Encanamento em condomínios na Flórida: guia para o dono da unidade

Comece pela convenção do condomínio

Todo condomínio na Flórida tem uma convenção, chamada em inglês de declaration of condominium. É o documento que define onde termina a sua unidade e onde começam as áreas comuns (common elements). No encanamento, essa linha decide quase tudo. Algumas convenções colocam o limite no drywall sem acabamento, o que normalmente quer dizer que os canos dentro das paredes são da associação. Outras dizem que qualquer cano, conexão ou linha que atenda somente a sua unidade é sua responsabilidade de manter, mesmo que passe por uma parede compartilhada ou por baixo da laje (slab).

Peça uma cópia à associação ou à administradora e procure estas seções:

• Limites da unidade (unit boundaries). Quase sempre são descritos como as superfícies internas, sem acabamento, das paredes, pisos e tetos do perímetro. O que fica fora dessa linha costuma ser área comum.
• Áreas comuns de uso exclusivo (limited common elements). São coisas reservadas para uma só unidade, mas que pertencem a todos, como uma varanda, um depósito e às vezes a unidade do ar-condicionado com sua linha de condensado. A convenção diz quem faz a manutenção delas.
• Manutenção e reparo. É a cláusula que lista o que fica por conta do proprietário. Preste atenção em frases como “serving only the unit” ou “exclusively serving” (que atende somente a unidade). Esse tipo de texto muitas vezes faz com que as linhas secundárias, os registros e os ramais de esgoto atrás dos seus aparelhos sejam responsabilidade sua.
• Emendas (amendments). Os prédios mais antigos de Lee e Collier, dos anos setenta e oitenta, muitas vezes têm várias emendas. Vale a versão mais recente registrada, então confirme que você não está lendo uma cópia velha.

Se a convenção não fala nada ou não está clara, o costume do conselho (board) não resolve a questão sozinho. Pergunte ao administrador por escrito como a associação interpreta aquela cláusula e guarde a resposta. Muita disputa começa porque ninguém sabia de que lado da parede estava o cano que pingava. Se a resposta vier só por telefone, mande depois um e-mail curto resumindo o que foi dito, para ficar registrado. Esse cuidado simples costuma evitar muita discussão mais tarde, quando já existe água no chão e todo mundo está com pressa.

Como o seguro é dividido pelo Capítulo 718, em palavras simples

O Capítulo 718 dos Estatutos da Flórida (Florida Statutes) é a lei de condomínios do estado. A seção 718.111(11) define a divisão básica entre a apólice principal da associação (master policy) e o seguro próprio do dono. A associação segura o prédio como ele foi construído originalmente, ou a reposição por algo de tipo e qualidade parecidos. Depois, a lei tira da apólice principal uma lista de coisas que ela não precisa cobrir, e essas ficam por conta do proprietário da unidade.

Essa lista de exclusões inclui os bens pessoais dentro da unidade, os revestimentos de pisos, paredes e tetos, as luminárias e acessórios elétricos, os eletrodomésticos, os aquecedores de água, os filtros de água, os armários e bancadas embutidos (countertops) e as cortinas ou persianas. Olhe essa lista com olhos de encanador: o seu aquecedor de água, qualquer filtro ou abrandador, os seus eletrodomésticos como a lava-louças e a máquina de lavar roupa, e ainda o piso, o acabamento do drywall e os armários que estragam quando um deles vaza.

Por isso, mesmo que o cano estourado seja da associação, o custo dos seus armários molhados e do piso vinílico (vinyl plank) levantado pode acabar na sua apólice HO-6. Muita gente se surpreende com isso. A lei também diz que o proprietário responde pelos danos a outras unidades e às áreas comuns que o seguro não pagar, quando eles são causados por conduta intencional, negligência ou descumprimento da convenção ou das regras. Uma mangueira da máquina de lavar que nunca foi trocada, ou uma reforma feita sem aprovação, pode jogar a conta para você.

Na maioria desses pontos a convenção não pode contrariar a lei, mas pode acrescentar detalhes. Leia os dois documentos juntos e trate esta seção como informação geral, não como orientação jurídica. A pergunta específica do seu prédio deve ser respondida por um advogado de condomínios ou pelo seu corretor de seguros.

