Checklist de encanamento para casas de temporada no sudoeste da Flórida

Por que uma casa fechada na Flórida precisa de um plano próprio

No norte, fechar uma casa de veraneio é questão de proteger os canos do gelo. Aqui o risco é o contrário. Uma casa vazia em julho enfrenta calor, muita umidade do lado de fora, tempestades com raios no fim da tarde, quedas de energia curtas e a chance de uma tempestade com nome. E não tem ninguém lá para ouvir uma mangueira de alimentação chiando ou para ver uma mancha de água no teto.

As falhas de encanamento em casas de temporada quase sempre são lentas. Uma válvula de enchimento da caixa acoplada (fill valve) que fica pingando dentro do vaso por quatro meses. Uma mangueira trançada embaixo da pia do banheiro que se solta depois de anos aguentando pressão. Um dreno de condensado do ar-condicionado que entope e devolve água para dentro de um armário. Nenhuma dessas falhas parece grave no primeiro dia. Elas ficam caras porque continuam correndo por semanas sem que ninguém perceba.

Por isso o objetivo de um checklist de fechamento é simples: tirar a pressão de tudo que pode vazar, manter o ar seco e garantir que alguém perceba um problema a tempo.

O registro geral e a questão da irrigação

Fechar o registro geral (main shutoff) é a coisa mais eficaz que você pode fazer antes de viajar. Com o registro geral fechado, uma mangueira ou conexão que falhar só consegue soltar a água que já está dentro dos canos. Se você não sabe onde fica o seu registro ou se ele ainda gira, o nosso guia do registro geral de água mostra os lugares mais comuns nas casas da região, incluindo a caixa do hidrômetro perto da rua e as válvulas de esfera (ball valves) nas paredes externas.

O detalhe está na irrigação. Em muitas casas do sudoeste da Flórida, o sistema de sprinklers sai da linha de água potável depois do hidrômetro. Então, quando você fecha o registro geral da casa, os sprinklers também param. A grama e as plantas daqui não aguentam um verão sem água se não chover, e a HOA (associação de moradores) costuma perceber. Você tem algumas opções:

• Descubra de onde a sua irrigação realmente sai. Em boa parte de Cape Coral, a irrigação usa o sistema separado de água de reúso (reclaimed water) da prefeitura, então você pode fechar o registro geral da casa sem mexer nos sprinklers. Casas com poço particular para irrigação ou com bomba puxando do lago estão na mesma situação.
• Se a irrigação sai mesmo da sua linha de água potável, um encanador pode instalar um registro separado do lado da casa, depois dessa conexão em T. Assim você fecha a água da casa enquanto o dispositivo antirrefluxo (backflow) da irrigação e o timer continuam funcionando.
• Se nenhuma dessas opções for possível, no mínimo feche os registros individuais de cada ponto (vasos sanitários, pias, máquina de lavar, máquina de gelo, entrada de água fria do aquecedor) e deixe o registro geral aberto.

Os dias e horários de irrigação em Lee e Collier seguem as regras do South Florida Water Management District (o órgão que administra a água no sul da Flórida), enquanto o condado de Charlotte fica sob o Southwest Florida Water Management District (o órgão equivalente do sudoeste da Flórida). As normas locais podem ser mais rígidas. Programe o timer antes de viajar para não passar o verão inteiro irrigando no dia errado.

Como fechar a casa, ponto por ponto

Percorra a casa nesta ordem. Numa casa típica de três quartos, leva mais ou menos uma hora.

Aquecedor de água

Um aquecedor elétrico de tanque deve ser desligado no disjuntor (breaker) depois que o registro geral estiver fechado. Não faz sentido manter 40 ou 50 galões de água quente por meses. Muitos aquecedores a gás têm um modo férias (vacation) no botão de controle, que baixa o queimador para um nível mínimo de espera. Use esse modo em vez de cortar o gás de vez, a não ser que você saiba reacender a chama piloto. Os aquecedores sem tanque (tankless) normalmente podem ser desligados. Não esvazie um aquecedor de tanque sem um motivo específico, porque encher e religar de novo cria mais chances de problema do que deixar um tanque cheio parado. Se o seu aquecedor já está perto do fim da vida útil, a nossa página de aquecedores de água explica o que verificar.

