Conserto de cano estourado e vazamento no teto no sudoeste da Flórida

Antes de tudo, feche a água

Cada minuto que o registro geral fica aberto, um cano estourado pode jogar galões de água no isolamento, no drywall e no piso. Primeiro feche o registro geral da casa (main shutoff). A limpeza fica para depois.

Em muitas casas construídas sobre laje (slab) no sudoeste da Flórida, o registro do lado da casa é uma válvula de esfera (ball valve) na parede externa, no ponto onde a linha de água sai da terra. Muitas vezes ele fica perto de uma torneira externa de mangueira (hose bib) ou no canto da frente da garagem. Com um quarto de volta, deixando a alavanca atravessada em relação ao cano, a válvula fica fechada. Se você não achar o registro ou ele não girar, a caixa do hidrômetro perto da rua normalmente tem uma válvula do lado da companhia de água. Essa válvula muitas vezes precisa de uma chave especial de hidrômetro (meter key), e algumas companhias preferem que você ligue para elas antes de mexer. Nosso guia do registro geral de água explica as instalações mais comuns de acordo com o tipo de casa. Vale a pena ler antes de precisar.

Quem mora em condomínio normalmente tem um registro próprio dentro da unidade, quase sempre no armário do aquecedor de água, num armário de serviço ou embaixo de uma pia de banheiro. Em alguns prédios mais antigos, a água só fecha por coluna (stack) ou por andar. Nesse caso, quem fecha é o administrador do prédio ou o pessoal da manutenção.

Depois, cuide do aquecedor de água e da eletricidade

Aquecedor de água

Com o registro geral fechado, o tanque para de encher. Se o vazamento estiver no lado da água quente ou se você for esvaziar os canos, desligue também o aquecedor. Num tanque elétrico, desligue o disjuntor (breaker) dele. As resistências (heating elements) funcionando dentro de um tanque meio vazio podem queimar muito rápido. Num aquecedor a gás, coloque o controle na posição piloto (pilot) ou no modo férias (vacation). Se quem está pingando é o próprio aquecedor, feche também a válvula de água fria que fica em cima do tanque.

Eletricidade

Água e luminária de teto não combinam. Se estiver pingando água de uma luminária, de um ventilador de teto ou perto das tomadas, desligue esse circuito no quadro de luz. Se para chegar ao quadro você tiver que pisar na água, não vá. Saia do cômodo e ligue para a companhia de energia ou para um eletricista. Também não fique ligando e desligando os interruptores de um cômodo molhado para testar se ainda funcionam.

Teto cedendo

O drywall que acumula água forma uma barriga antes de ceder. Coloque um balde embaixo do ponto mais baixo e, com a energia daquela área desligada, faça um furinho com uma chave de fenda para a água sair de forma controlada. É muito melhor do que deixar uma placa encharcada cair em cima dos móveis ou da cabeça de alguém.

Seus primeiros 15 minutos

Imprima esta lista e cole na parte de dentro da garagem ou no armário do aquecedor de água.

• Minutos 1 a 3: feche o registro geral. Se depois de um minuto a água continuar correndo, a válvula não está vedando ou existe uma segunda entrada de água.
• Minutos 3 a 5: desligue o aquecedor de água (o disjuntor se for elétrico, piloto ou modo férias se for a gás).
• Minutos 5 a 7: desligue o disjuntor de qualquer luminária, ventilador ou tomada que esteja molhada ou perto do vazamento.
• Minutos 7 a 9: abra uma torneira no ponto mais baixo da casa para aliviar a pressão e esvaziar os canos.
• Minutos 9 a 11: tire fotos e faça vídeos curtos do vazamento, do teto, do piso molhado e de tudo que foi danificado, antes de mexer ou limpar qualquer coisa.
• Minutos 11 a 13: tire os eletrônicos, os tapetes e os móveis da área molhada. Espalhe toalhas e baldes.
• Minutos 13 a 15: ligue para nós no (239) 518-4198. Se você mora em condomínio, ligue também para o administrador do prédio ou para a associação, e para o dono da unidade de cima ou de baixo.

