Encanador em Fort Myers Beach, FL

Serviços de encanamento em Fort Myers Beach

Encanamento em Estero Island

Fort Myers Beach fica em Estero Island, uma ilha-barreira estreita com cerca de sete milhas de comprimento, com o Golfo de um lado e a Estero Bay do outro. A Estero Boulevard percorre quase a ilha inteira, e praticamente toda casa, condomínio, motel e restaurante da cidade se liga às redes de água e esgoto que acompanham essa rua. É muito encanamento concentrado numa faixa fina de areia, cercada de água salgada dos dois lados.

A HomeFlow Plumbing faz serviços residenciais e comerciais na ilha: reparos, detecção de vazamentos, desentupimento, serviços na linha de esgoto, aquecedores de água, troca de encanamento, encanamento para reformas e construção nova. A ilha tem seus próprios problemas. A maresia come o metal exposto. As casas ficam elevadas sobre estacas, então os canos passam pelo espaço aberto debaixo do piso habitável. As regras de inundação definem o que pode ser instalado e onde. E boa parte dos imóveis são de aluguel ou condomínios, o que muda como e quando o serviço é agendado.

Esta página explica o que encontramos em Fort Myers Beach e o que o proprietário precisa saber antes de chamar qualquer encanador. Se você mora fora da ilha, também atendemos o resto do condado, incluindo Fort Myers e Cape Coral.

O encanamento depois do furacão Ian

O furacão Ian tocou terra em setembro de 2022 como tempestade de categoria 4, e Fort Myers Beach levou a pior parte da ressaca de tempestade (storm surge). Os avaliadores encontraram marcas de água de uns 15 pés acima da maré alta normal em partes da ilha. A maioria das casas e comércios da orla sofreu danos, e a área da Times Square foi uma das mais atingidas. Em muitos bairros a reconstrução ainda está em andamento.

A água da ressaca não é água de enchente limpa. É água salgada que arrasta areia, esgoto, combustível e entulho, e entra por qualquer abertura que encontrar. Um encanamento que parecia bom quando a água baixou pode estar falhando aos poucos.

O que a ressaca faz com o sistema de encanamento

• Areia e lama se acumulam nos ralos, nos sifões (traps) e na linha de esgoto da casa. Às vezes ninguém percebe até o primeiro uso pesado, quando os ralos entopem ou escoam devagar.
• A água salgada fica presa dentro de conexões de metal, válvulas e cobre antigo, e começa uma corrosão que aparece meses depois como furinhos no cano (pinhole leaks) ou válvulas travadas.
• Aquecedores de água que ficaram debaixo d’água têm queimadores, controles ou resistências molhados e resíduo de sal dentro do tanque. Eles precisam ser substituídos, não secos e religados.
• As tampas das caixas de inspeção (cleanouts) e as saídas de ventilação podem ficar enterradas, quebradas ou cheias de entulho.
• Os canos enterrados podem se mexer quando a terra em volta é lavada, o que deixa trechos afundados (bellies) ou juntas separadas no ramal de esgoto.

Faça uma revisão antes de voltar a usar

Se o imóvel ficou vazio desde a tempestade, ou foi consertado às pressas, peça uma revisão do sistema antes que os inquilinos ou a família voltem. Fazemos teste de pressão nas linhas de abastecimento, passamos uma câmera pelos ralos e pela linha de esgoto para procurar areia, rachaduras e deslocamentos, e verificamos o aquecedor e as peças. Sai muito mais barato encontrar um ramal quebrado antes de colocar o piso novo.

Zonas de inundação e casas elevadas

Quase a ilha inteira está nas zonas de alto risco de inundação da FEMA, a agência federal de gestão de emergências dos Estados Unidos. O lado do Golfo costuma ser zona VE, onde se esperam ondas, e grande parte do resto é zona AE. A sua zona de inundação e a sua cota de inundação de referência (base flood elevation) definem muitas decisões de encanamento, então vale conhecer as duas antes de planejar qualquer serviço.

Na prática, as casas construídas ou reconstruídas a fundo pelas regras atuais ficam elevadas sobre estacas ou sobre uma base alta. O espaço debaixo do piso mais baixo fica limitado a usos como estacionamento, acesso ao prédio e depósito. Nas zonas VE, as paredes de baixo precisam ser paredes que se soltam (breakaway walls), que cedem com a força das ondas em vez de empurrar a casa para fora da base.