Máquina de gelo e linha da geladeira

As linhas de alimentação da geladeira são uma fonte comum de vazamentos, principalmente os tubinhos plásticos velhos e as válvulas de sela (saddle valves). Feche o registro que alimenta a geladeira, levante a haste da máquina de gelo ou desligue a máquina, e esvazie o recipiente. Se você vai desligar a geladeira enquanto estiver fora, esvazie tudo e deixe as portas abertas para não criar mofo.

Vasos sanitários e sifões dos ralos

Todo ralo tem um sifão (trap) que guarda água para bloquear o gás do esgoto. Numa casa fechada e quente, com o ar-condicionado tirando a umidade do ambiente, essa água vai evaporando aos poucos. Numa ausência longa, o chuveiro do banheiro de visitas ou um ralo de piso quase sem uso pode secar e deixar o cheiro de esgoto entrar na casa.

Alguns proprietários colocam um pouco de óleo mineral ou anticongelante próprio para RV (motorhome) nos ralos pouco usados, para a água evaporar mais devagar. Uma visita de vigilância da casa em que alguém abra cada torneira resolve do mesmo jeito. Nos vasos sanitários, feche o registro de ângulo (angle stop) atrás de cada um e dê a descarga uma vez, para a caixa não ficar com água fazendo pressão sobre uma vedação (flapper) já gasta.

Máquina de lavar roupa, lava-louças e pias

Feche os dois registros da máquina de lavar. As mangueiras de borracha da máquina com mais de alguns anos vale trocar por mangueiras trançadas de qualquer forma. Feche os registros de ângulo embaixo de cada pia de banheiro e de cozinha, incluindo o que alimenta a lava-louças. Se algum registro não girar ou pingar pela haste quando você mexer, anote e mande trocar antes da próxima viagem.

Poços, abrandadores e filtros

Casas com poço particular, comuns em Lehigh Acres, Alva, Golden Gate Estates e outras áreas mais afastadas, têm um passo a mais. Desligue a bomba do poço no disjuntor quando fechar o registro geral da casa. Se um cano falhar com a bomba ligada, ela continua trabalhando para repor a água e pode rodar até queimar. A nossa página de bombas de poço explica os sintomas do tanque de pressão que valem ser corrigidos antes de você viajar.

Os abrandadores de água (water softeners) devem ficar em bypass. A maioria tem uma válvula de bypass ou um conjunto de três registros no cabeçote. Com o abrandador em bypass e o registro geral fechado, o aparelho não vai tentar se regenerar pelo timer sem ter água.

Confira também o nível de sal. O sal costuma formar crosta (salt bridging) nas garagens úmidas durante o verão, então quebre qualquer crosta quando voltar. Se você tem um filtro para a casa toda, trocar o refil na volta é um bom hábito, porque um refil molhado que passou meses com água parada não é algo pelo qual você quer beber água. Os detalhes desses equipamentos estão na nossa página de abrandadores e filtros de água.

O dreno de condensado do ar-condicionado e a umidade

Isso não é encanamento no sentido estrito, mas é a causa de dano por água que mais ouvimos falar em casas fechadas. A unidade interna do ar-condicionado (air handler) tira água do ar e manda essa água por um dreno de condensado de PVC, que normalmente despeja do lado de fora, perto da fundação. No nosso clima, esse dreno cria alga e lodo e pode entupir. Quando isso acontece, a água volta para a bandeja de drenagem e uma de duas coisas acontece: ela aciona uma chave boia (float switch) que desliga o ar, ou transborda para dentro de um armário ou para o forro do sótão.

• Antes de viajar, mande desentupir o dreno de condensado. Muitos proprietários colocam uma xícara de vinagre branco no T de limpeza ao lado da unidade interna a cada poucos meses.
• Confirme que existe uma chave boia instalada na bandeja ou no dreno. Se ela for acionada enquanto você estiver fora, o ar desliga. Isso protege o teto, mas deixa a umidade subir. É mais um motivo para alguém verificar a casa.
• Deixe o ar-condicionado ligado. Desligar durante o verão é o caminho pelo qual muitas casas acabam com mofo nos móveis e no drywall.

No termostato, muitos proprietários deixam entre 77 e uns 80 e poucos graus Fahrenheit. O que importa não é a temperatura, é a umidade. A Agência de Proteção Ambiental dos EUA (EPA) recomenda manter a umidade relativa dentro de casa abaixo de 60 por cento, de preferência entre 30 e 50, para limitar o mofo. Um termostato que mostre a umidade, ou um umidistato separado, diz se o seu ajuste está funcionando. Deixe as portas internas e as dos armários abertas para o ar circular pela casa toda.