O que realmente quebra nas casas do sudoeste da Flórida

Aqui a gente não vê cano estourado por congelamento, como acontece com os encanadores do norte. Nossas falhas vêm do calor, da idade dos canos, da química da água e do jeito que as casas foram construídas. Estas são as que mais aparecem.

CPVC que ficou quebradiço

Boa parte das casas de Cape Coral, Lehigh Acres e Fort Myers construídas no boom do fim dos anos 90 e dos anos 2000 têm linhas de água de CPVC que passam por cima, pelo sótão. Os sótãos na Flórida ficam quentíssimos no verão, e com os anos o CPVC perde a flexibilidade. Além disso, ele reage mal a certos produtos químicos com que pode ter contato, como algumas espumas em spray (spray foam), selantes e produtos à base de óleo. O resultado é um cano que parece bom, mas que racha quando alguém bate, pisa ou dobra. É comum o cano estourar no mesmo dia em que um instalador de ar-condicionado ou de TV a cabo subiu no sótão.

Conexões de PEX

O cano PEX em si aguenta bem. O ponto fraco são as conexões. Um anel de crimpagem que não assentou direito, uma conexão apertada demais ou uma peça de latão que vai se desgastando aos poucos numa água agressiva pode começar como uma umidade e terminar num jato. Se a sua casa tem PEX e uma conexão já falhou, vale a pena mandar revisar as outras conexões que estão à vista.

Polibutileno

O polibutileno foi muito instalado de mais ou menos 1978 até meados dos anos 90. O cloro e outros oxidantes da água tratada vão desfazendo o material por dentro, então ele falha sem avisar. Muitas seguradoras da Flórida não emitem nem renovam apólices de casas que ainda têm esse cano, e normalmente ele aparece apontado na inspeção de 4 pontos (4-point inspection). Se uma linha de polibutileno acabou de estourar, um remendo ganha tempo, mas não resolve o problema. Veja nossa página de substituição de polibutileno para saber como trabalhamos nisso.

Linhas do aquecedor de água e da máquina de gelo

Os flexíveis de um aquecedor de água e a linha de um quarto de polegada que abastece a geladeira são peças pequenas que causam enchentes grandes, porque ficam sob pressão total o dia inteiro. Mangueiras velhas com miolo de borracha, mangueirinhas plásticas de máquina de gelo e válvulas de sela (saddle valves) são os suspeitos de sempre. Trocar essas peças antes de falharem custa pouco, e nós trocamos em qualquer serviço que fazemos num aquecedor de água. Nossa página de aquecedores de água explica o resto desse equipamento.

Como saber se é vazamento de encanamento ou do ar-condicionado

Muitas das chamadas por vazamento no teto no sudoeste da Flórida acabam sendo água de condensação do ar-condicionado. A unidade interna do ar (air handler) tira muita água do ar úmido, e essa água sai por uma linha de dreno de PVC. Quando essa linha entope com algas e lodo, a água volta para a bandeja principal. Se a bandeja secundária ou a chave boia (float switch) não fizerem o trabalho delas, a água transborda em cima do teto de baixo.

Veja como diferenciar:

• Feche todas as torneiras e aparelhos que usam água na casa e olhe o hidrômetro. Se o indicador de baixo fluxo (quase sempre um triangulinho ou uma estrelinha) estiver girando, tem água passando pelos seus canos, e isso aponta para o encanamento.
• Se o hidrômetro estiver parado mas o teto continuar pingando, desligue o ar no termostato. Um vazamento que diminui ou para em mais ou menos uma hora quase sempre é condensação.
• Os vazamentos de condensação ficam perto de onde está a unidade interna do ar: o armário do corredor, a garagem ou a parte do sótão logo acima. Os vazamentos de abastecimento seguem o caminho do cano.
• Os vazamentos de abastecimento continuam com o ar ligado ou desligado, e um cano estourado com pressão não para até você fechar o registro geral.