Onde os aparelhos e os canos podem ficar

Aquecedores de água, abrandadores, bombas e aparelhos parecidos em geral precisam ficar na cota de inundação exigida ou acima dela, ou ser fabricados e instalados para resistir a danos de inundação. Numa casa elevada isso quase sempre quer dizer que o aquecedor vai lá em cima, num armário ou área de serviço, ou sobre uma plataforma presa à estrutura. Ainda existem aquecedores apoiados na laje (slab) no nível do chão debaixo de casas elevadas, e foram esses que o Ian destruiu.

As linhas de abastecimento e de esgoto continuam tendo que subir do chão até a casa. Esses trechos passam por espaço aberto, expostos ao vento, ao entulho, à ressaca e à maresia. Precisam de suportes firmes, proteção onde podem levar pancadas e materiais que aguentem ficar ao tempo. Procuramos deixar esses trechos verticais curtos, agrupados e presos a uma estaca ou a uma peça estrutural, para que não fiquem soltos no ar.

Como a regra dos 50% afeta a sua reforma

Fort Myers Beach aplica a regra de melhoria substancial e dano substancial da FEMA, conhecida como regra dos 50% (50% rule). Se o custo das melhorias ou reparos de um prédio em zona de inundação chega a 50% do valor de mercado da estrutura, o prédio inteiro precisa cumprir as regras de inundação atuais. Para muitas casas antigas no nível do chão, isso significa elevar ou reconstruir.

O encanamento entra nessa conta. Uma cozinha e dois banheiros com peças novas, uma troca de encanamento e um aquecedor novo somam rápido, e tudo conta para o número que o Town (a prefeitura de Fort Myers Beach) analisa. O Town usa um formulário de custos de reparo e melhoria como parte dessa análise, então esteja pronto para mostrar quanto o serviço custa de verdade.

O que isso significa para o proprietário:

• Peça o preço do encanamento cedo, antes de fechar o escopo da reforma, para saber onde você está em relação ao limite.
• Converse com o pessoal do departamento de obras do Town sobre como eles calculam o valor e como contam os serviços anteriores no imóvel antes de finalizar o projeto.
• Se você estiver perto do limite, pense em dividir o projeto entre o que precisa ser feito agora e o que pode esperar.
• Se o prédio for passar dos 50%, planeje o encanamento para o layout elevado desde o começo, em vez de fazer tudo duas vezes.

Fazemos encanamento para reformas e podemos passar um escopo claro da parte de encanamento para que você e o seu empreiteiro façam as contas.

A maresia e a corrosão

Tudo o que é de metal na ilha vive brigando com o sal. A brisa do Golfo traz névoa salgada quase todo dia, que pousa nas conexões e fica ali. Em poucos anos ela deixa o latão verde, fura o cobre fino, enferruja os suportes de aço e trava as roscas.

Os pontos problemáticos de sempre:

• Chuveiros externos. As válvulas corroem, os cartuchos misturadores travam e as linhas expostas começam a pingar. O ralo muitas vezes entope com areia.
• Torneiras externas (hose bibs). Travam abertas ou fechadas, e a vedação vaza. Algumas pingam por meses antes que alguém repare.
• Conexões e válvulas expostas debaixo das casas elevadas, principalmente o registro geral (main shutoff).
• Ganchos e abraçadeiras dos canos que enferrujam até quebrar e deixam as linhas cederem.
• Aquecedores de água em armários externos ou debaixo da casa, onde a carcaça, as conexões e a válvula de alívio recebem o sal diretamente.

Quando trocamos essas peças, escolhemos materiais próprios para uso externo no litoral sempre que possível e deixamos o mínimo de metal exposto. Enxaguar as peças externas com água doce de vez em quando ajuda mais do que as pessoas imaginam. Também ajuda abrir e fechar o registro geral algumas vezes por ano, para ele não travar justo quando você precisar.

Imóveis de aluguel e condomínios

Grande parte dos imóveis de Fort Myers Beach são aluguéis de temporada ou condomínios. As duas coisas mudam o jeito de fazer o serviço de encanamento.

Trabalhar em volta das reservas

Se você administra um imóvel de aluguel, duas coisas importam: resolver o problema e não perder uma reserva. Informe as datas de saída e de chegada dos hóspedes quando ligar. Vamos tentar agendar o serviço nesse intervalo e avisamos com antecedência se o trabalho precisar de mais de uma visita. Para projetos grandes, como uma troca de encanamento ou a reforma de um banheiro, quase sempre é melhor bloquear o calendário durante todo o serviço em vez de tentar encaixar entre hóspedes.

