Encanamento para corretores de imóveis, compradores e vendedores

O que a inspeção de 4 pontos pergunta sobre o encanamento

Na Flórida, uma casa com alguns anos de construção quase sempre precisa de uma inspeção de 4 pontos (4-point inspection) antes que a seguradora emita a apólice. Essa inspeção cobre o telhado, a parte elétrica, o ar-condicionado (HVAC) e o encanamento. É um relatório sobre o estado desses sistemas, e não uma inspeção completa do imóvel. A Citizens, seguradora estadual da Flórida, publica um formulário modelo (Insp4pt 01 18) que muitas companhias privadas usam do jeito que está ou copiam quase igual. Por isso ele serve como um bom guia do que o analista da seguradora (underwriter) vai ver.

A parte de encanamento é curta, mas cada linha conta:

• Se o aquecedor de água tem válvula de alívio de temperatura e pressão (TPR valve) e onde o aquecedor fica instalado.
• Qualquer sinal de vazamento ativo e, separadamente, qualquer sinal de vazamento antigo. Manchas velhas de água embaixo de uma pia também contam.
• A avaliação do estado (satisfatório, insatisfatório ou não se aplica) da lava-louças, da geladeira, da máquina de lavar roupa, do aquecedor de água, dos chuveiros e banheiras, dos vasos sanitários, das pias, da bomba de drenagem (sump pump), do registro geral (main shutoff) e de outros componentes visíveis.
• A idade do sistema de canos: original, trocado por completo ou trocado em parte, com o ano e a extensão de qualquer troca de encanamento (repipe).
• O tipo de cano, marcando todos os que existirem: cobre, PVC/CPVC, galvanizado, PEX, polibutileno ou outro.

O formulário também pede fotos do aquecedor de água, do encanamento e dos ralos embaixo dos gabinetes e dos registros expostos. Pense no que isso significa na prática. Um registro de canto (angle stop) enferrujado embaixo da pia da cozinha, ou um aquecedor sem válvula TPR, aparece numa foto que o analista revisa, mesmo que o resto da casa esteja muito bonito.

O formulário em si não define regras de aceitação por tipo de cano nem por idade do aquecedor. Cada seguradora decide isso nas próprias normas de análise de risco, e essas normas mudam. Muitas seguradoras da Flórida recusam ou cobram adicional de casas com linhas de abastecimento de polibutileno, e algumas também criam problema com aço galvanizado ou com aquecedores acima de certa idade. Peça ao agente de seguros do comprador que confirme as regras daquela companhia específica antes que alguém gaste dinheiro com um reparo. Nosso guia de polibutileno e inspeção de 4 pontos explica esse tipo de cano com mais detalhe.

Os achados mais comuns nas inspeções do sudoeste da Flórida

As casas daqui foram construídas em épocas bem definidas, e os problemas de encanamento seguem esse mesmo padrão. Fort Myers tem bairros antigos com casas dos anos cinquenta e sessenta. Cape Coral, Lehigh Acres e Port Charlotte cresceram muito rápido dos anos sessenta até os anos dois mil. Naples e Bonita Springs têm muita construção dos anos oitenta e noventa, ao lado de condomínios fechados mais novos.

Linhas de abastecimento de polibutileno

O cano plástico cinza de abastecimento, muitas vezes marcado PB2110, foi instalado em grande quantidade do fim dos anos setenta até meados dos anos noventa. Os inspetores quase sempre encontram esse cano nas ligações do aquecedor ou embaixo das pias. Tanto as conexões quanto o próprio cano podem falhar sem muito aviso, e é por isso que as seguradoras se preocupam. A solução de costume é trocar o encanamento, como explicamos na nossa página de substituição de polibutileno.

Aço galvanizado

O cano galvanizado aparece nas casas mais antigas e em algumas ampliações. Ele enferruja por dentro, então o normal é a pressão cair e sair água cor de ferrugem quando você abre a torneira pela primeira vez no dia. Mesmo sem vazamento, uma seguradora pode considerar que ele chegou ao fim da vida útil.

Esgoto de ferro fundido

As casas construídas antes de o PVC virar o padrão para esgoto, mais ou menos até o começo dos anos setenta, costumam ter tubulação de ferro fundido (cast iron) embaixo da laje (slab). A umidade e o tipo de solo da Flórida castigam muito esse material. A parte de baixo do tubo vai se desgastando até formar uma canaleta e trinca. O primeiro sinal muitas vezes é uma banheira que escoa devagar ou cheiro de esgoto num banheiro. Um inspetor de imóveis não consegue ver isso. Uma câmera consegue. Explicamos com mais detalhe no guia sobre falhas de tubulação de ferro fundido.

