Reparación de tuberías rotas y filtraciones en el techo en el suroeste de Florida

Antes que nada, cierre el agua

Cada minuto que la llave principal sigue abierta, una tubería rota puede empujar galones de agua hacia el aislamiento, el drywall y el piso. Primero cierre la válvula de cierre principal de la casa (main shutoff). La limpieza viene después.

En muchas casas sobre losa (slab) del suroeste de Florida, la válvula del lado de la casa es una válvula de bola (ball valve) en la pared exterior, donde la línea de agua sale de la tierra. Muchas veces queda cerca de una llave exterior para manguera (hose bib) o en la esquina del frente del garaje. Con un cuarto de vuelta, de modo que la manija quede atravesada sobre el tubo, la válvula queda cerrada. Si no la encuentra o no gira, la caja del medidor cerca de la calle normalmente tiene una válvula del lado de la compañía de agua. Esa válvula muchas veces necesita una llave especial de medidor (meter key), y algunas compañías prefieren que usted las llame antes de tocarla. Nuestra guía de la llave de paso principal explica los arreglos más comunes según el tipo de casa. Vale la pena leerla antes de que la necesite.

Los dueños de condominios normalmente tienen una llave de cierre propia dentro de la unidad, por lo general en el clóset del calentador de agua, en un clóset de servicio o debajo de un lavamanos. En algunos edificios más viejos el agua solo se cierra por columna (stack) o por piso, y en ese caso tiene que hacerlo el administrador del edificio o el personal de mantenimiento.

Después, ocúpese del calentador de agua y de la electricidad

Calentador de agua

Con la llave principal cerrada, el tanque deja de llenarse. Si la fuga está en el lado del agua caliente o si va a vaciar las tuberías, apague también el calentador. En un tanque eléctrico, baje su breaker. Las resistencias (heating elements) que trabajan dentro de un tanque medio vacío se pueden quemar muy rápido. En un calentador de gas, ponga el control en piloto (pilot) o en modo vacaciones (vacation). Si lo que está goteando es el propio calentador, cierre además la válvula de agua fría que está arriba del tanque.

Electricidad

El agua y una lámpara de techo no se llevan. Si gotea agua de una lámpara, de un ventilador de techo o cerca de los tomacorrientes, apague ese circuito en el panel eléctrico. Si para llegar al panel tendría que pararse en el agua, no lo haga. Salga del cuarto y llame a la compañía eléctrica o a un electricista. Tampoco prenda y apague los interruptores de la pared en un cuarto mojado para ver si todavía funcionan.

Un techo que se está hundiendo

El drywall que acumula agua se abomba antes de ceder. Ponga un cubo debajo del punto más bajo y, con la electricidad de esa área apagada, haga un hueco pequeño con un destornillador para que el agua salga de forma controlada. Es mucho mejor eso que dejar que un panel empapado se caiga encima de los muebles o de la cabeza de alguien.

Sus primeros 15 minutos

Imprima esta lista y péguela por dentro del garaje o en el clóset del calentador de agua.

• Minutos 1 a 3: cierre la llave principal. Si después de un minuto el agua sigue corriendo, la válvula no está sellando o hay una segunda fuente de agua.
• Minutos 3 a 5: apague el calentador de agua (el breaker si es eléctrico, piloto o vacaciones si es de gas).
• Minutos 5 a 7: baje el breaker de cualquier lámpara, ventilador o tomacorriente que esté mojado o cerca de la fuga.
• Minutos 7 a 9: abra una llave de agua en el punto más bajo de la casa para soltar la presión y vaciar las tuberías.
• Minutos 9 a 11: tome fotos y videos cortos de la fuga, del techo, de los pisos mojados y de todo lo dañado, antes de mover o limpiar nada.
• Minutos 11 a 13: saque los equipos electrónicos, las alfombras y los muebles del área mojada. Ponga toallas y cubos.
• Minutos 13 a 15: llámenos al (239) 518-4198. Si vive en un condominio, llame también al administrador del edificio o a la asociación, y al dueño de la unidad de arriba o de abajo.