Imóveis de aluguel têm uso pesado por gente que não conhece a casa. Os vasos entopem com lenço umedecido, o triturador recebe coisas que não consegue processar e os chuveiros externos ficam abertos. Uma revisão rápida entre temporadas pega vazamentos pequenos e vasos que não param de correr antes que virem uma conta de água alta ou uma avaliação ruim.

Linhas compartilhadas em prédios de condomínio

Num condomínio, um vazamento ou entupimento muitas vezes também é problema do vizinho. As prumadas de esgoto (drain stacks) atendem várias unidades, e um entupimento num andar de baixo pode começar mais acima. Antes de abrir paredes, procuramos descobrir se o problema está dentro da unidade ou numa linha compartilhada, porque isso quase sempre decide quem é o responsável. Trabalhamos com associações e administradoras no encanamento das áreas comuns e podemos coordenar os cortes de água para que o prédio inteiro não fique sem água mais tempo do que o necessário.

Encanamento comercial na ilha

O lado comercial de Fort Myers Beach se espalha pela Estero Boulevard, com muitos restaurantes, bares, lojas e hospedagens perto da Times Square e na ponta norte. Muitos desses negócios foram reconstruídos ou estão sendo reconstruídos depois do Ian, e isso quer dizer muito encanamento novo.

Os restaurantes são a carga de esgoto mais pesada que vemos. A gordura que desce pela pia esfria dentro da linha e vai se acumulando até sufocar o cano. As caixas de gordura (grease interceptors) precisam ser esvaziadas com regularidade e as linhas que chegam até elas precisam de limpeza. Os ralos de piso em cozinhas e câmaras frias (walk-ins) acumulam comida, areia e lixo, e entopem quando ninguém fica de olho.

A prevenção de refluxo (backflow) é outra parte. A empresa de água do Town tem um programa de backflow, e imóveis comerciais, sistemas de irrigação e algumas outras ligações precisam de dispositivos antirrefluxo aprovados, testados conforme o calendário. Se um dispositivo está faltando, falhando ou foi danificado na tempestade, ele precisa ser consertado ou substituído antes de causar problema com o seu serviço de água. Leia mais na nossa página de teste de refluxo.

Fazemos reparos, reformas e adaptações de espaços comerciais (buildouts). Veja a nossa página de encanamento comercial para saber mais sobre o que fazemos.

Serviço de água e esgoto

Em Fort Myers Beach, a água potável chega pela empresa de água do Town, que recebe o abastecimento da Lee County Utilities, a concessionária do condado. O serviço de esgoto pertence ao Condado de Lee. Então, se você tem uma dúvida sobre a conta de água, um hidrômetro ou um cano principal estourado na rua, normalmente a primeira ligação é para o Town. Problemas na rede principal de esgoto da rua ficam com o condado.

O que pertence a você é tudo o que está do seu lado do hidrômetro e da ligação de esgoto. Isso inclui a linha de água que vai do hidrômetro até a casa, todo o encanamento interno e o ramal de esgoto que vai da casa até a ligação do condado. Quando uma dessas partes falha, o conserto é responsabilidade do proprietário.

Sinais de problema do seu lado:

• Uma conta de água que sobe sem mudança no consumo, ou um hidrômetro que continua girando com tudo desligado.
• Uma área molhada no quintal ou areia sendo lavada em volta da casa.
• Vários ralos da casa entupidos ao mesmo tempo, principalmente o ponto mais baixo.
• Vasos que borbulham ou cheiro de esgoto do lado de fora, perto da caixa de inspeção (cleanout).

Consertamos e substituímos linhas de entrada de água, ramais de esgoto e caixas de inspeção, e instalamos ligações novas de esgoto para casas reconstruídas.

Aquecedores de água, vazamentos e troca de encanamento

Aquecedores de água

Muitos aquecedores de água da ilha foram substituídos depois do Ian, e muitos continuam no lugar errado. Se o seu fica no chão debaixo de uma casa elevada, ele corre risco toda vez que a água sobe. Quando chegar a hora de trocar, pense em levá-lo para o nível habitável ou para uma plataforma elevada bem feita.

Os aquecedores sem tanque (tankless) funcionam bem em muitas casas da ilha. São compactos, ficam presos na parede e é mais fácil colocá-los acima do nível de inundação. Por outro lado, precisam de ventilação adequada, do abastecimento certo de gás ou de energia elétrica e de lavagens periódicas, principalmente se a unidade tem muito uso de aluguel.

