Plomero en Fort Myers Shores, FL

Servicios de plomería en Fort Myers Shores

Dónde trabajamos al este de Fort Myers

Esta página cubre la franja no incorporada del condado de Lee a lo largo de la State Road 80 y la orilla sur del río Caloosahatchee, al este del límite de la ciudad de Fort Myers. Fort Myers Shores tiene como límite la SR 80 por el sur y la SR 31 por el oeste, con el río por el lado norte. Olga queda pegada al este, y más allá está Alva. Buckingham está al sur de la SR 80, entre Fort Myers y Lehigh Acres.

Ninguna de estas comunidades es una ciudad incorporada. Eso quiere decir que los permisos y las preguntas de código se tramitan con el condado de Lee, no con un departamento de construcción de una ciudad. Esto importa cuando el trabajo necesita permiso, como cambiar un calentador de agua, cambiar las tuberías de la casa o hacer una conexión al alcantarillado.

Si usted está más cerca del cruce del río en Alva, vea nuestra página de plomero en Alva. Si está más al sur y al este, hacia Lehigh, nuestra página de plomero en Lehigh Acres cubre esa zona. Para ver el condado completo, empiece por plomería en el condado de Lee.

Tres zonas, tres instalaciones distintas

Recibimos muchas llamadas en las que los primeros diez minutos se van en averiguar a qué está conectada la casa. Aquí vale la pena preguntarlo antes de salir, porque de eso depende lo que llevamos. Esta tabla es un punto de partida aproximado, no una regla. Hay muchas propiedades que son la excepción.

Si no sabe si tiene pozo o agua del condado, revise sus facturas. Si no recibe factura de agua de Lee County Utilities (la empresa de agua y alcantarillado del condado), lo normal es que tenga un pozo privado. Si esa factura incluye un cargo de alcantarillado (sewer), está conectado al alcantarillado del condado. Si no hay cargo de alcantarillado, casi siempre es porque tiene séptico.

Casas junto al río y los canales de Fort Myers Shores

Dentro de Fort Myers Shores hay mucha agua. Casi una quinta parte del área censal es agua, sobre todo el río y los canales que entran en los vecindarios. Esos lotes en el canal son lo que atrae a la gente, y también traen sus propias mañas de plomería.

Las casas en lotes de canal suelen estar bajas. Fort Myers Shores está apenas unos pies sobre el nivel del mar, así que el nivel freático es alto, la tierra cerca del muro de contención (seawall) es blanda y las líneas de drenaje tienen poca pendiente para trabajar. Cuando la línea principal corre casi plana, acumula grasa y papel más rápido, y un drenaje lento se convierte en un tapón antes que en un terreno más alto.

La plomería exterior también se usa más cuando se vive en el agua. Las llaves del muelle, las líneas para lavar el bote y las mesas para limpiar pescado están todas conectadas al suministro de la casa. Vemos muchas llaves exteriores (hose bibs) corroídas y líneas enterradas instaladas a lo barato, sin una válvula de cierre entre la casa y el muelle. Si una línea del muelle tiene una fuga bajo el patio, la única señal puede ser una factura de agua más alta o una mancha húmeda que nunca se seca.

• Instale una válvula de cierre aparte en cualquier línea que alimente un muelle o la zona del seawall, para que una rotura allá afuera no le deje la casa sin agua.
• Ponga un rompedor de vacío (vacuum breaker) o un dispositivo de backflow (reflujo) en las mangueras que se usan con químicos o para lavar. El código de plomería de Florida exige protección contra reflujo en las conexiones de manguera.
• Mantenga accesible el registro de limpieza (cleanout) cerca de la casa. Un registro tapado hace que cada llamada por drenaje tome más tiempo.

Casas antiguas: problemas de tuberías de los años 60 a 80

Gran parte de las viviendas de Fort Myers Shores y de las zonas más viejas de Olga se construyó entre los años 60 y los 80. Los materiales de esa época son la razón por la que muchas de estas casas ya van por su segunda o tercera ronda de reparaciones.

Líneas de suministro

Las casas de los años 60 muchas veces empezaron con tuberías de suministro de acero galvanizado. El galvanizado se oxida por dentro, así que el paso del agua se va cerrando con el tiempo. Primero nota poca presión en un grifo, luego en otro, y además agua color óxido cuando la línea pasa un rato sin usarse. Parchar el galvanizado casi nunca dura. Cuando el problema llega a ese punto, lo que de verdad lo resuelve suele ser un cambio de tuberías de toda la casa (repipe).

Las casas construidas a finales de los 70 y en los 80 pueden tener tubería de suministro gris de polibutileno. Se usó mucho hasta mediados de los 90 y es conocida por fallar en las conexiones y por deteriorarse de adentro hacia afuera. Muchas aseguradoras de Florida la marcan en la inspección de 4 puntos (4-point inspection). Si va a comprar o asegurar una casa de esa edad, revise esto desde el principio.

