Canos de polibutileno e a inspeção de 4 pontos na Flórida

O que é o cano de polibutileno

O polibutileno, conhecido como PB, é um cano plástico e flexível usado na distribuição de água que as construtoras instalaram mais ou menos entre 1978 e 1995. Ele era barato e rápido de instalar, então acabou em milhões de casas, e a Flórida recebeu uma boa parte delas.

No sudoeste da Flórida, esse período coincide com muitas das casas térreas e dos primeiros loteamentos que você vê em Cape Coral, Lehigh Acres, Fort Myers e Port Charlotte. Se a sua casa foi construída ou teve o encanamento refeito nessa época, é bem possível que tenha PB. Mas muitas dessas casas já trocaram os canos, então só o ano de construção não decide a questão.

Por que o polibutileno falha

De forma simples: os oxidantes usados para desinfetar a água da rede pública, entre eles o cloro, reagem com o plástico e com as conexões ao longo do tempo. O cano se deteriora por dentro. A parede interna pode ficar quebradiça, descascar e formar pequenas rachaduras que não aparecem por fora. Cedo ou tarde, um trecho ou uma conexão cede.

É isso que torna o PB tão difícil de lidar. Muitas vezes ele parece perfeito até o dia em que falha, e um cano que passou 35 anos sem dar problema pode estourar no mês que vem.

As conexões (fittings) são uma parte grande do problema. Os primeiros sistemas usavam conexões plásticas de encaixe, muitas vezes de acetal, presas com anéis metálicos de pressão (crimp bands). Essas conexões plásticas têm fama de rachar. Os sistemas mais novos passaram a usar conexões de cobre ou bronze com anéis de cobre, que aguentam melhor, mas o cano em si continua envelhecendo. Uma instalação malfeita aumenta o risco.

Quando o PB falha, normalmente é um vazamento repentino e com pressão, que pode encharcar paredes e armários antes que alguém perceba. É esse tipo de estrago que as seguradoras estão calculando.

Como saber se a sua casa tem polibutileno

Pegue uma lanterna. Você vai procurar o cano nos lugares onde ele fica à vista, porque a maior parte está escondida dentro das paredes e no sótão (attic).

Onde olhar

• No aquecedor de água (water heater), na entrada de água fria e na saída de água quente
• Embaixo da pia da cozinha e das pias do banheiro, onde as linhas de alimentação saem da parede até os registros
• Atrás do vaso sanitário, no registro da parede
• No registro geral (main shutoff), onde a linha de água entra na casa
• No sótão, se der para ver com segurança as linhas de alimentação que passam por cima do forro
• Na garagem ou na área de serviço onde a máquina de lavar é ligada

Checklist para identificar o PB

• Cor: o cinza é o mais comum dentro de casa. Também existe PB azul e preto, que muitas vezes aparece na linha de serviço do lado de fora.
• Marcação impressa: procure as letras “PB2110” gravadas ao longo do cano. Nem todo trecho dá para ler, então a falta da marcação não descarta que seja PB.
• Tamanho: normalmente tem entre meia polegada e uma polegada de diâmetro e é flexível, não rígido como o CPVC.
• Conexões: conexões plásticas de encaixe cinzas ou brancas com um anel metálico, ou conexões de cobre com um anel de cobre.
• Pedaços curtos de cobre saindo da parede: alguns sistemas de PB usavam saídas de cobre (stub-outs) nos aparelhos, então ver um cano de cobre embaixo da pia não quer dizer que a casa toda seja de cobre. Siga o cano para trás, se conseguir.

Com o que o PB é confundido

O PEX também é flexível, mas normalmente é branco, vermelho ou azul e traz a palavra “PEX” impressa. O CPVC é rígido, cor creme ou bege, e é colado nas emendas. Se ficar em dúvida, um encanador ou o inspetor que fizer a sua inspeção de 4 pontos consegue identificar no local.

O que é a inspeção de 4 pontos na Flórida

A inspeção de 4 pontos (4-point inspection) é um relatório curto que muitas seguradoras da Flórida pedem antes de emitir ou renovar a apólice de uma casa antiga. Não é uma inspeção completa do imóvel. Ela cobre quatro sistemas: o telhado, a parte elétrica, o ar-condicionado e aquecimento (HVAC) e o encanamento.

Esses quatro sistemas geram muitos sinistros em casas antigas, então a seguradora quer saber a idade e o estado deles logo no começo. Quais casas precisam da inspeção depende de cada companhia. Muitas vezes ela é pedida para casas com uns 20 anos ou mais, mas o limite varia, e algumas seguradoras pedem também em casas mais novas. Quem pode dizer o que a sua companhia exige é o seu corretor de seguros.

O relatório precisa ser preenchido e assinado por um profissional qualificado e licenciado na Flórida, e normalmente inclui fotos de cada sistema. Depois, a seguradora decide se aceita a cobertura, se pede reparos primeiro ou se recusa.