Se for condensação, ligue para a sua empresa de ar-condicionado. Se a gente chegar e não for problema de encanamento, falamos isso com clareza. A outra causa que se confunde muito é infiltração do telhado (roof), que aparece depois da chuva e não o tempo todo.

Manchas no teto: casas térreas sobre laje, casas de dois andares e condomínios

Casas térreas sobre laje

Acima do teto de uma casa térrea só existem o sótão e o telhado. Por isso, uma mancha ali significa uma de quatro coisas: uma linha de abastecimento no sótão, condensação do ar, infiltração do telhado ou, com menos frequência, um aquecedor de água instalado no sótão. Nas casas sobre laje, os canos de esgoto passam por baixo do piso, então uma mancha no teto de uma casa térrea quase nunca vem do esgoto. Se o teste do hidrômetro mostrar que a água está passando e o teto estiver seco, o vazamento pode estar embaixo da laje, e esse é outro tipo de serviço. Nossa página de vazamento sob a laje explica essa parte.

Casas de dois andares

Aqui a estrutura do piso entre um andar e outro leva linhas de abastecimento e canos de esgoto. Uma mancha no teto do térreo bem embaixo de um banheiro de cima pode ser uma linha de abastecimento, o anel de cera do vaso sanitário que falhou, a base impermeável do box (shower pan), o ralo da banheira, ou rejunte e silicone que falharam e só deixam passar água quando alguém toma banho. O momento em que ela aparece importa. Uma mancha que só cresce depois dos banhos aponta para o ralo ou para o box. Uma que cresce o dia inteiro aponta para uma linha com pressão.

Condomínios

Num condomínio, a água que aparece no seu teto pode vir da unidade de cima, de uma coluna compartilhada dentro da parede ou dos seus próprios canos. Deixar claro de quem é o cano que falhou faz diferença, porque isso muda quem conserta o quê e qual seguro responde. Coordenamos com administradoras e associações para ter acesso às unidades certas. Nossa página de encanamento para condomínios explica como lidamos com o acesso e com as linhas compartilhadas.

Como achamos a origem

A mancha molhada no teto quase nunca fica bem embaixo do vazamento. A água escorre pelas vigas, pelas ripas do forro, pelos canos e pelos fios antes de cair, então uma mancha no corredor pode começar a seis ou oito pés de distância, em cima de um banheiro.

• Conferimos o hidrômetro e a pressão para confirmar se o sistema está perdendo água, e se é no lado quente, no frio ou nos dois.
• Isolamos aparelhos e ramais fechando um por um os registros de ângulo (angle stops) e as válvulas de cada aparelho.
• Medimos a umidade no drywall e na estrutura para ver até onde a água chegou.
• Usamos câmera térmica para localizar vazamentos de água quente e áreas molhadas atrás de superfícies acabadas.
• Seguimos o caminho do cano pelo sótão, o que num sótão quente da Flórida significa trabalhar cedo quando dá e afastar o isolamento com cuidado para não pisar em linhas quebradiças.
• Abrimos o menor furo de acesso que nos permita confirmar e consertar o vazamento.

Quando o vazamento está escondido e o teto não dá pistas, o serviço passa a ser de detecção de vazamentos, e aplicamos o mesmo processo com mais ferramentas.

Conserto provisório ou conserto definitivo

Às vezes a primeira visita serve para devolver a água para a casa com segurança, e o conserto completo vem depois. A gente sempre diz qual dos dois você está recebendo.

As medidas provisórias incluem tampar um ramal que falhou para o resto da casa ter água, colocar uma abraçadeira de reparo sobre um furinho ou fazer um desvio para deixar de fora um único aparelho. Elas servem para parar o estrago e devolver o serviço básico, não para ficar dentro da parede por dez anos.