Sensores de vazamento inteligentes e válvulas de fechamento automático

Aparelhos eletrônicos não substituem fechar os registros, mas são um bom reforço e deixam você saber de um problema estando a 1.200 milhas de distância.

Sensores de ponto

São sensores pequenos, a pilha, que ficam no chão e apitam quando molham. Coloque embaixo do aquecedor, embaixo de cada pia, atrás dos vasos sanitários, ao lado da máquina de lavar, embaixo da geladeira e no armário da unidade interna do ar. Os modelos com Wi-Fi mandam um alerta para o celular. São baratos o bastante para espalhar vários pela casa.

Válvulas de fechamento automático para a casa toda

São válvulas motorizadas instaladas na linha principal, normalmente onde ela entra na casa. Algumas fecham quando um sensor conectado molha. Outras monitoram o fluxo e fecham a válvula se a água correr por mais tempo que o normal, ou se um teste de pressão periódico mostrar que os canos estão perdendo pressão com tudo fechado. As de fluxo conseguem detectar vazamentos pequenos dentro das paredes que um sensor de chão nunca vê.

Antes de comprar uma, leve em conta o seguinte:

• Elas precisam de energia elétrica e, para os alertas, de internet. As tempestades de verão derrubam as duas coisas. Procure uma com bateria reserva e uma válvula que fique numa posição segura se falhar.
• A válvula precisa ir num ponto acessível da linha principal, e nas casas construídas sobre laje (slab) isso costuma ser um cano vertical do lado de fora ou uma parede da garagem. A instalação é serviço de encanador.
• Se a sua irrigação sai da linha potável depois da válvula, uma válvula de fluxo vai entender os sprinklers como vazamento, a não ser que seja configurada com horários ou que a irrigação seja ligada antes da válvula.
• Algumas seguradoras residenciais oferecem descontos (credits) para quem tem dispositivos de fechamento de água. Pergunte ao seu corretor de seguros.

Se você desconfia que já tem um vazamento escondido, mande localizar antes de confiar num dispositivo. O nosso serviço de detecção de vazamentos é o lugar para começar.

Serviços de vigilância da casa (home watch)

Um serviço de vigilância da casa (home watch) manda alguém percorrer a sua casa num horário fixo enquanto você está fora, normalmente a cada uma ou duas semanas. Uma boa visita inclui olhar embaixo das pias, verificar os tetos embaixo dos banheiros e da unidade interna do ar, ler o termostato e a umidade, dar descarga nos vasos e abrir cada torneira por um instante para reabastecer os sifões, além de procurar sinais de pragas ou de estrago por tempestade. Depois de uma tempestade, eles podem mandar um relatório com fotos.

Na hora de contratar, pergunte o que o checklist deles inclui, se têm seguro, como registram as visitas e o que fazem se encontrarem água. Deixe instruções claras sobre onde fica o registro geral e para quem ligar. Se você quer que eles tenham um encanador para chamar direto, passe o nosso número. Atendemos de segunda a sexta, das 8h às 17h, e fora desse horário atendemos chamadas urgentes por telefone quando possível.

A temporada de furacões coincide com toda a sua ausência

A temporada de furacões do Atlântico vai de 1º de junho a 30 de novembro. Se você viaja depois da Páscoa e volta para o Thanksgiving (Dia de Ação de Graças), a sua casa passa a temporada inteira sozinha. O furacão Ian, em 2022, mostrou até onde a maré de tempestade (storm surge) e o vento podem chegar nos condados de Lee e Charlotte, e muitos proprietários de temporada ficaram semanas sem conseguir ver a própria casa.

Na parte de encanamento, os passos extras servem para deixar a casa fácil de proteger e fácil de avaliar:

• Garanta que o seu serviço de vigilância ou um vizinho saiba onde fica o registro geral e possa fechá-lo se vier uma tempestade e você tiver deixado a irrigação funcionando.
• Saiba se o seu aquecedor a gás ou o seu aparelho sem tanque está num lugar que a maré de tempestade ou uma enchente possa alcançar. Se água de enchente entrar num queimador a gás, ele precisa ser inspecionado antes de ser religado.
• Se a sua casa tem uma bomba ejetora de esgoto ou uma bomba de drenagem (sump pump), lembre que ela não funciona durante uma queda de energia.
• Tire fotos do aquecedor, do abrandador, da área embaixo das pias e do encanamento externo antes de viajar. Pedidos de indenização ao seguro andam mais rápido com fotos do antes.