Sinais comuns de que o seu aquecedor precisa de atenção: água quente cor de ferrugem, barulhos de estalo ou ronco, água em volta da base, uma válvula de alívio pingando, ou água quente que acaba mais rápido do que antes. Consertamos, substituímos e instalamos aparelhos com tanque e sem tanque.

Furinhos no cano e troca de encanamento

As casas antigas da ilha que sobreviveram ao Ian muitas vezes ainda têm o encanamento original de cobre ou de ferro galvanizado. Some a isso a exposição ao sal, a idade e o que a ressaca empurrou para dentro do sistema, e os furinhos começam a aparecer. Quando você já teve dois ou três em lugares diferentes, normalmente vêm mais.

Localizamos os vazamentos com testes de pressão e aparelhos de escuta, para abrir a menor área possível. Se é um único trecho danificado, um reparo resolve. Quando o sistema inteiro está falhando, faz mais sentido uma troca de encanamento com PEX. O PEX aguenta bem essas condições, não corrói e é instalado com menos juntas do que o cano rígido. Numa casa elevada planejamos os trajetos para que as linhas debaixo da casa fiquem protegidas e bem presas.

Para mais informações sobre reparos e troca de encanamento em casas, veja os nossos serviços de encanamento residencial.

Licenças e inspeções com o Town

Fort Myers Beach tem o seu próprio departamento de obras, separado do Condado de Lee não incorporado (a parte do condado sem prefeitura própria), e as licenças de encanamento (permits) para serviços na ilha são tiradas com o Town. Trocas de encanamento, substituição de aquecedores, serviços na linha de esgoto, reformas e construção nova normalmente precisam de licença e inspeções. Numa reforma de imóvel em zona de inundação, a análise da licença também é onde entra a regra dos 50%.

As casas novas passam por várias etapas de encanamento: tubulação enterrada (underground), instalação bruta (rough-in ou top-out), acabamento (trim-out) e inspeção final. Cada etapa precisa ser aprovada antes de começar a seguinte. A nossa página de encanamento para construção nova explica essas etapas.

Cuidado com serviços feitos sem licença depois da tempestade. Encanamento sem licença pode atrasar uma venda, causar problema com o seguro ou vir à tona quando você for tirar uma licença para outra coisa. Se você comprou um imóvel e não tem certeza do que foi feito, podemos fazer uma vistoria.

Manutenção e preparação para tempestades

Um pouco de manutenção rende muito por aqui. Esta é a lista que passamos para os proprietários da ilha:

• Saiba onde fica o seu registro geral e confira se ele gira. Mexa nele duas vezes por ano.
• Enxágue com água doce, de vez em quando, os chuveiros externos, as torneiras externas e as conexões expostas.
• Verifique as abraçadeiras e suportes das linhas debaixo da casa e troque os que estiverem enferrujando.
• Faça a lavagem do seu aquecedor de água, ou peça para alguém fazer, e verifique a válvula de alívio.
• Não deixe areia entrar nos ralos do chuveiro externo nem nos ralos de piso.
• Confira se a tampa da caixa de inspeção (cleanout) está no lugar e se você consegue encontrá-la.
• Antes de uma tempestade, feche a água no registro geral se for sair de casa, e desligue o aquecedor.
• Depois de uma tempestade com inundação, não ligue nem conecte um aquecedor que ficou debaixo d’água. Peça uma avaliação antes.
• Depois de qualquer inundação, deixe a água correr pelos ralos antes de concluir que estão livres. Se escoarem devagar, peça uma inspeção da linha com câmera.

Quem passa só a temporada na ilha deve combinar uma revisão antes de voltar e antes de ir embora. Um vazamento lento numa casa vazia pode correr por semanas.

Quando nos chamar

Ligue se tiver água onde não deveria, ralos voltando, falta de água quente, uma conta de água alta sem explicação ou cheiro de esgoto. Ligue antes de uma reforma para que o custo do encanamento entre no seu planejamento, e depois de qualquer inundação para revisar o sistema antes de voltar a usá-lo.

Você pode falar com a HomeFlow Plumbing pelo (239) 518-4198, em português, ou mandar uma solicitação pela nossa página de contato. Também atendemos em espanhol e inglês. O horário do escritório é de segunda a sexta, das 8h às 17h. Também atendemos Bonita Springs, logo ao sul da ilha, e o resto das nossas áreas atendidas nos condados de Lee, Charlotte e Collier.