Lo que de verdad se rompe en las casas del suroeste de Florida

Aquí no vemos tuberías reventadas por congelación como les pasa a los plomeros del norte. Nuestras fallas vienen del calor, de la edad de las tuberías, de la química del agua y de la forma en que se construyeron las casas. Estas son las que más vemos.

CPVC que se puso quebradizo

Una buena parte de las casas de Cape Coral, Lehigh Acres y Fort Myers construidas durante el auge de finales de los noventa y de los años 2000 tienen líneas de agua de CPVC que pasan por arriba, a través del ático. Los áticos en Florida se calientan muchísimo en el verano, y con los años el CPVC pierde flexibilidad. Además reacciona mal a ciertos productos químicos con los que puede tener contacto, como algunas espumas en aerosol (spray foam), selladores y productos a base de aceite. El resultado es un tubo que se ve bien pero que se parte cuando alguien lo golpea, lo pisa o lo dobla. Es común que la rotura aparezca el mismo día en que un instalador de aire acondicionado o de cable subió al ático.

Conexiones de PEX

La tubería PEX en sí aguanta bien, pero el punto débil son las conexiones. Un anillo de crimpado que no quedó bien asentado, una conexión que se apretó de más o una pieza de bronce que se va deteriorando poco a poco en agua agresiva puede empezar como un rezumo y terminar en un chorro. Si su casa tiene PEX y ya le falló una conexión, conviene que revisen las demás conexiones que están a la vista.

Polibutileno

El polibutileno se instaló mucho desde alrededor de 1978 hasta mediados de los noventa. El cloro y otros oxidantes del agua tratada lo van deshaciendo por dentro, así que falla sin avisar. Muchas aseguradoras de Florida no emiten ni renuevan pólizas en casas que todavía lo tienen, y normalmente sale señalado en la inspección de 4 puntos (4-point inspection). Si una línea de polibutileno acaba de reventar, un parche le da tiempo pero no resuelve el problema. Vea nuestra página de reemplazo de polibutileno para saber cómo lo trabajamos.

Líneas del calentador de agua y de la máquina de hielo

Los conectores flexibles de un calentador de agua y la línea de un cuarto de pulgada que alimenta el refrigerador son piezas pequeñas que causan inundaciones grandes, porque están bajo presión completa todo el día. Las mangueras viejas con centro de goma, los tubitos plásticos de la máquina de hielo y las válvulas de montura (saddle valves) son los sospechosos de siempre. Cambiarlos antes de que fallen cuesta poco, y los reemplazamos en cualquier trabajo que hagamos en un calentador de agua. Nuestra página de calentadores de agua explica el resto de ese equipo.

Cómo saber si es una fuga de plomería o es el aire acondicionado

Muchas de las llamadas por filtraciones en el techo en el suroeste de Florida terminan siendo condensado del aire acondicionado. La manejadora de aire (air handler) le saca mucha agua al aire húmedo, y esa agua sale por una línea de condensado de PVC. Cuando esa línea se tapa con algas y lodo, el agua se devuelve a la bandeja principal. Si la bandeja secundaria o el interruptor de flotador (float switch) no hacen su trabajo, el agua se desborda sobre el techo de abajo.

Así puede diferenciarlas:

• Cierre todas las llaves y aparatos de agua de la casa y mire el medidor. Si el indicador de flujo bajo (casi siempre un triangulito o una estrellita) está girando, hay agua moviéndose por sus tuberías, y eso apunta a la plomería.
• Si el medidor está quieto pero el techo sigue goteando, apague el aire en el termostato. Una fuga que disminuye o se detiene en más o menos una hora casi siempre es condensado.
• Las fugas de condensado quedan cerca de donde está la manejadora de aire: el clóset del pasillo, el garaje o el área del ático que queda encima. Las fugas de suministro siguen la ruta de la tubería.
• Las fugas de suministro siguen corriendo esté prendido o no el aire, y una rotura con presión no se detiene hasta que usted cierra la llave principal.

