Plano anual de manutenção de encanamento

O que é o plano anual, em palavras simples

A maioria das ligações para o encanador começa com um sintoma. Água no chão, um vaso sanitário que fica correndo a noite inteira, um aquecedor que parou de dar água quente num domingo. Nessa hora, a falha já aconteceu. O plano anual inverte essa ordem. Vamos uma vez por ano, percorremos o sistema do hidrômetro até o último ralo e anotamos o que encontramos enquanto tudo ainda está funcionando.

Aqui não vamos colocar preço, número de visitas extras nem lista de benefícios, porque preferimos explicar o plano por telefone e ajustar ao seu imóvel. O que podemos dizer é como é uma revisão anual de verdade, ponto por ponto, e é isso que o resto desta página mostra.

O objetivo de cada visita é simples. Você fica com uma lista curta por escrito: o que está bem, o que está se desgastando e o que vale a pena consertar antes que falhe. Algumas coisas conseguimos resolver na própria visita. Outras viram um reparo que você agenda quando for melhor para você, em vez de fazer às pressas numa emergência.

A lista da revisão anual num relance

Esta é a parte principal da visita. Nem toda casa tem todos estes itens (um condomínio com água da cidade não tem tanque de poço, e muitas casas não têm gás), então pulamos o que não se aplica e usamos o tempo no que se aplica.

Aquecedor de água: drenagem, ânodo, válvula T&P e tanque de expansão

O aquecedor de água é o que mais toma tempo na visita, porque tem mais peças que se desgastam e mais água pronta para escapar. Num aquecedor com tanque, tiramos alguns galões por baixo e olhamos o que sai. Areia e pedacinhos que parecem casca mostram que está acumulando sedimento no fundo. Isso deixa o aquecedor mais barulhento, faz gastar mais e, nos modelos a gás, pode superaquecer a parte de baixo do tanque. Se tiver muito sedimento, fazemos a drenagem.

A barra de ânodo (anode rod) é a peça de que quase ninguém ouviu falar. É uma barra de sacrifício, normalmente de magnésio ou alumínio, que se corrói para que o tanque de aço não se corroa. Quando ela já gastou até o arame do meio, o tanque começa a sofrer. A água abrandada tende a consumir o ânodo mais rápido, e um cheiro de ovo podre que sai só da água quente muitas vezes é um ânodo de magnésio reagindo com a água. Tiramos o ânodo quando dá para retirar e dizemos quanto ainda resta dele.

• Válvula T&P: confirmamos que está instalada, vemos se não está pingando e seguimos o tubo de descarga. Ele deve ter o diâmetro completo e chegar a um lugar aprovado, normalmente terminando a poucas polegadas do chão ou num ralo. Nunca pode estar tampado nem subir em aclive.
• Tanque de expansão: num sistema fechado (com PRV, válvula de retenção ou dispositivo de backflow no hidrômetro), a água quente não tem para onde se expandir. Batemos no tanque e conferimos a carga de ar na válvula Schrader. Um tanque cheio de água não está fazendo nada.
• Bandeja e dreno: aquecedores em sótãos, armários e no segundo andar precisam de uma bandeja com uma linha de dreno funcionando. Verificamos se ela existe e se não está entupida de sujeira.
• Aquecedores a gás: ventilação, posição do defletor de tiragem (draft hood), chama do queimador e o conector até a válvula de gás. Aquecedores elétricos: sinais de superaquecimento na tampa da fiação.

Os aquecedores sem tanque (tankless) têm outra revisão: o filtro de entrada, o histórico de códigos de erro, o calcário no trocador de calor e se têm válvulas de isolamento instaladas para fazer a descalcificação. Você encontra mais sobre opções de troca na nossa página de aquecedores de água.

Pressão da água, a PRV e o teste de vazamento no hidrômetro

Rosqueamos um manômetro numa torneira externa ou no dreno do aquecedor e lemos a pressão estática sem nada aberto. O código de encanamento da Flórida, assim como o código modelo em que ele se baseia, exige uma válvula redutora de pressão quando a pressão estática passa de 80 psi. A maioria das casas se dá melhor entre 50 e 70 psi.

Uma leitura dentro dessa faixa não encerra o assunto. Uma PRV que está falhando muitas vezes deixa a pressão subir aos poucos durante a noite. Por isso anotamos a leitura e, se algo não parece certo, deixamos marcado o ponteiro de arraste do manômetro e medimos de novo. A expansão térmica do aquecedor também pode disparar a pressão num sistema fechado, e isso nos leva de volta ao tanque de expansão. Se na sua casa os canos batem, a válvula de entrada do vaso assobia ou as torneiras cospem água, os detalhes estão na nossa página de problemas de pressão de água.

O teste do hidrômetro

Com todos os aparelhos fechados, a irrigação desligada e a máquina de gelo pausada, observamos o indicador de vazão baixa do hidrômetro. É o triangulozinho, a estrela ou o disco pequeno que gira quando passa pouquíssima água. Se ele se mexe, a água está indo para algum lugar. Aí dividimos o problema: fechamos o registro geral da casa (main shutoff) e vemos se o hidrômetro para. Se parar, o vazamento está dentro de casa. Se continuar se mexendo, está na linha de serviço entre o hidrômetro e a casa.