Perguntas sobre a apólice HO-6 para o seu corretor de seguros

A HO-6 é a apólice feita para donos de unidades em condomínio. Duas apólices com o mesmo preço podem reagir de forma bem diferente diante de um dano de encanamento. Leve estas perguntas ao seu corretor e peça as respostas por escrito:

• Qual é o meu limite de moradia ou de propriedade do imóvel (dwelling ou building property), e ele cobre tudo o que a seção 718.111(11) exclui da apólice principal, incluindo armários, bancadas, pisos e o aquecedor de água?
• Quanto eu tenho de cobertura de rateio de perdas (loss assessment coverage)? Se depois de um dano que atinge o prédio inteiro a associação cobrar dos donos a franquia da apólice principal, é essa parte da minha apólice que responde.
• Os danos por água só são cobertos quando o vazamento é repentino e acidental, ou também quando ele acontece aos poucos ao longo do tempo? A maioria das apólices exclui infiltrações de longo prazo, e é por isso que os vazamentos lentos importam tanto.
• Existe uma franquia separada ou mais alta para danos por água?
• Eu tenho cobertura para retorno de água (water backup) quando o esgoto ou um ralo volta para dentro da unidade? Muitas apólices precisam de um endosso para isso.
• A cobertura muda se a unidade ficar vazia ou desocupada por um certo número de dias enquanto eu estou no norte?
• A apólice exige um detector de vazamento ou um registro de fechamento automático, ou dá algum desconto por ter um?
• Ela cobre o custo de abrir e consertar as paredes para chegar ao vazamento, além do conserto do cano em si?

Se você aluga a unidade, pergunte também se a apólice foi feita para uma unidade ocupada pelo dono ou para uma unidade de aluguel. A resposta pode mudar a forma como um sinistro (claim) é tratado.

Regras sobre a idade do aquecedor de água

Os aquecedores de água estão entre as causas mais comuns de danos por água de uma unidade para outra em prédios de condomínio. Um tanque enfiado num armário do corredor, em cima do teto de outra pessoa, tem muitas formas de falhar: o fundo enferrujado e furado, uma válvula de alívio pingando, um conector de alimentação que se rompe ou uma bandeja cujo dreno nunca foi ligado.

Por isso, muitas associações do sudoeste da Flórida têm regras que obrigam os donos a trocar os aquecedores de tanque a partir de certa idade, muitas vezes por volta de 10 a 12 anos, e algumas seguradoras perguntam a idade na renovação. O número exato está nas regras do seu prédio, não numa lei estadual, então confira o regulamento interno (rules and regulations) ou pergunte ao administrador. Se você acabou de comprar a unidade e não sabe a idade do aquecedor, descubra isso logo nas primeiras semanas, e não só quando a associação mandar um aviso.

Outras coisas que a associação ou um inspetor podem verificar:

• Uma bandeja de dreno (drain pan) embaixo do aquecedor, ligada a um ponto aprovado. O Código de Construção da Flórida (Florida Building Code) exige bandeja onde um vazamento causaria danos, e isso descreve praticamente qualquer armário de condomínio.
• Uma válvula de alívio de temperatura e pressão (T&P relief valve) funcionando, com a linha de descarga no diâmetro completo até um ponto seguro.
• Conectores de alimentação trançados ou rígidos em bom estado, e um registro da água fria que dê para alcançar.
• A data de fabricação na plaqueta de identificação. Se a plaqueta estiver ilegível, o número de série normalmente indica o ano.

Se o aquecedor da sua unidade está perto do limite de idade, planeje a troca antes que ele falhe, e não depois. Na nossa página de aquecedores de água explicamos as opções de troca, inclusive se um aquecedor sem tanque (tankless) cabe no seu espaço e se a capacidade elétrica do prédio permite.

Sensores de vazamento e registros de fechamento automático

Um sensor de vazamento (leak sensor) é um aparelho pequeno que fica no chão e avisa você quando molha. Um registro de fechamento automático (automatic shutoff) vai além: junta os sensores com uma válvula motorizada na entrada principal de água da sua unidade e fecha a água quando um sensor dispara. Para quem passa parte do ano fora, é o fechamento automático que realmente limita o estrago. Um alerta no celular enquanto você está em Ohio não segura a água.

Bons lugares para colocar sensores num condomínio:

• Dentro ou ao lado da bandeja do aquecedor de água
• Embaixo da pia da cozinha e atrás da lava-louças
• Atrás da máquina de lavar roupa
• Atrás de cada vaso sanitário
• Perto da evaporadora do ar-condicionado (air handler), onde uma linha de condensado entupida pode transbordar

Antes de comprar um registro de fechamento automático, descubra onde fica de verdade o registro de entrada da sua unidade. Em muitos prédios de altura média ele fica dentro da unidade, muitas vezes no armário do aquecedor ou embaixo da pia da cozinha. Em outros fica num shaft do corredor (chase) ou numa sala técnica controlada pela associação, e você vai precisar de autorização para instalar qualquer coisa lá. Nosso guia sobre o registro geral de água (main shutoff) explica como encontrá-lo.