Si es condensado, llame a su contratista de aire acondicionado. Si llegamos y no es un problema de plomería, se lo decimos claramente. La otra causa que se confunde mucho es la filtración del techo de la casa (roof), que aparece después de la lluvia y no todo el tiempo.

Manchas en el techo: casas de un piso sobre losa frente a casas de dos pisos y condominios

Casas de un piso sobre losa

Encima del techo de una casa de un piso solo están el ático y el tejado. Por eso, una mancha ahí significa una de cuatro cosas: una línea de suministro en el ático, condensado del aire, una filtración del tejado o, con menos frecuencia, un calentador de agua instalado en el ático. En las casas sobre losa los drenajes van por debajo del piso, así que una mancha en el techo de una casa de un solo nivel casi nunca viene de un drenaje. Si la prueba del medidor muestra que el agua se está moviendo y el techo está seco, la fuga puede estar debajo de la losa, y ese es otro tipo de trabajo. Nuestra página de fugas bajo la losa explica esa parte.

Casas de dos pisos

Aquí la estructura del piso entre un nivel y otro lleva líneas de suministro y drenajes. Una mancha en el techo del primer piso justo debajo de un baño de arriba puede ser una línea de suministro, el anillo de cera del inodoro que falló, la base de la ducha (shower pan), el drenaje de la bañera, o lechada y silicón que fallaron y solo filtran cuando alguien se baña. El momento en que aparece importa. Una mancha que crece solo después de las duchas apunta al drenaje o a la ducha. Una que crece todo el día apunta a una línea con presión.

Condominios

En un condominio, el agua que aparece en su techo puede venir de la unidad de arriba, de una columna compartida dentro de la pared o de sus propias tuberías. Aclarar de quién es el tubo que falló es importante, porque eso cambia quién repara qué y qué seguro responde. Coordinamos con los administradores y las asociaciones para tener acceso a las unidades correctas. Nuestra página de plomería para condominios explica cómo manejamos el acceso y las líneas compartidas.

Cómo encontramos el origen

La mancha mojada en el techo casi nunca está justo debajo de la fuga. El agua corre por las vigas, los travesaños del techo, las tuberías y los cables antes de caer, así que una mancha en el pasillo puede empezar a seis u ocho pies de distancia, encima de un baño.

• Revisamos el medidor y la presión para confirmar si el sistema está perdiendo agua, y si es en el lado caliente, en el frío o en los dos.
• Aislamos aparatos y ramales cerrando una por una las llaves de paso angulares (angle stops) y las válvulas de cada aparato.
• Tomamos lecturas de humedad en el drywall y en la estructura para ver hasta dónde viajó el agua.
• Usamos cámara térmica para ubicar fugas de agua caliente y áreas mojadas detrás de superficies terminadas.
• Seguimos la ruta de la tubería en el ático, lo que en un ático caliente de Florida significa trabajar temprano cuando se puede y mover el aislamiento con cuidado para no pisar líneas quebradizas.
• Abrimos el hueco de acceso más pequeño que nos permita confirmar y reparar la fuga.

Cuando la fuga está escondida y el techo no da pistas, ese es un trabajo de detección de fugas, y aplicamos el mismo proceso con más herramientas.

Arreglo temporal o reparación permanente

A veces la primera visita se trata de devolverle el agua a la casa de forma segura, y la reparación completa viene después. Le diremos cuál de las dos está recibiendo.

Las medidas temporales incluyen tapar un ramal que falló para que el resto de la casa tenga agua, poner una abrazadera de reparación sobre un agujerito o hacer un desvío para dejar fuera un solo aparato. Sirven para detener el daño y devolver el servicio básico, no para quedarse dentro de la pared por diez años.

