Inspección con cámara de drenajes y alcantarillado en el suroeste de Florida

Cuándo conviene una inspección con cámara

La mayoría de las personas nos llama para una cámara después del segundo o tercer tapón. Y tienen razón. Un solo tapón puede ser un montón de toallitas húmedas. Pero cuando el mismo tapón vuelve cada pocos meses, casi siempre hay algo en la tubería que está atrapando los desechos: una masa de raíces, un tramo hundido, una unión rota o sarro acumulado dentro de un tubo de hierro viejo.

Estas son las situaciones en las que recomendamos pasar una cámara en lugar de solamente destapar la línea otra vez:

• Tapones que se repiten en el mismo aparato o en el drenaje más bajo de la casa, que por lo general es una bañera o una ducha.
• Compra de una casa construida antes de mediados de los años 70, cuando los drenajes de hierro fundido (cast iron) debajo de la losa (slab) eran lo normal en Florida.
• Antes o después de una conexión UEP en Cape Coral o de cualquier conversión de séptico a alcantarillado, para conocer el estado del lado de la línea que le pertenece a la casa.
• Raíces que salen pegadas al cable de destape, o un árbol grande, una palma o un seto de ficus cerca de donde pasa la línea.
• Drenajes de hierro fundido con mal olor, varios aparatos que drenan lento al mismo tiempo, o manchas de humedad o grietas en el piso.
• Posible tubería Orangeburg en una acometida de alcantarillado vieja, sobre todo si la línea ya se ha colapsado o movido antes.
• Después de un hidrolavado (hydro jetting) o un corte de raíces, para confirmar que la línea de verdad quedó limpia y ver qué estaba escondiendo la acumulación.

La cámara también ayuda antes de una remodelación. Si va a mover un baño o agregar aparatos, vale la pena saber que el drenaje existente debajo de la losa está en buen estado antes de ponerle cerámica encima.

Lo que la cámara realmente muestra

La cabeza de la cámara va montada en un cable de empuje, y nosotros vemos la imagen en vivo mientras avanza por la línea. Un contador en la pantalla nos dice a cuántos pies vamos en cada momento. Esa distancia es lo que convierte una imagen en un plan de reparación, porque le indica dónde hay que excavar o cortar.

Desalineaciones y uniones separadas (offsets)

Una desalineación (offset) es cuando un tramo de tubo se ha movido hacia arriba, hacia abajo o hacia un lado con respecto al siguiente. En la pantalla se ve como un borde o un escalón en la unión. Las desalineaciones pequeñas atrapan papel y grasa. Las grandes dejan entrar tierra y raíces a la línea y pueden detener un cable en seco.

Hundimientos o panzas (bellies)

Una panza (belly) es un punto bajo donde la tubería se ha hundido. El agua se queda ahí después de que el resto de la línea drena, y el lente de la cámara se mete bajo el agua estancada cuando pasa por ese tramo. Los sólidos se asientan en ese punto bajo, y por eso las panzas causan tapones lentos que se repiten. Por aquí, una causa común es el relleno arenoso que se asienta o se lava debajo de la línea.

Grietas, roturas y huecos

Las grietas finas, las rajaduras a lo largo del tubo y los tramos completamente rotos se ven distintos en la cámara. Una grieta sin entrada de tierra puede ser algo para vigilar. Un hueco por donde se ve entrar tierra, arena o agua es una reparación.

Sarro y tubérculos de óxido

Dentro del hierro fundido, el óxido y el sarro mineral se acumulan como bultos ásperos a lo largo de las paredes. Eso estrecha el tubo y le da a los desechos algo donde engancharse. Con mucho sarro, una línea de 4 pulgadas puede comportarse como una mucho más pequeña.

Raíces

Las raíces aparecen como pelitos finos en una unión o como una masa sólida que llena el tubo. Entran por espacios y grietas, así que las raíces también nos dicen dónde la tubería ya está abierta.