O que a parte de encanamento verifica

A parte de encanamento do formulário de 4 pontos mais usado é mais detalhada do que a maioria das pessoas imagina. No formulário publicado pela Citizens Property Insurance (a seguradora de último recurso do estado da Flórida), que muitos inspetores e seguradoras usam como modelo, a seção de encanamento pergunta sobre:

• O tipo de cano de alimentação e de esgoto, com campos para cobre, PVC/CPVC, galvanizado, PEX, ABS, ferro fundido (cast iron) e polibutileno
• Se o encanamento é o original da casa, se foi trocado por completo ou em parte, e o ano de qualquer troca de encanamento (repipe)
• A idade do aquecedor de água, onde ele fica e se tem válvula de alívio de temperatura e pressão (TPR valve)
• Qualquer vazamento ativo, e sinais de vazamentos antigos, no aquecedor de água
• Avaliação de satisfatório ou insatisfatório para aparelhos e conexões: vasos sanitários, pias, chuveiros e banheiras, lava-louças, linha da geladeira, máquina de lavar, registro geral e outras conexões visíveis

As fotos normalmente mostram o aquecedor de água, o encanamento embaixo das pias e os registros expostos. Se o PB aparecer nessas fotos, ele vai constar no relatório.

Por que as seguradoras apontam o polibutileno e o galvanizado

Para uma seguradora, o PB é um risco de falha conhecido, com um histórico de sinistros por danos repentinos causados por água. Muitas seguradoras privadas da Flórida não emitem apólice se o PB aparecer na inspeção de 4 pontos, e outras só consideram em condições bem limitadas. A Citizens tem as próprias regras publicadas sobre o polibutileno. Essas regras mudam, então preferimos que você pergunte ao seu corretor em vez de citarmos aqui.

O cano de alimentação de aço galvanizado recebe o mesmo tratamento, por outro motivo. O galvanizado enferruja por dentro, a passagem da água vai fechando, a pressão cai e no fim a ferrugem fura o cano. Algumas casas antigas do sudoeste da Flórida ainda têm galvanizado, principalmente as construídas antes da chegada do PB. Muitas seguradoras tratam o galvanizado igual ao PB: ele precisa ser substituído antes de a apólice sair.

Suas opções se a casa tem PB

Quando o PB aparece, você tem três caminhos. O certo depende de quanto PB existe, do que a sua seguradora aceita e de quanto tempo você tem.

Troca completa do encanamento

Uma troca completa do encanamento (full repipe) substitui todas as linhas de alimentação da casa, normalmente por PEX. É a resposta mais limpa para o seguro, porque o formulário pode marcar “completely repiped” com o ano. Na nossa página de troca de encanamento da casa toda explicamos o processo com mais detalhes.

Troca parcial do encanamento

Em algumas casas o PB está só em certos trechos, como a ala de um banheiro ou as linhas que vão até o aquecedor de água, e o resto já foi trocado. Nesse caso, substituir só o PB que sobrou pode deixar a casa livre de polibutileno sem refazer o encanamento que já está atualizado. O formulário então marcaria “partially repiped”, algo que algumas seguradoras aceitam e outras questionam. Pergunte ao seu corretor antes de escolher essa opção.

Trocar só os trechos que aparecem

Não recomendamos. Trocar o cano cinza no aquecedor e embaixo das pias deixa o PB dentro das paredes e no sótão, e um bom inspetor normalmente vai anotar isso.

O que “atualizado” significa para uma seguradora

Em geral, as seguradoras se preocupam com duas coisas: que o material que aparece no formulário seja aceitável para elas e que o ano da atualização esteja documentado. Para elas, “atualizado” normalmente quer dizer que o material problemático saiu da casa, e não que diminuiu. Cada companhia escreve as próprias normas de um jeito, então peça a resposta do seu corretor por escrito, se possível.

O que envolve trocar o encanamento numa casa sobre laje

Muitas casas da época do PB em Cape Coral, Lehigh Acres e Fort Myers são térreas e construídas sobre uma laje de concreto (slab). Em muitas delas, as linhas de alimentação passam pelo sótão e descem por dentro das paredes até cada aparelho, e não por baixo da laje. Por isso, a troca de encanamento é principalmente trabalho no sótão mais algumas aberturas pequenas nas paredes, e não quebrar piso com martelete.

O processo, em linhas gerais, é assim: fecha-se e esvazia-se o sistema, passam-se linhas novas de PEX pelo sótão, desce-se com elas pelas paredes até cada aparelho, ligam-se registros novos, faz-se o teste de pressão e depois as aberturas nas paredes são fechadas e reparadas. Normalmente o serviço inclui uma licença de obra (permit) e uma inspeção. Para ver todos os detalhes, visite a nossa página de substituição de polibutileno. Se você mora na região, veja também as nossas páginas de encanador em Cape Coral e encanador em Lehigh Acres.

