a idade do aparelho atual e se ele foi instalado com licença e com uma linha de descarga adequada para a válvula de alívio. Casas antigas muitas vezes têm o aquecedor na garagem ou num armário de serviço que foi feito para um tanque menor.

Fossa séptica ou rede de esgoto

Muitas casas dessa época foram construídas com fossa séptica (septic tank). Algumas já foram ligadas à rede de esgoto municipal, outras não, e em algumas regiões a expansão dos serviços públicos está pela metade. Em Cape Coral, o Projeto de Extensão de Serviços Públicos da cidade (Utilities Extension Project, ou UEP) vem passando bairros de fossa e poço para o serviço da cidade em fases. Se uma casa ainda tem fossa numa área onde a expansão está planejada, o comprador pode herdar uma cobrança especial (assessment) e uma ligação pendente. O nosso guia sobre o UEP de Cape Coral explica como funciona.

Casas construídas do fim dos anos setenta até meados dos anos noventa

Canos de abastecimento

Esse é o período do polibutileno (polybutylene). O polibutileno era um cano plástico de abastecimento, cinza (às vezes azul ou preto), instalado em larga escala mais ou menos de 1978 até meados dos anos noventa, e a Flórida recebeu muito dele. Ele se deteriora com o cloro da água e costuma falhar nas conexões sem aviso. Procure um cano flexível cinza debaixo das pias e no aquecedor, e olhe a área do hidrômetro para ver por onde a linha principal entra.

Muitas seguradoras não emitem apólice se a casa tem polibutileno em uso, e por isso ele aparece em quase toda inspeção de 4 pontos (4-point inspection) dessa época. O nosso guia de polibutileno e inspeção de 4 pontos aprofunda o assunto.

Algumas casas desse período têm CPVC ou cobre no lugar do polibutileno. O CPVC dos anos oitenta e do começo dos anos noventa pode ficar quebradiço com a idade e o calor, então a gente mexe nele com cuidado em qualquer reparo.

Esgoto e ralos

Nessa época a maior parte das construções novas já usava tubulação plástica de esgoto em PVC ou ABS, embora algumas casas do fim dos anos setenta ainda tenham sido feitas com ferro fundido. Sistemas misturados são comuns: plástico dentro da casa, ferro fundido em parte da linha principal debaixo da laje, ou um banheiro reformado ligado a cano velho. A tubulação plástica dessa época normalmente aguenta bem, mas mesmo assim encontramos barrigas (bellies) onde o cano afunda, raízes entrando pelas juntas e desalinhamentos onde o terreno cedeu.

Aquecedor de água e fossa

É quase certo que o aquecedor já foi trocado, talvez mais de uma vez. A fossa séptica continua comum em partes de Lehigh Acres, North Fort Myers, Alva e em trechos do condado de Charlotte que não têm rede de esgoto. Uma fossa e um campo de infiltração (drainfield) com 30 a 45 anos precisam de uma inspeção própria, separada do que um encanador ou um inspetor de imóveis vai olhar.

Casas construídas nos anos 2000

Canos de abastecimento

A maioria das casas dos anos 2000 tem linhas de abastecimento de CPVC ou PEX, com o CPVC mais comum no começo da década. Os dois materiais em geral são bons, mas tem algumas coisas para ficar de olho. O CPVC pode rachar nas conexões quando está velho ou quando foi instalado com pouco suporte.

Algumas casas do fim dos anos noventa e dos anos 2000 usaram Kitec, um sistema de PEX com uma camada de alumínio e conexões de latão que tem histórico de corrosão nas conexões. Normalmente é um cano laranja ou azul com conexões gravadas. Se você está pensando em trocar um sistema assim, o nosso guia sobre PEX ou cobre para trocar o encanamento ajuda a comparar.

O problema do drywall

As casas construídas ou reformadas durante o boom de meados dos anos 2000 são onde apareceu na Flórida o drywall reativo importado. Esse material soltava gases de enxofre que escureciam e corroíam o cobre, incluindo as saídas de encanamento de cobre, as serpentinas do ar-condicionado e a fiação. Se você vir cobre preto, como se tivesse fuligem, na ligação do aquecedor ou debaixo de uma pia numa casa dessa época, pergunte se a casa já foi examinada ou corrigida.

Esgoto, aquecedor e rede pública

Tubulação de esgoto em PVC, normalmente em bom estado, a não ser que a laje tenha se mexido ou que raízes tenham entrado. O aquecedor original, se ainda estiver lá, provavelmente já passou da vida útil esperada. A maioria dos loteamentos dos anos 2000 foi feita com rede de esgoto municipal, mas boa parte de Lehigh Acres e alguns lotes de Cape Coral construídos nessa década foram feitos com fossa e poço. Então confirme, em vez de supor.