Desgaste del canal inferior (channel rot)

El desgaste del canal (channel rot) es cuando el hierro fundido se gasta por la parte de abajo del tubo, que es por donde corren las aguas negras. Los gases del alcantarillado y la humedad constante atacan el hierro desde adentro, y el fondo del tubo se va adelgazando hasta que se raja o se abre hacia la tierra de abajo. En la cámara se ve como una ranura o zanja que corre por el piso del tubo, a veces con tierra visible a través de ella. Es una de las cosas más comunes que encontramos debajo de las losas viejas del suroeste de Florida.

Lo que vemos, lo que normalmente significa y el siguiente paso

No hay dos líneas iguales, pero ciertos hallazgos apuntan hacia ciertas decisiones. Así es como solemos explicarle el video al dueño de la casa.

Para todo lo que requiera excavar o cambiar tubería, nuestra página de reparación de línea de alcantarillado explica las opciones de reparación con más detalle.

Cómo ubicamos la línea y medimos la profundidad

Ver una rotura a 38 pies no sirve de mucho si no sabe dónde quedan esos 38 pies sobre el terreno. La mayoría de las cámaras de empuje llevan un pequeño transmisor llamado sonda (sonde) detrás de la cabeza de la cámara. La frecuencia estándar de la industria es de 512 Hz, y un receptor de mano sobre la superficie capta esa señal.

Detenemos la cámara en el problema y luego pasamos el receptor por encima del área hasta que la señal llega a su punto más alto. Eso nos da un lugar para marcar en el piso, la entrada de carros o el césped, y una lectura aproximada de profundidad. También podemos seguir el recorrido de la línea entre un punto y otro, algo importante cuando nadie sabe si el alcantarillado sale por el frente, por un lado o por detrás de la casa.

Hay algunos límites prácticos que conviene conocer. Las lecturas de profundidad son aproximadas, y las losas con mucha varilla (rebar), los tubos de metal que pasan cerca y las líneas muy profundas pueden alterarlas. Marcamos lo que encontramos y le decimos qué tan confiable es la lectura. En una casa sobre losa, una buena ubicación puede significar abrir una sola sección pequeña del piso en lugar de hacer una zanja por todo un cuarto.

Registros de limpieza (cleanouts) y acceso

La cámara tiene que entrar por algún lado, y el mejor lugar es un registro de limpieza (cleanout). Es la conexión con tapa, normalmente una tapa blanca de PVC en el patio o una tapa cerca de la base de una pared exterior, que abre directamente a la línea de drenaje.

El volumen de plomería del Código de Construcción de Florida (Florida Building Code) se basa en el Código Internacional de Plomería (International Plumbing Code), que pide registros de limpieza en la base de las columnas de drenaje, cerca de donde el drenaje del edificio se une con la línea de alcantarillado del edificio, en los cambios de dirección horizontales de más de 45 grados, y por lo menos cada 100 pies en tramos horizontales largos. También exige por lo menos 18 pulgadas de espacio libre frente a un registro en tubería de 4 pulgadas o menos. Las casas viejas muchas veces no cumplen con eso, y tienen los registros enterrados debajo de adoquines (pavers), jardinería o patios agregados después.

Si no hay un registro que se pueda usar, a veces entramos por la brida del inodoro quitando el inodoro, o en algunos casos por un respiradero del techo. Ninguna de las dos opciones es tan buena como un registro de verdad. Cuando encontramos una propiedad sin registro, normalmente recomendamos instalar un registro de dos vías (two-way cleanout) afuera de la casa. Eso facilita cada inspección y cada destape futuro, y le da al plomero un lugar para aliviar un tapón sin tener que quitar aparatos.

Hierro fundido debajo de la losa

Los drenajes de hierro fundido eran comunes en las casas de Florida construidas antes de 1975 más o menos. Muchas de esas tuberías ya van por su quinta o sexta década debajo de una losa de concreto, y muchas están fallando de las formas que describimos arriba: sarro, grietas y desgaste del canal en el fondo.

La cámara es la forma de distinguir una línea que solo necesita limpieza de una que se está deshaciendo. Revisamos todo el recorrido, anotamos cada tramo malo por distancia y le damos una opinión realista sobre si las reparaciones puntuales tienen sentido o si el sistema está fallando en demasiados lugares. Nuestra guía sobre la falla de drenajes de hierro fundido en Fort Myers explica a fondo cómo envejecen estos sistemas y cuáles son los caminos de reparación.