Aquecedores de água

Os inspetores leem o código de data na plaqueta de identificação, e um aquecedor com tanque que passa de dez a doze anos costuma ganhar uma observação no relatório. Eles também apontam quando falta a válvula TPR, quando o tubo de descarga é pequeno demais ou termina muito acima do piso, quando tem ferrugem na base e quando um aparelho a gás tem problema de ventilação.

Bandejas de drenagem e tanques de expansão que faltam

O código de encanamento exige uma bandeja de drenagem (drain pan) embaixo de um aquecedor com tanque em qualquer lugar onde um vazamento causaria estrago. Isso descreve quase todas as instalações em closets internos ou em garagens sobre piso acabado. O código também exige um tanque de expansão térmica (expansion tank), ou outro dispositivo para controlar a expansão, quando uma válvula de retenção (check valve), um dispositivo de backflow (refluxo) ou uma válvula redutora de pressão fecha o sistema. Muitos aquecedores antigos foram instalados antes de esses dispositivos serem comuns, e as trocas feitas sem permit muitas vezes deixam esses itens de fora.

Serviços feitos sem permit

Exemplos comuns: um aquecedor trocado por um faz-tudo (handyman), uma garagem convertida com banheiro novo, uma troca para PEX feita por um dono anterior, ou uma lavanderia que foi levada para dentro de casa. Nenhum desses casos é problema automaticamente. Mas pode virar um quando o banco, a seguradora ou o avaliador do comprador começam a fazer perguntas. O permit é a licença de obra emitida pelo departamento de construção (building department).

Achado, reparo típico e quais documentos enviar

Esta é a tabela que gostaríamos que todo corretor do vendedor tivesse na pasta antes de assinar o contrato. O documento certo depende de quem está pedindo: a seguradora quer prova de que a condição não existe mais, e o comprador quer prova de que o serviço foi bem feito.

Para o seguro, o que mais se pede é uma inspeção de 4 pontos atualizada depois do serviço. O inspetor precisa ver o reparo e os papéis, então deixe tudo pronto antes de marcar a nova inspeção.

Reparos antes de anunciar que valem a pena para o vendedor

Quem vende uma casa antiga pode evitar muita dor de cabeça durante o contrato se resolver o óbvio antes das fotos do anúncio. Nós daríamos prioridade ao que pode travar o seguro do comprador, porque isso pode parar ou derrubar um negócio por completo.

• Trocar as linhas de abastecimento de polibutileno ou galvanizadas, ou pelo menos conseguir uma proposta de troca de encanamento para que os compradores saibam o tamanho do serviço.
• Conferir a idade do aquecedor pelo número de série. Se ele está no fim da vida útil ou perto disso, trocar com permit entrega ao comprador uma 4 pontos limpa.
• Trocar os registros de canto antigos e as mangueiras trançadas de abastecimento embaixo das pias e dos vasos. São peças baratas, e as enferrujadas ficam feias nas fotos da 4 pontos.
• Consertar vasos que ficam correndo água, torneiras pingando e ralos lentos. Os inspetores anotam esses itens, e eles fazem o comprador se perguntar o que mais ficou sem manutenção.
• Passar câmera no esgoto principal numa casa de antes de 1975 com ferro fundido. Saber o estado da tubulação permite ao vendedor colocar isso no preço ou consertar, em vez de reagir ao que o inspetor do comprador disser.
• Pesquisar você mesmo o histórico de permits e fechar qualquer um que tenha ficado aberto.

Guarde cada nota e cada número de permit numa pasta só e coloque nos documentos do anúncio. Os corretores dos compradores prestam atenção nisso.

Pedidos de reparo durante o período de inspeção

Os dois contratos residenciais da Florida Realtors e da The Florida Bar que a maioria dos corretores usa tratam as inspeções de forma diferente, e a orientação sobre encanamento muda conforme o contrato assinado. Isto é um resumo geral, não é orientação jurídica, e os formulários são revisados de tempos em tempos. Leia a versão que foi realmente assinada.