Os documentos que seguradoras e compradores pedem

Uma troca de encanamento só ajuda no seguro se você conseguir provar que ela foi feita. Planeje a documentação desde o primeiro dia.

• O número da licença de obra e a aprovação da inspeção final do departamento de obras da prefeitura ou do condado (building department)
• A nota do serviço do empreiteiro mostrando o escopo do trabalho: quais linhas, qual material, o endereço e a data
• Uma inspeção de 4 pontos nova ou atualizada que mostre o tipo de cano de alimentação e o ano da troca
• Fotos do encanamento novo no aquecedor de água, embaixo das pias e no registro geral

Guarde cópias digitais. Se você vender mais para frente, a seguradora do comprador provavelmente vai querer a própria inspeção de 4 pontos, e ter uma licença com inspeção final no arquivo facilita muito. Uma troca de encanamento sem histórico de licença pode deixar o próximo inspetor sem como confirmar o ano.

Comprar ou vender uma casa com polibutileno

O PB causa mais estresse durante uma venda, quando a questão do seguro aparece com o contrato já assinado.

Se você está comprando

A maioria dos compradores com financiamento (mortgage) precisa ter uma apólice de seguro residencial ativa antes do fechamento (closing). Se a inspeção de 4 pontos mostrar PB, a seguradora pode recusar, e de repente você está procurando outra companhia ou negociando uma troca de encanamento com poucos dias de prazo de inspeção. Peça a inspeção de 4 pontos cedo, de preferência junto com a inspeção da casa. Estas são perguntas que vale a pena fazer ao vendedor e ao corretor que anuncia o imóvel:

• O encanamento da casa foi trocado? Se foi, quando, e existe uma licença com inspeção final?
• Existe uma nota de serviço mostrando o que foi substituído e com qual material?
• Foi uma troca completa ou parcial, e sobrou PB em algum lugar, incluindo as conexões do aquecedor de água?
• Quantos anos tem o aquecedor de água, e já houve vazamentos ou danos por água?
• Existe um relatório recente de inspeção de 4 pontos que eu possa ver?

Se você está vendendo

Os compradores em bairros mais antigos sabem que precisam procurar o cano cinza. Resolver o PB antes de colocar a casa à venda elimina um dos motivos mais comuns para um negócio cair. Se você já trocou o encanamento, junte agora a licença e a nota do serviço. O seu corretor e o seu advogado podem orientar sobre a declaração de condições do imóvel (disclosure) e os termos do contrato.

Nos dois casos, o tempo joga contra. A licença, o serviço e a inspeção final levam tempo.

Outros itens de encanamento que podem reprovar numa inspeção de 4 pontos

O PB chama toda a atenção, mas está longe de ser a única coisa que dá problema na seção de encanamento.

• Idade do aquecedor de água: muitas seguradoras olham com atenção os aquecedores de tanque antigos, e algumas pedem a substituição depois de certa idade. Na nossa página de aquecedores de água explicamos as opções de troca.
• Falta da válvula TPR ou da linha de descarga dela: o formulário pergunta isso diretamente.
• Falta de bandeja de drenagem (drain pan) embaixo de um aquecedor instalado num closet ou no sótão, onde um vazamento cairia sobre áreas acabadas.
• Vazamentos ativos ou antigos no aquecedor, embaixo das pias ou nas conexões dos vasos sanitários. Manchas e fundos de armário inchados chamam atenção. Se você suspeita de um vazamento escondido, o nosso serviço de detecção de vazamentos pode encontrá-lo antes do inspetor.
• Cano de alimentação galvanizado, que explicamos mais acima.
• Aparelhos e conexões insatisfatórios: torneiras pingando, linhas de alimentação corroídas e um registro geral que não fecha.

A maioria é conserto pequeno. Um registro de ângulo (angle stop) pingando é um reparo de encanamento rápido, e é bem mais fácil resolver antes da inspeção do que depois que a seguradora mandar uma lista.

Próximos passos

Se você é dono de uma casa antiga, ou vai comprar ou vender uma, esta é a ordem que sugerimos. Primeiro, faça a verificação com lanterna que descrevemos acima. Segundo, ligue para o seu corretor de seguros e pergunte o que a sua seguradora exige na inspeção de 4 pontos e o que ela aceita na parte de encanamento. Terceiro, se encontrar PB ou galvanizado, peça para um encanador confirmar o que existe e quanto existe.

A HomeFlow Plumbing atende os condados de Lee, Charlotte e Collier, incluindo Fort Myers, Cape Coral, Lehigh Acres e Punta Gorda. Veja as nossas páginas de Fort Myers e Punta Gorda, a lista completa de áreas atendidas ou o nosso resumo de encanamento residencial. Ligue para (239) 518-4198, escreva para help@homeflowfl.com ou envie uma solicitação pela nossa página de contato. Falamos português, e também atendemos em espanhol e inglês.