Esse teste sozinho importa mais aqui do que em muitos outros lugares. A maioria das casas do sudoeste da Flórida é construída sobre laje (slab), então um vazamento debaixo do piso pode durar meses sem nenhum sinal visível, a não ser a conta de água.

Linhas de alimentação, registros e vasos sanitários

Cada pia, vaso, máquina de gelo e máquina de lavar tem uma mangueira curta de alimentação e um registro atrás. São peças baratas que causam estragos caros. Procuramos mangueiras trançadas estufadas, dobradas ou enferrujadas na prensagem, mangueiras com porcas de acoplamento de plástico que podem rachar, e linhas antigas de cromo rígido ou de vinil que já passaram da vida útil.

Depois fechamos cada registro e abrimos de novo. Um registro de várias voltas que não se mexe há dez anos muitas vezes não fecha totalmente, ou começa a pingar pela haste assim que é girado. É melhor descobrir isso numa visita planejada do que com a água jorrando de uma caixa acoplada rachada.

Vasos sanitários

• Teste de corante: umas gotas de corante na caixa, esperamos e olhamos a bacia. Se a cor aparecer na bacia, o flapper (a vedação de borracha da descarga) está deixando passar água.
• Estado do flapper: a Lee County Utilities, que fornece água em boa parte do condado de Lee, usa cloramina para desinfetar, com lavagens periódicas de cloro livre. A cloramina é conhecida por estragar a borracha mais rápido, por isso nesta região os flappers tendem a deformar e endurecer.
• Válvula de entrada: o nível da água deve ficar abaixo do tubo ladrão, sem assobio e sem enchimento lento.
• Base: mexemos a bacia. Se ela se move, o anel de cera pode falhar e deixar água passar para o contrapiso ou para a laje.

Se um vaso precisar de mais do que uma peça, nossa página de conserto de vaso sanitário explica quando vale consertar e quando vale trocar.

Canos aparentes: polibutileno, CPVC e cobre

Revisamos todo cano que conseguimos alcançar: debaixo das pias, no aquecedor, no abrandador, na garagem e, onde dá para entrar com segurança, no sótão. O que buscamos é identificar o material e o estado dele.

• Polibutileno: cano flexível cinza (às vezes azul ou preto), muitas vezes com anéis de pressão, muito instalado do fim dos anos 70 até meados dos anos 90. Muitas seguradoras na Flórida não emitem nem renovam apólice se houver polibutileno em uso.
• CPVC: plástico rígido cor creme ou bege, comum em casas do sudoeste da Flórida construídas nos anos 90 e 2000. Fica quebradiço com os anos, principalmente em sótãos quentes, e trechos antigos podem rachar com uma batida ou quando alguém gira uma válvula.
• Cobre: procuramos crostas verdes ou brancas nas conexões, vazamentos do tamanho de uma cabeça de alfinete e pontos finos onde o cano passa pela estrutura de madeira.
• PEX: conferimos as conexões, os suportes e se não está exposto ao sol direto em lugares descobertos.

Numa visita de manutenção não abrimos paredes. Contamos o que dá para ver e o que isso sugere sobre o resto do sistema. Se aparecer polibutileno, nossa página de substituição de polibutileno explica as opções.

Abrandador, filtros, torneiras externas e peças do lado de fora

Os abrandadores de água (water softeners) são instalados e esquecidos, até pararem de funcionar. Olhamos o tanque de salmoura para ver se há ponte de sal (uma crosta que faz parecer que o tanque está cheio, mas deixa a água de baixo sem sal), confirmamos que o bypass está na posição de serviço, lemos a configuração do timer ou do medidor e verificamos se a linha de dreno tem uma separação de ar adequada. Nos filtros da casa toda e nos de baixo da pia, conferimos a data e procuramos carcaças com desvio ou rachadas.

Do lado de fora, abrimos e fechamos cada torneira externa. Procuramos pingos na haste e na porca de vedação, uma torneira frouxa que se mexe na parede e quebra-vácuo faltando ou danificado.

Esse pequeno dispositivo rosqueado na torneira impede que água suja seja puxada de volta para a sua água potável se a pressão cair enquanto uma mangueira está dentro da piscina, num balde com adubo ou no tanque de uma lavadora de alta pressão.

Ralos, bocas de inspeção e bombas

Abrimos a água em cada aparelho e vemos como ela desce. Ralos lentos, gorgolejo na banheira quando se dá descarga no vaso ou um ralo que volta água quando a máquina de lavar esvazia são sinais de entupimento parcial ou de problema de ventilação. Muitas casas do sudoeste da Flórida construídas antes dos anos 80 têm ferro fundido sob a laje, e escoamento lento junto com mau cheiro costuma ser o primeiro sinal de que o cano está criando crosta ou rachando.