No contrato AS IS (no estado em que se encontra), o período de inspeção padrão é de 15 dias a partir da data efetiva, a menos que as partes escrevam outra coisa. O comprador pode inspecionar e cancelar dentro desse prazo, mas o vendedor não tem obrigação de fazer reparos. Qualquer conserto de encanamento acontece porque as partes negociam, normalmente como redução de preço, crédito no fechamento ou um aditivo por escrito.

O contrato Standard também tem 15 dias como padrão, mas dá ao vendedor obrigações de reparo até certos limites, cada um de 1,5 por cento do preço de compra por padrão: reparos gerais, danos causados por organismos que destroem madeira e problemas de permit. Quando os orçamentos passam desses limites, o contrato explica o que acontece em seguida. Por isso um orçamento por escrito de um encanador é uma prova importante.

Nos dois casos, o problema é o tempo. Uma inspeção com câmera, um orçamento de troca de encanamento e uma descrição do serviço precisam chegar dentro desse prazo. Quando você ligar durante um período de inspeção, informe a data limite e mande as anotações e fotos de encanamento do inspetor. Assim conseguimos orçar exatamente o que aparece no relatório, em vez de começar do zero.

O que torna um orçamento de reparo útil

• Cada achado separado, usando as mesmas palavras do inspetor sempre que possível.
• Se cada item precisa de permit ou não.
• O material que será usado, principalmente numa troca de encanamento.
• O que o serviço não inclui, como fazer o acabamento do drywall ou repor azulejos.

Câmera no esgoto antes de comprar

Uma inspeção comum de imóvel abre a água nos aparelhos e olha o que está à vista. Ela não enxerga a tubulação de esgoto embaixo da laje nem o ramal que vai até a rua ou até a fossa séptica. Uma inspeção com câmera da linha de esgoto enxerga.

Nós insistiríamos numa câmera para qualquer casa com tubulação de ferro fundido, casa com árvores grandes perto da linha, casa que ficou desocupada ou com histórico de entupimentos e água voltando pelo ralo. Em Cape Coral e Lehigh Acres também ajuda saber se a casa está ligada ao esgoto público ou tem fossa séptica, porque a câmera mostra coisas diferentes em cada caso.

O que procuramos no vídeo: trincas e desgaste em canaleta no ferro fundido, raízes entrando pelas juntas, trechos afundados (bellies) onde a água fica parada, juntas desalinhadas e resíduos que indicam um entupimento parcial. Gravamos o percurso e anotamos a distância a partir do ponto de acesso, para que o comprador tenha algo concreto para negociar. Nosso guia para comprar uma casa antiga explica o que mais vale a pena verificar nesse tipo de imóvel.

Um detalhe prático: a câmera precisa de um ponto de acesso. Se não houver uma tampa de limpeza (cleanout), talvez seja preciso tirar um vaso sanitário, e isso depende da autorização do vendedor. Pergunte com antecedência.

Como verificar o histórico de permits

Os registros de permits são públicos, e a maioria dos departamentos de construção da nossa região tem uma busca online por endereço. No condado de Lee, cidades incorporadas como Cape Coral e Fort Myers têm o próprio departamento de construção, enquanto as áreas não incorporadas passam pelo condado. Collier e Charlotte funcionam de forma parecida. Pesquise no departamento que tem jurisdição sobre aquele endereço, e não só no do condado.

Ao pesquisar um imóvel, confira:

• Permits abertos ou vencidos que nunca tiveram inspeção final.
• Um permit de aquecedor ou de troca de encanamento que bata com o que o vendedor diz que foi feito.
• Serviços que claramente foram feitos (um banheiro acrescentado, uma lavanderia que mudou de lugar) sem nenhum permit registrado.
• O prestador que aparece no permit, caso surjam dúvidas mais tarde.

A lei da Flórida mudou em 2019 para ajudar com permits antigos que ficaram abertos. Um departamento de construção pode fechar um permit aberto há mais de seis anos se não encontrar um perigo aparente à segurança, e não pode negar um permit novo a um comprador independente (arm’s-length buyer) só porque um dono anterior deixou um permit aberto. Isso não resolve o problema para todo banco ou empresa de título (title company), então fechar os permits abertos continua sendo o caminho mais limpo.

Como fechar um permit de encanamento aberto

Um permit aberto normalmente quer dizer que o serviço foi feito, mas a inspeção final nunca aconteceu. Às vezes o prestador original só precisa pedir a inspeção. Outras vezes esse prestador já não existe e o permit venceu.