Os consertos definitivos consistem em cortar o trecho danificado e substituir por cano e conexões bem fixados, do mesmo material que a casa já tem ou com a transição correta para outro material. Onde as conexões de engate rápido (push-to-connect, como as conhecidas SharkBite) são aprovadas para aquele uso, elas são uma opção em alguns pontos, mas não vemos essas peças como solução para tudo em espaços escondidos.

A pergunta maior é se o cano em volta do estouro ainda está em bom estado. Se um cano de CPVC racha quando encostamos no trecho do lado, ou se um sistema de polibutileno já falhou mais de uma vez, os consertos aos pedaços começam a custar mais em drywall e em sinistros de seguro do que economizam. Nesse momento vamos conversar com você sobre a troca do encanamento da casa toda (repipe), e a decisão fica com você.

Secar e limitar o estrago

Parar a água é metade do trabalho. Drywall, isolamento e armários molhados precisam secar rápido. As recomendações da Agência de Proteção Ambiental dos Estados Unidos (EPA) indicam secar os materiais danificados pela água em 24 a 48 horas para ajudar a evitar mofo, e com a nossa umidade não sobra muita margem.

• O isolamento molhado do sótão, principalmente o soprado (blown-in), mantém a água grudada no teto e normalmente precisa ser retirado.
• O drywall do teto que embarrigou ou ficou totalmente encharcado normalmente é cortado e retirado, em vez de secar no lugar.
• Mantenha o ar-condicionado ligado e coloque ventiladores para movimentar o ar, mas não feche com drywall novo uma parede que ainda está molhada por dentro.
• Estragos maiores precisam de uma empresa de mitigação de danos por água (water mitigation), com equipamentos de secagem profissionais e registro das medições de umidade.

Nós consertamos o encanamento. Não fazemos serviço de drywall nem remoção de mofo, e avisamos quando a secagem precisar de um especialista.

Como documentar para o seguro

Não somos consultores de seguro, e cada apólice diz uma coisa. De modo geral, um cano que estoura de repente é tratado de forma diferente de um vazamento lento que durou meses, e a causa importa para o perito da seguradora (adjuster). Uma boa documentação ajuda nos dois casos.

• Fotos e vídeos do vazamento e do estrago antes da limpeza, com data e hora.
• O pedaço de cano ou a conexão que falhou. Guarde num saco plástico. Deixamos a peça com você.
• Nossas anotações por escrito sobre o que falhou, onde e o que fizemos.
• Recibos dos consertos de emergência, dos equipamentos de secagem e de tudo que você precisou substituir.

A lei da Flórida estabelece prazos para comunicar um sinistro de seguro residencial, e as reformas recentes deixaram esses prazos mais curtos. Comunique a sua seguradora logo e leia a sua apólice em vez de esperar. Se você é dono de uma unidade em condomínio, lembre que a apólice principal da associação (master policy) e a apólice da sua unidade normalmente cobrem partes diferentes da unidade, então avise tanto a associação quanto a sua própria seguradora.

Fora do horário e nos fins de semana

Nosso horário de escritório é de segunda a sexta, das 8h às 17h. Fora desse horário atendemos chamadas urgentes por telefone quando possível. Não vamos prometer um atendimento que não conseguimos cumprir. Se você ligar fora do horário e não conseguir falar com a gente, feche o registro geral, siga a lista lá de cima e deixe uma mensagem para retornarmos a ligação o quanto antes. Nossa página de encanamento fora do horário explica o que você pode esperar.

A boa notícia é que, com o registro geral fechado, a maioria dos canos estourados deixa de ser emergência. O estrago para de aumentar e o conserto pode ser feito direito, sem pressa. Quando estiver pronto, ligue para o (239) 518-4198 ou escreva pelo nosso formulário de contato. Falamos português.