Também procuramos as bocas de inspeção. Em muitas casas elas estão enterradas debaixo da cobertura do jardim, cobertas por piso ou com a tampa quebrada. Uma boca de inspeção que não dá para alcançar transforma uma chamada simples de ralo em ter que tirar um vaso, ou coisa pior. Se algo parecer errado mais adiante na linha, o próximo passo é uma inspeção com câmera, e nós vamos avisar você.

Bombas de drenagem e ejetoras

Casas com banheiro ou lavanderia abaixo do nível da linha de esgoto, ou com uma casa de piscina ligada por bomba, têm uma bomba ejetora. Levantamos a boia para garantir que a bomba liga, escutamos se a válvula de retenção fecha, testamos o alarme se houver e conferimos a vedação da tampa do reservatório por causa do cheiro.

Backflow, conectores de gás e sistemas de poço

Os dispositivos de backflow testáveis em linhas de irrigação ou de incêndio normalmente ficam sob controle da empresa de água, e é comum os programas locais de conexão cruzada pedirem um teste anual. Na visita anual fazemos uma inspeção visual: vazamentos, danos, tampas faltando nas válvulas de teste ou uma caixa de proteção quebrada. Se a sua empresa de água mandar um aviso de teste, isso é um serviço separado que explicamos na nossa página de teste de refluxo.

Em casas com gás, revisamos os conectores flexíveis atrás do aquecedor, do fogão e da secadora. Os conectores antigos de latão sem revestimento são alvo de alertas federais de segurança há décadas, e se virmos um, vamos avisar você. Também verificamos se cada aparelho tem seu próprio registro de corte e se os conectores não estão dobrados nem atravessando uma parede ou um armário.

Tanque de pressão do poço

Em casas com poço particular, lemos a pressão de liga e desliga do pressostato. Depois desligamos a bomba, esvaziamos o tanque e conferimos a pré-carga de ar. Uma regra comum é deixar a pré-carga uns 2 psi abaixo da pressão de liga. Um tanque cheio de água faz a bomba ligar e desligar em ciclos curtos, e isso a desgasta antes do tempo. Você encontra mais sobre bombas na nossa página de bombas de poço.

Proprietários de temporada

Se você passa metade do ano no norte, a casa fica meses sem ninguém abrir a água, no calor e na umidade. É aí que os problemas pequenos crescem. Um flapper que fica correndo seis meses. Uma mangueira de alimentação que estoura em julho sem ninguém em casa. Sifões (P-traps) que secam e deixam entrar gás de esgoto dentro de casa.

Sugerimos agendar a visita anual perto do fim da sua estadia ou logo depois de chegar, para achar qualquer problema antes de fechar a casa ou de voltar a usá-la. Nosso checklist de encanamento para casas de temporada explica o que você mesmo pode fazer antes de viajar.

Donos de imóveis de aluguel, administradoras e donos de condomínio

Para quem tem imóvel de aluguel, o valor está no registro por escrito. Inquilino quase nunca avisa de um vaso que fica correndo ou de um aquecedor pingando até o problema já estar grande. Uma revisão anual deixa uma anotação com data na pasta de cada unidade: idade e estado do aquecedor, leitura de pressão, válvulas que precisam ser trocadas. Isso facilita a troca de inquilino e o planejamento do orçamento. Nossa página para administradoras de imóveis e HOA (associação de moradores) explica como trabalhamos com carteiras de imóveis administrados.

Os donos de condomínio têm outro problema. Um vazamento na sua unidade não fica só na sua unidade. Aquecedores em armários, caixas de ligação da máquina de lavar e mangueiras dos vasos são as fontes mais comuns de danos por água de uma unidade para outra. Muitas associações têm regras próprias sobre a idade dos aquecedores ou sobre os registros de corte, então revisamos de acordo com o que o seu prédio exige. Veja nossa página de encanamento para condomínios para mais informações.

Como se preparar para uma inspeção de 4 pontos

As seguradoras na Flórida muitas vezes pedem uma inspeção de 4 pontos (4-point inspection) em casas antigas, normalmente com 30 anos ou mais, antes de emitir ou renovar uma apólice. Ela cobre o telhado, a parte elétrica, o ar-condicionado e o encanamento. Na parte de encanamento, o inspetor anota a idade e o estado do aquecedor, o material dos canos e qualquer vazamento ativo ou sinal de vazamentos anteriores.

Uma revisão anual é uma boa forma de resolver os problemas óbvios antes de o inspetor chegar: uma válvula T&P pingando, um aquecedor sem bandeja, uma conexão corroída debaixo da pia da cozinha. Não podemos prometer como a seguradora vai decidir, mas podemos dizer o que o inspetor provavelmente vai ver e o que vale consertar primeiro. Se houver polibutileno na casa, normalmente é esse o ponto que decide.

Para saber os detalhes e o preço do plano, ligue para (239) 518-4198, escreva para help@homeflowfl.com ou use nosso formulário de contato. Falamos português, também atendemos em espanhol e inglês, e o horário é de segunda a sexta, das 8h às 17h.