Referência rápida por época

Use esta tabela como probabilidade, não como fato. Um registro de licença ou uma olhada debaixo da pia sempre vale mais.

O que a inspeção geral da casa cobre e o que a câmera no esgoto acrescenta

Um bom inspetor de imóveis (home inspector) abre a água nos aparelhos, procura vazamentos visíveis, olha o aquecedor, anota o material do abastecimento onde ele está exposto e dá descarga nos vasos. O que ele normalmente não faz é olhar por dentro das linhas de esgoto. A tubulação enterrada e escondida fica fora do escopo normal de uma inspeção geral, e é justamente ali que estão as surpresas mais caras nas casas antigas da Flórida.

Uma inspeção com câmera da linha de esgoto (sewer camera inspection) passa uma câmera pela tubulação principal a partir de uma caixa de inspeção e grava o estado do cano desde a casa até a ligação com a rede de esgoto ou até a fossa. Com a câmera conseguimos ver:

• Crosta acumulada e channel rot no ferro fundido
• Juntas rachadas ou separadas
• Barrigas onde o cano afunda e segura água
• Raízes dentro da linha
• Juntas desalinhadas porque o terreno cedeu
• Pontos onde um reparo antigo ligou plástico a ferro fundido velho

Para qualquer casa construída antes de 1980, mais ou menos, ou qualquer casa com ralos lentos, vaso gorgolejando ou cheiro de esgoto, a gente marcaria a câmera antes de terminar o prazo de inspeção. Tem mais detalhes na nossa página de inspeção com câmera. Se não houver uma caixa de inspeção acessível, leve isso em conta: às vezes a câmera consegue entrar pela flange do vaso sanitário, e isso leva mais tempo.

A inspeção de 4 pontos e por que ela pesa no fechamento

Na Flórida, as seguradoras costumam pedir uma inspeção de 4 pontos em casas antigas antes de emitir uma apólice residencial. Ela cobre o telhado, a parte elétrica, o ar-condicionado e aquecimento (HVAC) e o encanamento. A idade a partir da qual ela é exigida muda de uma companhia para outra, então pergunte ao seu corretor de seguros logo no começo se a casa que você quer vai precisar dela.

A parte de encanamento pergunta sobre os materiais de abastecimento e esgoto, a idade e o estado do aquecedor e qualquer vazamento ativo. O que mais dá problema é polibutileno, abastecimento galvanizado, aquecedor sem idade visível ou com a válvula de alívio pingando, e vazamentos visíveis debaixo das pias.

Se a seguradora não emite a cobertura, o banco normalmente não libera o financiamento, então uma inspeção de 4 pontos ruim pode travar o fechamento (closing). Peça a inspeção cedo dentro do prazo de inspeção para ter tempo de reagir.

Confira o histórico de licenças antes de acreditar no anúncio

Os condados de Lee, Collier e Charlotte, e cidades como Cape Coral, Fort Myers, Bonita Springs e Naples, têm registros de licenças de obra on-line que dá para pesquisar pelo endereço. Procure:

• Uma licença de troca de encanamento (repipe), que mostra que as linhas de abastecimento foram trocadas e mais ou menos quando
• Licenças do aquecedor de água, que dão a data do aparelho atual
• Licenças de ligação à rede de esgoto ou de desativação da fossa
• Licenças de reforma de cozinha e banheiro
• Licenças de reparo depois de tempestades

Se o anúncio diz que a casa tem encanamento novo e a licença não aparece, pergunte quem fez o serviço. Encanamento feito sem licença não é automaticamente ruim, mas ninguém inspecionou, e uma seguradora ou um futuro comprador pode fazer a mesma pergunta.

Cuidado também com a jurisdição onde você pesquisa. Um endereço postal de Fort Myers pode ficar na parte não incorporada do condado de Lee (área fora dos limites da cidade), e nesse caso os registros ficam com o condado, não com a cidade.

Histórico de enchentes e o furacão Ian

O furacão Ian atingiu o condado de Lee com muita força, e a maré de tempestade (storm surge) inundou grandes partes de Fort Myers Beach, Sanibel, Pine Island, Matlacha, Cape Coral, Fort Myers e Punta Gorda. Muitas casas que pegaram água já foram reparadas. Algumas foram reparadas direito e com licença. Outras ganharam drywall novo e pintura por cima de problemas que não sumiram.

No que diz respeito ao encanamento, uma casa que alagou levanta algumas perguntas concretas:

• A água salgada chegou ao aquecedor, à bomba do poço, ao abrandador de água ou ao tanque de pressão? A água salgada corrói os equipamentos rápido, e os que voltaram a funcionar depois da tempestade podem falhar meses depois.
• A fossa séptica foi inundada? Um campo de infiltração encharcado e uma fossa cheia de água da enchente podem precisar de esgotamento e revisão.
• Entrou entulho ou areia no ramal de esgoto (sewer lateral)? Uma linha principal pode escoar bem até a câmera mostrar sedimento e entulho assentados lá dentro.
• As linhas de esgoto e os aparelhos foram trocados, ou só foram limpos?