Una advertencia. Algunos informes sobre hierro fundido se apoyan mucho en la prueba hidrostática (hydrostatic test), donde se tapan los drenajes y se llenan de agua para ver si baja el nivel. Los drenajes normalmente no trabajan bajo presión, así que una línea vieja muchas veces muestra algo de pérdida en esa prueba aunque esté funcionando. Preferimos mostrarle el interior del tubo en video antes que depender solamente de una prueba de presión.

Orangeburg y otros materiales viejos de alcantarillado

La tubería Orangeburg está hecha de fibra de pulpa de madera impregnada con brea de alquitrán de hulla. Se usó durante décadas para acometidas de alcantarillado, y la compañía que le dio su nombre cerró a más tardar en 1974. Se esperaba que durara unos 50 años en condiciones ideales, pero falla mucho antes cuando el suelo y las cargas no son los ideales.

Cuando el Orangeburg falla, tiende a ablandarse y deformarse en lugar de rajarse. En la cámara se ve cómo el tubo redondo se va aplastando hasta quedar ovalado, con ampollas en la pared interior o capas que se despegan. No es el material más común que vemos en esta zona, donde el barro cocido, el hierro fundido y el PVC son más típicos en las líneas viejas, pero vale la pena descartarlo en una acometida de esa época. Si lo encontramos, la solución es cambiar ese tramo, no limpiarlo.

También vemos tubería de barro cocido (clay tile) en algunas acometidas viejas, donde a las raíces les encantan las uniones, y transiciones donde un dueño anterior empalmó PVC con tubería más vieja. Esos puntos de transición merecen una mirada de cerca en video, porque muchas veces es ahí donde empiezan las desalineaciones.

Antes y después de una conexión UEP o una conversión de séptico

El Proyecto de Extensión de Servicios Públicos (Utilities Extension Project, UEP) de Cape Coral ha ido llevando alcantarillado central a vecindarios que funcionaban con tanque séptico. Cuando la ciudad envía un Aviso de Disponibilidad (Notice of Availability) por correo certificado, los dueños tienen 180 días para conectarse. Un plomero con licencia de la ciudad instala la acometida de alcantarillado desde la casa hasta el derecho de vía (right-of-way), el tanque séptico viejo tiene que ser colapsado y abandonado con una inspección del Departamento de Salud (Department of Health), y la nueva línea de alcantarillado por gravedad se prueba antes de que la ciudad la apruebe.

La cámara ayuda en los dos lados de ese trabajo. Antes de la conexión, le dice el estado de la tubería de drenaje desde la casa hasta donde se va a empatar la nueva acometida. No tiene sentido conectar una línea nueva a un drenaje viejo de la casa que está rajado o con panzas. Después de la conexión, una pasada rápida confirma que la nueva conexión tiene buena pendiente y uniones limpias antes de que todo quede enterrado y con jardín encima.

Para el proceso completo y el papeleo, vea nuestra guía de conexión UEP en Cape Coral y nuestra página de conversión de séptico a alcantarillado.

Líneas de séptico y líneas de alcantarillado

Muchas casas del suroeste de Florida, sobre todo en partes de Lehigh Acres, Alva y otras zonas sin alcantarillado central, todavía drenan a un tanque séptico. La cámara trabaja en la tubería entre la casa y el tanque de la misma manera que en una acometida de alcantarillado. Podemos encontrar raíces, panzas y roturas en ese tramo, y ubicar dónde entra la línea al tanque.

Lo que una cámara de alcantarillado no hace es evaluar el sistema séptico en sí. El tanque, los deflectores (baffles) y el campo de drenaje (drainfield) son una inspección aparte que hace un contratista de sépticos. Si el tapón lo causa un tanque lleno o un campo de drenaje saturado, el tubo puede verse perfecto en el video. Cuando vemos un tubo limpio y agua estancada desde la entrada del tanque hacia atrás, eso es una señal fuerte de que el problema está más adelante, en el sistema séptico, y se lo vamos a decir.