Quando entramos no caso, os passos de costume são: confirmar com o departamento de construção o que ele precisa, revisar a instalação para ver se passaria, corrigir as falhas e depois finalizar pelo permit existente ou tirar um novo que cubra o serviço. Alguns departamentos permitem trocar o prestador no permit existente e outros não. Deixe folga no calendário para isso, porque a agenda de inspeções é controlada pelo departamento de construção, e não por nós nem pela data de fechamento.

Documentos que o corretor deve juntar

Os analistas de seguro, os compradores e as empresas de título pedem sempre as mesmas poucas coisas. Ter tudo pronto mantém o negócio andando.

• Notas do prestador descrevendo o serviço, o material e o endereço, e não só uma linha dizendo reparo de encanamento.
• Números de permit e prova da inspeção final, de preferência uma cópia impressa do registro do permit mostrando o status de finalizado (finaled).
• Fotos do serviço pronto, principalmente da plaqueta de identificação do aquecedor, da bandeja e do tanque de expansão, e da descarga da válvula TPR.
• O vídeo da câmera no esgoto e um resumo por escrito dos achados.
• O relatório de 4 pontos atualizado, se um novo foi feito depois dos reparos.
• Qualquer documento de garantia do fabricante do aquecedor ou de outros aparelhos.

Se for feita uma troca de aquecedor de água para uma venda, peça que a nota mostre a data de instalação e o modelo e número de série do aparelho. As seguradoras muitas vezes se importam com a idade, e esse é o jeito mais fácil de comprovar.

Como trabalhar em função da data de fechamento

Numa venda, o tempo do encanamento depende de três relógios externos: o período de inspeção do contrato, o prazo para emitir o seguro do comprador e a agenda de inspeções do departamento de construção. Nós controlamos o serviço, não esses relógios.

É assim que organizaríamos quando o prazo está apertado:

• Primeiro dia: mande o relatório de inspeção, as fotos e a data de fechamento. Diremos quais itens precisam de permit.
• Dentro do período de inspeção: inspeção com câmera e orçamentos por escrito para que o comprador possa decidir ou negociar.
• Depois do acordo de reparos: marcar o serviço, tirar os permits e pedir a inspeção final o quanto antes o departamento permitir.
• Antes do fechamento: enviar a nota, o registro do permit e as fotos ao corretor do comprador e ao agente de seguros, e marcar a 4 pontos atualizada se a seguradora exigir.

A troca de encanamento da casa inteira é o que mais demora, porque envolve o permit, abrir paredes e uma inspeção antes de fechar. Se uma troca de encanamento estiver em discussão, mencione isso no mesmo dia em que chegar o relatório de inspeção.

Observações para quem compra casas desocupadas ou de temporada

Muitas casas do sudoeste da Flórida ficam meses vazias todo ano. Água fechada no registro geral, vasos sem uso e sifões (traps) que secam causam problemas bem concretos: vedações da descarga (flapper) que grudam, linhas de abastecimento que racham nas conexões quando a pressão volta e gás de esgoto subindo pelos sifões secos. Um inspetor que testa os aparelhos por alguns minutos pode não perceber uma linha de abastecimento que começa a pingar no dia seguinte.

Quando a casa ficou desocupada, peça que a água esteja aberta pelo menos um dia antes da inspeção e olhe embaixo de cada pia depois. Confira também o aquecedor. Um tanque que ficou cheio e sem uso por muito tempo pode soltar sedimento e cheirar a enxofre na primeira vez que volta a ser usado.

Como trabalhamos com os corretores

Somos uma empresa de encanamento residencial e comercial com escritório em Fort Myers, e atendemos os condados de Lee, Charlotte e Collier. Temos seguro. O horário do escritório é de segunda a sexta, das 8h às 17h, e fora desse horário atendemos chamadas urgentes por telefone quando possível.

Para os corretores, o que ajuda é que escrevemos orçamentos e notas pensados para alguém que não esteve na casa entender: descrições claras, materiais nomeados e o status do permit indicado. Mande o relatório de inspeção e as fotos para help@homeflowfl.com, ligue para (239) 518-4198 ou use o formulário de solicitação e informe a data de fechamento. Falamos português com você, com seu cliente ou com os dois, e também atendemos em espanhol e inglês.