O nosso checklist de encanamento para furacões vai mais a fundo na preparação e no que verificar depois de uma tempestade, incluindo os avisos para ferver a água (boil water notices) e os problemas com fossa séptica.

Regras do condomínio e da HOA

Num condomínio, o seu vazamento não é problema só seu. A água de uma unidade de cima pode estragar duas ou três unidades de baixo antes que alguém perceba. Por isso muitas associações de condomínio na Flórida têm regras para os proprietários que passam tempo fora.

As mais comuns são: exigir que o registro de água da unidade fique fechado em qualquer ausência acima de certo número de dias, exigir que o disjuntor do aquecedor fique desligado, exigir inspeções periódicas por uma pessoa designada e, às vezes, exigir a troca do aquecedor quando ele chega a uma certa idade.

Leia a convenção (declaration) e o regulamento antes de viajar, e deixe com a administração uma chave e um contato. Em muitas unidades de condomínio o registro fica num armário do corredor, atrás de um painel de acesso ou numa sala de serviço que várias unidades dividem, então confirme qual registro é o seu. Falamos dos registros de cada unidade, dos problemas das prumadas (stacks) e de quem paga o quê no nosso guia de encanamento para condomínios.

Na volta: como reabrir a casa

Na hora de reabrir a casa, muita gente tem pressa e acaba estourando uma conexão. Vá com calma.

• Percorra a casa primeiro com a água ainda fechada. Olhe os tetos, os rodapés, a bandeja do aquecedor e a bandeja do ar-condicionado. Repare se tem cheiro de esgoto ou de mofo.
• Abra o registro geral devagar, um quarto de volta por vez. Abrir de uma vez manda um tranco de pressão para linhas que ficaram vazias ou com água parada, o que pode causar golpe de aríete (water hammer) e soltar sedimento.
• Escute e olhe o hidrômetro. Se o ponteiro continuar girando com tudo fechado, tem vazamento. Feche o registro geral e procure o vazamento antes de seguir.
• Abra os registros de cada ponto um por um. Abra cada torneira, quente e fria, e cada chuveiro até a água sair limpa. No começo é normal sair ar em jatos e um pouco de água descolorida.
• Dê descarga em cada vaso algumas vezes. Confirme que cada um enche e para. Às vezes as vedações (flappers) deformam depois de meses secas.
• Jogue água nos ralos de piso e em qualquer ralo que você tenha tratado, para os sifões voltarem a ficar cheios.
• Coloque o abrandador de volta em serviço e acerte o relógio. Troque o refil do filtro, se tiver.
• Se você tem poço, religue o disjuntor da bomba e observe o manômetro subir e a bomba desligar.

Como religar o aquecedor de água

Num aquecedor elétrico de tanque, confirme que o tanque está completamente cheio antes de ligar o disjuntor. Abra uma torneira de água quente e espere até a água sair contínua, sem ar. Ligar um tanque vazio ou meio cheio pode queimar a resistência de cima em segundos.

Num aquecedor a gás, passe o controle do modo férias para a posição normal, ou reacenda a chama piloto seguindo as instruções da etiqueta do aparelho. Se sentir cheiro de gás, saia de casa e ligue para a companhia de gás. Dê a um aquecedor de tanque uma ou duas horas para se recuperar antes de concluir que ele não está funcionando.

Limpe os arejadores das torneiras um ou dois dias depois. O sedimento que se solta quando a água volta costuma se acumular ali e aparece como pouca vazão numa pia só.

Checklist para a ida e para a volta

Imprima ou salve no celular. Adapte de acordo com o que a sua casa tem.

Mande verificar a casa antes de viajar

A primavera é uma boa época para uma revisão geral, antes de a casa passar seis meses sozinha. Verificamos o aquecedor, as linhas de alimentação, os registros de ângulo, as peças internas das caixas acopladas e o próprio registro geral, e podemos apontar qualquer coisa que tenha chance de falhar enquanto você estiver fora. Registros de gaveta (gate valves) antigos que já não fecham por completo valem ser trocados por válvulas de esfera, para que o registro do qual você depende funcione de verdade.

Muitos proprietários de temporada marcam essa visita perto da data da viagem, e o nosso plano anual de manutenção de encanamento ajuda a manter esse cuidado todo ano. Ligue para o (239) 518-4198 para saber mais. Falamos português. Se preferir, mande uma solicitação pela nossa página de contato ou escreva para help@homeflowfl.com.