Con alcantarillado de la ciudad, el dueño de la casa normalmente es responsable de la acometida hasta el límite de la propiedad o hasta el registro de la ciudad, y la empresa de servicios es dueña de la línea principal. La cámara muestra dónde está el problema en relación con ese límite, y eso importa para saber quién paga la reparación.

Inspección con cámara después de un hidrolavado o un destape

Una masa grande de raíces o un tubo cubierto de grasa esconde todo lo que hay detrás. No se puede juzgar el estado del tubo hasta que esté limpio. Por eso muchas veces combinamos la cámara con el hidrolavado de drenajes: pasamos la cámara primero para ver a qué nos enfrentamos, luego hacemos el hidrolavado y después la pasamos otra vez.

La segunda pasada es la que más enseña. A veces la línea se ve sorprendentemente bien cuando ya no tiene la acumulación. Otras veces, al quitar las raíces aparece una unión separada o un tramo con desgaste del canal que era la verdadera causa desde el principio. En el hierro fundido, el hidrolavado quita el sarro pero también puede revelar lo delgadas que están las paredes por debajo, y eso cambia la conversación sobre la reparación.

Si solo necesita destapar una obstrucción, nuestra página de destape de drenajes cubre lo básico. La cámara es lo que le dice si ese tapón va a volver.

Grabaciones para el seguro y para bienes raíces

Grabamos la inspección para que usted tenga el video después de que nos vamos. La grabación muestra el interior de la línea con el contador de distancia corriendo, y anotamos dónde está cada problema. Ese video sirve mucho más allá del día de la visita.

Para el seguro

En Florida, los reclamos por líneas de drenaje se disputan con frecuencia, y la cobertura depende mucho de la redacción exacta de su póliza. Muchas pólizas excluyen las fugas graduales o el desgaste, mientras que otras cubren algunas fallas repentinas o el daño que resulta de ellas. Nosotros no decidimos qué cubre su seguro, pero un video claro, con ubicaciones y descripciones, les da a usted y a su ajustador (adjuster) algo concreto que revisar en lugar de discutir sobre suposiciones.

Para compradores, vendedores y agentes

Una inspección de vivienda estándar normalmente no incluye pasar una cámara por la línea de alcantarillado. En una casa vieja, eso deja sin revisar el problema de plomería oculto más caro que puede haber. Hacer la inspección con cámara (sewer scope) dentro de su período de inspección le permite negociar, pedir una reparación o retirarse de la compra con información real. Nuestra guía para comprar una casa antigua explica qué más revisar, y los agentes pueden ver cómo trabajamos con las transacciones en nuestra página para agentes de bienes raíces.

A los vendedores también les conviene. Revisar la línea antes de poner la casa a la venta evita que el inspector del comprador le dé una sorpresa dos semanas después de firmar el contrato.

Cómo suele ser una visita

• Le preguntamos por el historial: qué drenajes se tapan, con qué frecuencia, la edad de la casa y cualquier reparación o trabajo de séptico anterior.
• Buscamos el mejor punto de acceso, normalmente un registro de limpieza afuera, y revisamos si la línea está reteniendo agua.
• Si la línea está totalmente tapada, puede que tengamos que destaparla primero para que la cámara pueda pasar.
• Pasamos la cámara por todo el largo que podamos alcanzar y nos detenemos en todo lo que merezca una mirada más de cerca.
• Ubicamos y marcamos en la superficie los puntos con problemas usando la sonda y el receptor.
• Le mostramos el video, le explicamos qué significa cada hallazgo y conversamos sobre las opciones, desde vigilar la línea hasta limpiarla o repararla.
• Usted recibe la grabación.

Si quiere saber qué esperar de cualquier visita de plomería en general, nuestra guía sobre qué esperar de la visita del plomero lo explica. Para programar una inspección, llame al (239) 518-4198 o use el formulario de contacto. Hablamos español. Nuestro horario de oficina es de lunes a viernes, de 8am a 5pm, y fuera de ese horario atendemos llamadas urgentes por teléfono cuando podemos.