Algumas associações já exigem registros automáticos ou sensores nas unidades que vão ficar vazias. Mesmo onde não é obrigatório, o conselho costuma ver com melhores olhos o dono que instalou um e consegue comprovar com documentos.

Quando a água vem de cima

Uma mancha que se espalha pelo teto, ou água pingando de uma luminária, quase sempre indica um problema na unidade de cima ou num cano comum que passa pelo forro. O que você faz na primeira hora conta muito, tanto para o estrago quanto para o sinistro.

• Se houver água perto de luminárias ou tomadas, desligue aquele circuito no quadro de disjuntores (breaker panel).
• Ligue na hora para a administradora ou para a linha de emergência do prédio. Eles podem localizar o dono de cima ou abrir a unidade com a chave da associação, se a convenção permitir.
• Bata na porta da unidade de cima. Se tiver alguém, peça para fechar a alimentação do aquecedor de água e o registro geral.
• Tire fotos e faça vídeo do teto, da água e de tudo o que estragou, com data e hora, antes de mexer nas coisas.
• Coloque baldes e tire do caminho os móveis e eletrônicos. Não abra buracos você mesmo num teto que está cedendo, a não ser que a água esteja acumulando e o forro esteja prestes a cair.
• Comunique o dano à sua seguradora HO-6 sem demora, mesmo que você ache que no fim quem vai pagar é o dono de cima ou a associação.
• Anote com quem você falou e a que horas. Peça ao administrador que registre por escrito a origem do vazamento quando ela for encontrada.

Achar a origem pode dar trabalho. A água corre pelas vigas, pelos eletrodutos e pelos canos antes de pingar, então a mancha no seu teto pode estar a vários pés do vazamento real. Pode ser que um encanador precise verificar a unidade de cima, o shaft das prumadas (risers) e os tubos de queda do esgoto (drain stacks). Medidores de umidade, câmeras térmicas e testes de pressão ajudam a localizar a origem antes que alguém comece a cortar drywall. Veja mais na nossa página de detecção de vazamentos.

Antes de viajar na baixa temporada

Os donos de temporada que fecham o condomínio do fim da primavera até o outono encontram os mesmos problemas todo ano quando voltam: um sifão (trap) que secou e deixou entrar cheiro de esgoto, um vazamento lento na válvula de entrada do vaso sanitário ou uma linha de condensado do ar-condicionado entupida de algas. Passe por esta lista antes de trancar a porta:

• Feche a água da unidade no registro de entrada, ou confirme que o seu registro automático está no modo ausente (away mode).
• Depois de fechar a água, desligue o aquecedor no disjuntor, ou coloque no modo férias (vacation mode) se ele for a gás ou sem tanque.
• Rode a lava-louças e a máquina de lavar vazias para não sobrar nada molhado lá dentro. Deixe a porta da máquina de lavar aberta para secar.
• Jogue um pouco de água nos ralos que quase não são usados, e pense em colocar uma xícara de óleo mineral nos ralos do chuveiro para a água do sifão evaporar mais devagar.
• Despeje uma xícara de água sanitária ou de vinagre na linha de condensado do ar-condicionado, se o prédio permitir, e confira se a chave de segurança do condensado (float switch) funciona.
• Deixe o ar-condicionado ligado numa temperatura razoável para manter a umidade baixa. A sua associação pode ter uma regra sobre a temperatura mínima.
• Deixe uma chave com o administrador ou com alguém que cuide do imóvel (house watcher), e avise o seu corretor da HO-6 se a apólice tiver condições para imóvel desocupado.
• Peça à pessoa que cuida do imóvel que, em cada visita, olhe embaixo das pias, em volta do aquecedor e os tetos da unidade de baixo.

Quando você voltar, abra a água devagar e confira embaixo das pias e em volta do aquecedor antes de ligar tudo de novo. Se você quer uma lista mais completa, que também serve para casas térreas de temporada, veja o nosso checklist de encanamento para casas de temporada.

Aprovações da associação para serviços de encanamento e reformas

A lei de condomínios da Flórida em geral não permite que os donos façam alterações importantes nas áreas comuns sem aprovação da associação, e a maioria das convenções exige aprovação do conselho para obras internas que mexam no encanamento, na estrutura ou nos sistemas do prédio. Mudar uma pia de lugar, acrescentar um banheiro, trocar uma banheira por um box sem degrau (walk-in shower) ou mudar a máquina de lavar de lugar quase sempre precisa de autorização.