Líneas de drenaje

Los drenajes de estas casas casi siempre son de hierro fundido (cast iron) bajo la losa. Después de 40 a 60 años en la tierra húmeda de Florida, el hierro fundido se llena de escamas por dentro y se agrieta o se pudre por la parte de abajo del tubo. Los síntomas comunes son drenajes que se devuelven a la bañera cuando corre la lavadora, olor a cloaca en un solo baño y el mismo tapón que regresa unas semanas después de destaparlo. Pasamos una cámara antes de recomendar una reparación, para que usted pague por lo que de verdad está roto. Hay más información en nuestra página de inspección con cámara de alcantarillado.

Fincas de Buckingham: pozos y tanques de presión

Buckingham es una zona grande, de unas 18 millas cuadradas, y la mayor parte sigue siendo rural. El plan comunitario del condado de Lee para Buckingham está escrito para conservar su uso de tierra rural y agrícola. Por eso todavía se ven propiedades con caballos, viveros y casas en lotes grandes en vez de urbanizaciones en serie. En el censo de 2020, la mayoría de los residentes de Buckingham vivía en áreas clasificadas como rurales.

En ese tipo de terreno, lo normal es tener un pozo privado. Un sistema típico tiene una bomba sumergible o de chorro (jet pump), un tanque de presión, un interruptor de presión (pressure switch) y casi siempre algún tipo de tratamiento. Cuando se va el agua, la causa suele ser una de estas:

• Los contactos del interruptor de presión están quemados o picados, y la bomba no arranca
• El tanque de presión está anegado (waterlogged), lo que hace que la bomba prenda y apague cada pocos segundos
• Falló el motor de la bomba o el capacitor, a veces después de un rayo o una subida de voltaje
• Hay una fuga en la línea enterrada entre el pozo y la casa, así que la bomba trabaja y nunca llega a la presión de apagado

El ciclo corto (short-cycling) es el problema que conviene atrapar a tiempo. Una bomba que prende y apaga sin parar se gasta mucho más rápido de lo normal. Si la aguja del manómetro sube y baja rápido, o si oye la bomba cada vez que alguien abre un grifo, llámenos antes de que falle. Nuestra página de bombas de pozo y tanques de presión tiene más detalles.

Tener una finca también significa tener tramos largos de tubería. Las líneas de suministro que van hasta establos, corrales, el riego y las casas de huéspedes muchas veces están enterradas a poca profundidad y ya han sido reparadas varias veces. Cuando hay una fuga en algún punto de 300 pies de tubería, aislamos secciones con válvulas antes de que nadie empiece a excavar.

Calidad del agua de pozo en el este rural del condado de Lee

El agua subterránea del suroeste de Florida suele traer dureza, hierro y sulfuro de hidrógeno. El sulfuro de hidrógeno es lo que da el olor a huevo podrido. El hierro deja manchas anaranjadas en los inodoros y en todo lo que toca el riego. La dureza forma sarro en los calentadores de agua y gasta antes de tiempo los cartuchos de los grifos.

El tratamiento correcto depende de lo que de verdad tiene su agua, así que empezamos con una prueba. Un suavizador (water softener) se encarga de la dureza. El hierro y el azufre casi siempre necesitan un filtro hecho para eso, a veces con inyección de aire u otro paso de oxidación antes del filtro. Si pone solo un suavizador en agua con mucho azufre, el olor va a seguir. Las opciones de tratamiento están en nuestra página de suavizadores y filtros de agua.

Si el olor aparece solo en el agua caliente, el problema puede ser la varilla de ánodo (anode rod) del calentador reaccionando con el azufre del agua, y no el pozo en sí. Cambiar el ánodo por uno de otro tipo muchas veces lo resuelve. Es una revisión sencilla y económica que conviene hacer antes de cambiar todo el sistema de tratamiento.

Sistemas sépticos y el paso al alcantarillado

Muchas propiedades en esta parte del condado todavía usan tanque séptico, sobre todo en Buckingham y en los lotes más viejos cerca del río. En terreno bajo con el nivel freático alto, el campo de drenaje (drain field) se puede saturar en la temporada de lluvias. Cuando eso pasa, todos los drenajes de la casa se ponen lentos a la vez y los inodoros gorgotean. Eso es distinto a un tapón en un solo accesorio, y apunta al tanque o al campo de drenaje, no a la plomería de la casa.

Así separamos el problema:

• Un solo accesorio lento: probablemente es un tapón local en ese ramal
• Varios accesorios lentos, pero el registro de limpieza afuera está seco: hay una obstrucción en la línea principal entre la casa y el tanque
• Agua estancada en el registro, o el patio mojado encima del campo de drenaje: el sistema séptico no está aceptando agua, y puede que haya que vaciar el tanque o que el campo esté fallando

Cuando el alcantarillado del condado llega a una calle, a los dueños con séptico les pueden exigir u ofrecer la conexión. La parte de plomería de esa conexión consiste en instalar una línea nueva desde la casa hasta la conexión del condado, y luego clausurar el tanque viejo según el código. Nuestra página de conversión de séptico a alcantarillado explica ese proceso paso a paso.