Las reparaciones permanentes consisten en cortar la sección dañada y reemplazarla con tubería y conexiones bien sujetadas, del mismo material que tiene la casa o con la transición correcta a otro material. Donde las conexiones de presión (push-to-connect, como las conocidas SharkBite) están aprobadas para ese uso, son una opción en algunos puntos, pero no las vemos como la solución para todo en espacios ocultos.

La pregunta más grande es si la tubería alrededor de la rotura sigue en buen estado. Si un tubo de CPVC se raja cuando tocamos el tramo de al lado, o si un sistema de polibutileno ya falló más de una vez, las reparaciones por partes empiezan a costar más en drywall y en reclamos al seguro de lo que ahorran. En ese momento le hablaremos del cambio de tuberías de toda la casa (repipe), y la decisión queda en sus manos.

Secar y limitar el daño

Detener el agua es la mitad del trabajo. El drywall, el aislamiento y los gabinetes mojados tienen que secarse rápido. Las recomendaciones de la Agencia de Protección Ambiental de Estados Unidos (EPA) indican secar los materiales dañados por agua dentro de 24 a 48 horas para ayudar a prevenir el moho, y con nuestra humedad no hay mucho margen.

• El aislamiento mojado del ático, sobre todo el soplado (blown-in), mantiene el agua pegada al techo y normalmente hay que sacarlo.
• El drywall del techo que se abombó o se empapó por completo normalmente se corta y se quita en vez de secarlo en su lugar.
• Mantenga el aire acondicionado prendido y ponga ventiladores para mover el aire, pero no cierre con drywall nuevo una pared que todavía está mojada por dentro.
• Los daños más grandes necesitan una compañía de mitigación de agua (water mitigation) con equipos de secado comerciales y registros de humedad.

Nosotros arreglamos la plomería. No hacemos trabajos de drywall ni eliminación de moho, y le diremos cuando el secado necesite un especialista.

Cómo documentar para el seguro

No somos asesores de seguros, y cada póliza dice cosas distintas. En términos generales, una rotura repentina de tubería se maneja diferente a una fuga lenta que duró meses, y la causa le importa al ajustador. Una buena documentación ayuda en cualquiera de los dos casos.

• Fotos y videos de la fuga y del daño antes de limpiar, con fecha y hora.
• El pedazo de tubo o la conexión que falló. Guárdelo en una bolsa. Se lo dejamos a usted.
• Nuestras notas por escrito sobre qué falló, dónde y qué hicimos.
• Recibos de las reparaciones de emergencia, de los equipos de secado y de todo lo que tuvo que reemplazar.

La ley de Florida pone plazos para reportar un reclamo de seguro de propiedad, y las reformas recientes los hicieron más cortos. Repórtelo a su aseguradora pronto y lea su póliza en vez de esperar. Si usted es dueño de un condominio, tenga en cuenta que la póliza maestra de la asociación (master policy) y la póliza de su unidad normalmente cubren partes distintas de la unidad, así que avise tanto a la asociación como a su propia aseguradora.

Fuera de horario y fines de semana

Nuestro horario de oficina es de lunes a viernes, de 8am a 5pm. Fuera de ese horario atendemos llamadas urgentes por teléfono cuando podemos. No le vamos a prometer una respuesta que no podamos cumplir. Si llama fuera de horario y no nos encuentra, cierre la llave principal, siga la lista de arriba y déjenos un mensaje para devolverle la llamada lo antes posible. Nuestra página de plomería fuera de horario explica qué puede esperar.

Lo bueno es que, una vez cerrada la llave principal, la mayoría de las tuberías rotas dejan de ser una emergencia. El daño deja de crecer y la reparación se puede hacer bien, sin apuro. Cuando esté listo, llámenos al (239) 518-4198 o escríbanos por nuestro formulario de contacto.