O normal é a associação pedir uma combinação destas coisas antes de começar:

• Uma descrição do serviço por escrito e plantas que mostrem qualquer mudança de lugar dos aparelhos
• Comprovante de licença e de seguro do empreiteiro, muitas vezes com a associação incluída como segurado adicional (additional insured)
• Uma cópia da licença de obra (building permit), quando o serviço exige
• Horário de trabalho, reserva do elevador e proteção dos corredores comuns
• Uma observação dizendo se o serviço vai precisar fechar a prumada ou o tubo de queda do prédio, porque isso afeta outras unidades

As licenças de obra de encanamento nos condados de Lee, Collier e Charlotte são emitidas pelo departamento de construção da cidade ou do condado onde fica o prédio. Mudar ralos e esgotos de lugar num prédio com laje apoiada no solo (slab-on-grade) ou com laje protendida (post-tensioned) é uma obra maior do que parece, porque cortar concreto numa laje protendida exige escanear a laje antes e, muitas vezes, a participação de um engenheiro. Se for preciso fechar uma prumada comum, normalmente é a associação que agenda.

Pular a aprovação é arriscado. Se uma obra não aprovada depois vazar para a unidade de baixo, o texto da seção 718.111(11) sobre negligência e cumprimento das regras dá à associação e à seguradora do vizinho de baixo um argumento forte para dizer que o custo é seu. Trocar eletrodomésticos como a lava-louças, a máquina de gelo ou a máquina de lavar é coisa menor, mas eles precisam ser ligados direito; na nossa página de instalação de eletrodomésticos explicamos o que verificamos.

Estudo SIRS, reservas e cotas extras

Depois do desabamento de Surfside em 2021, a Flórida aprovou leis que exigem inspeções periódicas obrigatórias (milestone inspections) e um estudo de reservas de integridade estrutural, conhecido como SIRS (structural integrity reserve study), para prédios de condomínio com três andares ou mais. O encanamento é um dos componentes que o SIRS precisa avaliar, junto com o telhado, a estrutura, a proteção contra incêndio, a parte elétrica, a impermeabilização e as janelas.

Para os donos, o efeito prático é dinheiro. As associações precisam formar reservas para os componentes que o SIRS cobre, e a lei limita o velho costume de votar para não fazer essas reservas ou fazê-las pela metade. Prédios que adiaram por décadas a troca dos tubos de queda originais de ferro fundido (cast iron) ou das prumadas de ferro galvanizado agora veem esses projetos no estudo, e alguns estão pagando com cotas extras (special assessments) ou empréstimos.

Se você é dono num prédio antigo, ou está comprando num, peça ao administrador o SIRS mais recente e veja o que ele diz sobre o encanamento: a vida útil que ainda resta às prumadas e aos tubos de queda, o ano estimado de troca e quanto há em reserva para isso. Projetos de prumadas e tubos de queda muitas vezes envolvem abrir paredes dentro das unidades, então pergunte como a associação cuida do acesso e do conserto dos acabamentos. As regras nesse assunto mudaram mais de uma vez nos últimos anos, por isso confirme as exigências atuais com o advogado ou o administrador da associação.

Tabela de casos: quem provavelmente responde

Isto é um ponto de partida geral, não uma decisão final. O que vale é a sua convenção e os fatos específicos do caso, e uma seguradora pode ver a situação de outro jeito.

Se a origem de um vazamento não está clara, uma inspeção com câmera dos ralos e da tubulação pode ajudar a documentar onde está o problema na linha de esgoto.

Tenha uma pasta de encanamento da sua unidade

Os donos que passam por um vazamento com menos estresse quase sempre têm uma pasta simples pronta. Guarde a convenção e o regulamento interno, a página de resumo da sua HO-6 (declarations page), a data de instalação do aquecedor, os recibos das trocas de flexíveis e registros, os registros dos sensores e do fechamento automático, e qualquer aprovação de reforma. Uma vez por ano, tire fotos do armário do aquecedor, de baixo das pias e de trás da máquina de lavar, para poder mostrar como estava tudo antes de um dano. Não precisa ser nada sofisticado: uma pasta física ou uma pasta no celular já resolve, desde que você saiba onde está quando precisar.

Se você quer uma revisão anual dos aparelhos, dos registros e do aquecedor da sua unidade, o nosso plano anual de manutenção é um check-up do sistema de encanamento; ligue para saber os detalhes. Membros do conselho e administradores que lidam com problemas do prédio inteiro podem ver como trabalhamos com as associações na nossa página para administradoras de imóveis e HOA, e os donos que precisam de um conserto dentro da unidade podem começar pelo nosso serviço de encanamento para condomínios. Você também pode nos escrever pelo nosso formulário de contato ou pelo e-mail help@homeflowfl.com. Falamos português.