El agua de Lee County Utilities y la planta de Olga

Lee County Utilities (LCU) da servicio de agua y alcantarillado en gran parte del condado de Lee no incorporado, incluidas partes de Fort Myers Shores y Olga. LCU opera varias plantas de tratamiento de agua conectadas a un mismo sistema de distribución, así que el agua que sale de su grifo puede venir de más de una planta.

Una de esas plantas está en Olga. Es poco común para esta zona porque trata agua superficial del río Caloosahatchee en lugar de agua subterránea. El proceso del condado allí incluye eliminación de color, filtración, cloración y fluoración. Las otras plantas de LCU toman agua de los acuíferos, y algunas usan ósmosis inversa o nanofiltración.

En la práctica, el agua de río puede tener un sabor u olor distinto según la temporada. El condado de Lee ha reportado en el pasado sabores a tierra o a humedad durante florecimientos de algas en el río, aun cuando las pruebas mostraban que el agua era segura. Si el sabor es su queja principal, un filtro de carbón en el fregadero de la cocina o una unidad de carbón para toda la casa suele ser la solución más sencilla. Si lo que ve es sarro, manchas o problemas de presión, eso es otro asunto, y primero revisaríamos la plomería.

El agua del condado también se desinfecta con productos a base de cloro, a veces cloraminas. Las cloraminas son más duras con algunas piezas de goma antiguas, como las tapas (flappers) de los inodoros y los sellos de la válvula de llenado. Si está cambiando las tapas del inodoro más seguido de lo que cree normal, esa puede ser la razón.

Las inundaciones del huracán Ian y lo que dejaron

Ian golpeó fuerte a Fort Myers Shores en septiembre de 2022, aunque está a unas 20 millas río arriba del Golfo. La marejada ciclónica subió por el Caloosahatchee y llegó a casi ocho pies en esta zona. Algunas casas tuvieron más de tres pies de agua por dentro.

La mayor parte del trabajo evidente se hizo el primer año, como calentadores de agua, paneles de yeso (drywall) y electricidad. Todavía encontramos cosas que se pasaron por alto. Si su casa se inundó, vale la pena revisar esto:

• Calentadores de agua que quedaron bajo el agua de la inundación y se secaron en vez de reemplazarse. Los controles, el quemador o las resistencias y el aislamiento se dañan.
• Válvulas de ducha y salidas de bañera con sedimento en los cartuchos, lo que se nota como un chorro débil o disparejo
• Drenajes de piso, registros de limpieza y la línea principal de alcantarillado llenos del sedimento que dejó el agua de la inundación
• Controles de la bomba de pozo e interruptores de presión que quedaron sumergidos, y tanques sépticos que se llenaron de lodo o se movieron
• Mangueras de suministro de la lavadora y de la máquina de hielo que nunca se cambiaron después de la inundación

Una inspección con cámara del drenaje principal es buena idea en cualquier casa que tuvo agua por dentro. El lodo y los escombros pueden quedarse en un punto bajo debajo de la losa por mucho tiempo antes de causar un tapón. Para las próximas tormentas, nuestra lista de plomería para huracanes explica cómo prepararse y qué válvulas cerrar.

Comprar o vender una casa antigua en esta zona

Las propiedades frente al río y las fincas al este de Fort Myers traen más incógnitas de plomería que una casa en una urbanización nueva. Antes de cerrar la compra, estas son las preguntas que nosotros querríamos tener contestadas:

• ¿La casa tiene agua del condado o pozo? Si es pozo, ¿qué edad tienen la bomba y el tanque, y se ha hecho una prueba del agua?
• ¿Está conectada al alcantarillado o tiene séptico? ¿Cuándo se vació el tanque por última vez y dónde está el campo de drenaje?
• ¿De qué material es la tubería de suministro? El galvanizado y el polibutileno pueden causar problemas con el seguro.
• ¿Se inundó la casa con Ian? Si se inundó, ¿qué se reemplazó y qué solamente se secó?
• ¿Alguien ha pasado una cámara por los drenajes de hierro fundido?

Podemos revisar la propiedad antes de que usted se comprometa y decirle lo que vemos. Para una lista más completa, lea nuestra guía para comprar una casa antigua.

Cómo comunicarse con nosotros y qué tener a mano

Nuestra oficina está en 3903 Dr Martin Luther King Jr Blvd, Suite A, en Fort Myers, a poca distancia al oeste de Fort Myers Shores. El horario de oficina es de lunes a viernes, de 8am a 5pm. Fuera de ese horario, atendemos llamadas urgentes por teléfono cuando podemos.

Cuando llame al (239) 518-4198, díganos si tiene pozo o agua del condado, si tiene séptico o alcantarillado, y más o menos en qué año se construyó la casa. Eso nos ayuda a llegar con las piezas correctas. También puede escribirnos a help@homeflowfl.com o usar nuestro formulario de contacto. Si está dentro de los límites de la ciudad, nuestra página de plomero en Fort Myers cubre esa zona.

Para los dueños que prefieren detectar los problemas antes de que se conviertan en una llamada, ofrecemos un plan anual de mantenimiento de plomería. Es una revisión de todo el sistema una vez al año. Llámenos para conocer los detalles.