Se uma casa em zona de enchente sofreu dano substancial, as regras de zona de enchente podem ter exigido que o reparo colocasse a estrutura de acordo com as normas atuais, o que às vezes significa elevar a casa. Pergunte se foi feita uma determinação de dano substancial (substantial damage determination) e confira com seu corretor e seu advogado quais informações por escrito sobre enchentes e pedidos de seguro o vendedor tem que entregar. Para quando você já estiver morando na casa, o nosso checklist de encanamento para furacões cobre a preparação antes de uma tempestade.

Perguntas para o vendedor

Na Flórida, em geral, o vendedor de um imóvel residencial tem que informar os defeitos que conhece quando eles afetam o valor de forma importante e não são visíveis a olho nu. Seu corretor ou seu advogado pode explicar os detalhes. Isso só ajuda se você perguntar, então faça estas perguntas por escrito, por meio do seu corretor:

• O encanamento da casa foi trocado? Quando, com qual material e quem fez? Tem licença?
• Qual a idade do aquecedor de água? Ele já foi trocado depois de um vazamento?
• A casa está ligada à rede de esgoto municipal ou tem fossa? Se tem fossa, quando foi esgotada e inspecionada pela última vez?
• A água vem da rede pública ou de um poço? Se é de poço, quando a bomba ou o tanque de pressão foram trocados?
• Já houve vazamento sob a laje? Onde foi consertado?
• A linha principal de esgoto já entupiu? Algum trecho de ferro fundido foi trocado ou revestido?
• Entrou água na casa durante o Ian ou outra tempestade? Houve pedido de seguro ou ajuda da FEMA (a agência federal de emergências)?
• Tem abrandador ou sistema de filtragem de água? É próprio ou alugado?
• Existe alguma licença de encanamento aberta ou vencida?

Se alguma resposta falar de vazamento sob a laje, o nosso guia de sinais de vazamento sob a laje mostra o que procurar na visita. Corretores podem encaminhar os compradores direto para nós; veja a nossa página para corretores de imóveis.

Como negociar os reparos de encanamento

A gente não negocia a compra, mas coloca por escrito o que encontrou para que compradores e corretores tenham algo sólido para negociar. Do lado do encanamento, existem alguns pontos gerais.

Vídeo pesa mais que opinião. Uma gravação da câmera mostrando channel rot ou uma junta quebrada é muito mais difícil de contestar do que uma linha no laudo de inspeção dizendo que os ralos estavam lentos. Peça o vídeo e uma descrição por escrito de onde estão os problemas e a que distância da caixa de inspeção.

Separe o urgente do que pode esperar. Um vazamento ativo, um sistema de polibutileno que vai impedir o seguro ou uma linha principal quebrada são assuntos do fechamento. Um aquecedor de 10 anos que ainda funciona é assunto de orçamento doméstico. Misturar as duas coisas enfraquece a sua lista.

Pense em quem controla o reparo. Se o vendedor contrata, o serviço é feito antes do fechamento, mas o comprador tem menos voz sobre o escopo e os materiais. Um crédito deixa o comprador decidir, e isso faz diferença em serviços grandes como a troca do encanamento da casa toda, em que escolher entre PEX e cobre e planejar o acesso pelas paredes já acabadas são decisões reais. Seja qual for o caminho, peça licenças e inspeções finais de tudo o que for feito antes do fechamento.

O que verificamos quando você nos chama

Quando um comprador ou um corretor nos pede para olhar uma casa durante o prazo de inspeção, a gente se concentra nos pontos de encanamento que uma inspeção geral não consegue responder por completo. Normalmente isso significa identificar o material do abastecimento em vários lugares, medir a pressão estática da água, tirar a data do aquecedor pela plaqueta com o número de série, encontrar e abrir a caixa de inspeção principal e passar uma câmera pela linha principal de esgoto.

Se a casa tem poço, verificamos como a bomba e o tanque de pressão estão se comportando. Se ela fica numa área onde a rede de esgoto está planejada, também avisamos você. Atendemos casas em todo o condado de Lee, incluindo Cape Coral, Fort Myers e Lehigh Acres, e também em Charlotte e Collier; veja as nossas áreas atendidas.

Você recebe um resumo por escrito e o vídeo da câmera. Para marcar uma visita, use o nosso formulário de contato ou ligue em horário comercial, de segunda a sexta, das 8h às 17h, para (239) 518-4198. Falamos português.